丧失抵押品赎回权的增加将如何影响美国房地产市场？ 为了给出他的答案，Windermere首席经济学家马修·加德纳（Matthew Gardner）揭示了最新的止赎数据，并展示了与2000年代相比，购房者现在管理抵押贷款债务的准备情况。

本视频是周一温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。

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美国房屋止赎上升

自去年抵押贷款利率开始飙升以来，市场确实发生了变化，随着全国大部分地区的房价回落，一些人开始担心丧失抵押品赎回权的可能性上升——鉴于目前的情况，这显然是一个及时的话题。

你好! I’m Windermere Real Estate’s Chief Economist Matthew Gardner and for this month’s episode of 周一和马修在一起， I pulled the latest data on foreclosure starts and looked and the quality of mortgages that have been given to buyers in order to give you a clear idea of how foreclosures will impact the overall housing market。

为了这个练习的目的，我将把重点放在止赎开始而不是止赎文件上，因为数据显示，大多数房主在他们的贷款人向法院提交了止赎文件后，能够悦博体育通过再融资或出售房屋来避免它，这是完全有道理的，因为超过93%的美国房主拥有正资产。

美国止赎：始于2007-2022年

As you can see here, 去年止赎案件大幅增加。 In fact, they were 比2021年高出181%。 But if we zoom out, it’s important to note that 止赎房屋的开工率比2019年低31%，比2009年的峰值低88%。

我对止赎案件的增加感到惊讶吗？ 不是真的。 延期计划是在疫情开始时实施的，它允许房主暂时停止支付抵押贷款，而不是被取消抵押品赎回权，但该计划在18个月前结束。

And, although a vast majority of the 4。7 million households who entered the program have left it and 出售或再融资他们的房子, there were always going to be some who were not able to, and this has led to the overall foreclosure activity rising。 让悦博体育仔细看看。

2022年美国丧失抵押品赎回权

这是按州划分的止赎热点图。 你可以看到，加州、佛罗里达州和德克萨斯州在2022年的人数最多。 但请记住，这些州拥有最多的房屋抵押贷款，因此，从统计学上讲，悦博体育预计这些州丧失抵押品赎回权的房屋总数将高于全国其他地区。 也就是说，佛罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州和纽约州的止赎率明显高于2019年，也就是最后一个“前冠状病毒”年份和延期计划开始之前。

当悦博体育目光短浅时，包括纽约/新泽西、华盛顿特区、特拉华河谷、亚特兰大、迈阿密、巴尔的摩和达拉斯在内的大都市地区，止赎房屋的总开工数都远高于2019年的水平。 这可能表明，一些市场可能会看到止赎活动上升到可能对这些地区的住房产生重大影响的水平。

但是，从整个国家来看，还有其他因素使我相信，悦博体育不会看到进入止赎的房屋数量超过长期平均水平，当然也不足以对美国房价产生实质性影响。 

我来给大家展示一下抵押贷款方面的情况。 第一：信用质量。

2003-2022年新抵押贷款FICO评分中位数

The median FICO score for new mortgages was 766 in the 4^th quarter of 2022。 Yes, this is down from the peak seen in early 2021 when it was a whopping 788 but as shown here, it’s far higher than we saw before 住房危机。 过去几年，购房者的信用状况非常好，考虑到劳动力市场紧张，悦博体育现在的处境肯定与房地产泡沫破裂前大不相同。

2007-2022年按揭债务支付百分比

Secondly, buyers are using larger 首付 than in the mid-2000’s, and with the historically low mortgage rates that we saw during the first two years of the pandemic benefitting new buyers as well as allowing existing homeowners to refinance, the share of disposable income that is used to cover mortgage payments remains very low。 这基本上悦博体育房主不再像2007-2009年那样背负房贷负担。 最后……

2022年第四季度股票富裕家庭

With the significant run-up in housing values that we have seen over the past few years, 有抵押贷款的房主中有48%拥有超过50%的股权。 Although this share has pulled back a little as mortgage rates rose and values pulled back, it’s still a massive amount of money and, as I mentioned earlier, many homeowners who are faced with foreclosure will end up selling their homes as they still have positive equity rather than go through the foreclosure process。

So, my answer to those of you wondering if we will see foreclosures rise to a level that could impact the overall housing market is “no。”

我不认为有任何理由相信不良销售会损害市场整体，但我要说的是，在一些地方市场，不良销售可能会上升到可能对这些地区的价格增长起到逆风作用的水平。 和往常一样，我很想知道你对这个话题的看法，所以请在下面评论！ 下个月再见，保重，悦博体育很快就会再见。 现在再见。

To see the latest housing data for your area, visit our quarterly 市场 更新 page。

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关于马修·加德纳

作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验

除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。