Luxury homes sales across the U.S. continue to perform strongly, but I’m noticing some headwinds starting to appear that are worthy of a closer look.

It’s often thought that luxury real estate runs totally independent of the overall market, and while this is true in some respects, there are definitely correlations between high-end housing and the rest of the market.

第一个相似之处是，豪宅市场也面临着库存不足的问题，这在美国所有价位的房产市场中几乎都是普遍存在的问题。不过，与整体市场类似，悦博体育也开始看到库存上升，这对房地产经纪人和豪宅买家来说都应该是个好消息。

库存上升的影响

This increase in the number of luxury homes for sale has started to have a tapering effect on price growth, which again, is similar to what we’re seeing in the rest of the market. 但作为房地产专业人士，悦博体育非常清楚，所有的住房都是本地的，一些市场的表现远远好于其他市场。

例如，毛伊岛、北加州、科罗拉多州和佛罗里达州萨拉索塔的奢侈品市场都经历了大幅的价格上涨，而纽约和新泽西的许多地区则出现了明显的放缓。 就连一直受益于高需求的皇后区（Queens）和泽西城（Jersey City）最近也出现了价格增长停滞，这表明这些市场可能正在失去一些动力。

为什么会放缓？

全国某些地区奢侈品销售的放缓激起了我的兴趣，所以我决定探究一下为什么会发生这种情况。 我注意到的第一件事是，高财产税的城市在放缓市场的名单上相当普遍； 这包括波士顿、奥斯汀、纽约和芝加哥等城市。 限制财产税可抵扣性的联邦税收变化很可能是这些地区经济放缓的罪魁祸首。

另一个无疑影响纽约和西雅图等市场豪宅销售的因素是，来自中国和加拿大等国的外国买家大幅减少。 According to the 全国房地产经纪人协会, the number of purchases by international buyers fell by 21 percent between 2017 and 2018, amounting to a drop of $32 billion – the largest decline on record. 外国买家在266754处房产上花费了1210亿美元，占现房（以前住过的）买家的8%。

我的研究告诉我，由于美国的政治不确定性，外国购房者正在撤出美国。对潜在贸易战的持续担忧，加上针对外国人的言论，已经在一定程度上抑制了投资美国房地产的热情。 中国中央政府也在经济放缓中发挥了作用，它开始对在中国大陆以外花钱的能力实施更严格的控制。 最后，房价上涨和美元走强可能是海外买家对豪华房地产兴趣下降的另外两个关键因素。

那么，我如何看待2019年奢侈品市场的表现？

由于前面提到的原因，波士顿、克利尔沃特、奥斯汀和弗吉尼亚州亚历山大等市场的豪华房地产销售将继续放缓，但在美国其他地区，购房者将提供保持市场健康发展所需的需求。

影响抵押贷款利息扣除和财产税的变化也将继续影响某些地区的奢侈品市场，但这将在一定程度上被其他有利于高收入家庭并增加其可支配收入的税收变化所抵消。 另一个将有助于在未来一年保持豪华房地产市场繁荣的因素是巨额抵押贷款利率，与历史标准相比，它仍具有显著的竞争力。

总体而言，过去几年高端房地产销售一直很强劲。 虽然考虑到前面讨论的不利因素，我预计明年会有所放缓，但2019年将被铭记为豪华房地产市场开始恢复平衡的一年。

他是Windermere Real Estate的首席经济学家，专门从事 住宅 市场分析，商业/工业市场分析，财务分析，土地利用和区域经济学。 他是加德纳中学的前任校长 经济学, 在美国和英国拥有超过30年的专业经验