区域经济学

乍一看，华盛顿西部地区第三季度的就业增长率似乎非常健康，自去年以来增加了62,520个就业岗位。 相比之下，该州整体经济增长2.5%，全国就业增长2%。

尽管年度增长看似强劲，但就业增长速度实际上正在放缓，第三季度仅增加了3100个就业岗位。 This isn’t too surprising given that all of the jobs that were lost during the Great Recession have now been returned, so it’s actually normal to see the rate of growth start to slow as we exceed our prior peak employment.

金、斯诺霍米什和皮尔斯县的三县地区在就业总量和总增长率方面继续占据主导地位，去年增加了57,300个就业岗位，第三季度增加了6,800个就业岗位。

从绝对数字的角度来看，金县（+44,300）在过去12个月的就业增长方面保持领先地位，其次是皮尔斯县（+10,800）和瑟斯顿县（+2,700）。 从百分比增长率来看，圣胡安县的就业率上升了6.5%。 紧随其后的是皮尔斯县（+3.8%）、斯卡吉特县（+3.5%）和金县（+3.5%）。

在华盛顿西部，只有少数几个小县城每年都有工作岗位流失。 格雷斯港县在过去的一年里失去了380个工作岗位，交通和建筑行业明显下滑。 梅森县的就业人数也有所下降（减少了190个工作岗位），沃特科姆县和基特萨普县的就业人数分别减少了100个。 杰斐逊县和岛县也出现了轻微的损失。

当悦博体育观察该地区的失业率时，所有县的总失业率都比一年前有所改善，目前没有一个县的失业率超过8.8%。 悦博体育已经好几年没有看到这种情况了。

与2013年9月相比，失业率下降幅度最大的是考利茨县、梅森县和格雷斯港县，这三个县的失业率都下降了1.8%。

有人可能会想，在过去一年里失业的县（格雷斯港和梅森）的失业率怎么也会下降呢？ 这是一个需要解决的公平问题。

失业率的计算方法是用失业人数除以总劳动力。 在上述县，劳动力在过去一年中实际上有所减少，申请失业救济的人数也有所下降。 因此，利率下降了。

总的来说，华盛顿西部的表现继续优于整个国家。 当然，有些地区的情况没有迅速改善，但趋势仍然是积极的。 I cannot yet up the “B+” grade that I have given the employment situation for over a year, but the faster that we head toward an average of five percent unemployment—generally considered to be full employment—the sooner I will be able to improve the grade.

区域房地产

从2013年9月到2014年9月，待售房屋的数量略有下降，这有点令人失望。 该报告涵盖的各县的房源总数为21,019套，而一年前为21,589套（-2.6%）。 作为参考，2009年9月有32,598套待售房屋！

与一年前相比，五个县的待售房屋数量有所增加，首先是斯诺霍米什县（Snohomish County）（+7.8%）。 紧随其后的是考利茨县（+6%）、皮尔斯县（+5.45%）和基蒂塔斯县（+5.3%）。 11个县的待售房屋数量同比下降，梅森县首当其冲（下降18%）。 紧随其后的是Skagit县（-14.8%）、Island县（-14.4%）、Clallam县（-13.8%）和Lewis县（-11.1%）。

当比较今年第一季度和第二季度时，每个县都报告了更多的待售房屋。 增幅最大的是基蒂塔斯县，库存水平增长了50%。 紧随其后的是Whatcom县（+44%）、King县（+41%）和Thurston县（+40%）。 增幅最小的是刘易斯县，与今年第一季度相比，增幅仍为可观的14%。

When we look at home sales, 49,391 homes were sold in the first three quarters of 2014—a modest increase of 1.9 percent compared to the same period in 2013. 今年第三季度（4 ~ 6月）的住宅销售量为19237套，比第二季度增加了5.4%。 在此期间，Island County的销售额增幅最大（+28.3%）。 紧随其后的是梅森县（+26.4%）、格雷斯港县（+22%）、基蒂塔斯县（+17.8%）和Whatcom县（+17.7%）。 只有圣胡安（San Juan）一个县的销售额出现下降，考虑到这个特定市场由于任何时候待售房屋数量有限而经常出现的波动，这并不奇怪。

The average price of homes sold in Western Washington in the third quarter was $361,767—an increase of 0.7 percent when compared to second quarter. 价格比一年前的平均价格347,411美元高出4.1%。 今年以来，房价在2013年前9个月上涨了4.4%。

如右图所示，与2013年第三季度相比，除三个县外，其他县的平均房价均出现上涨。 价格增长继续放缓，但总体上仍是积极的。 年度涨幅最大的是克拉兰姆县，价格上涨了18.2%。 基蒂塔斯县（+18.1%）和刘易斯县（+15.9%）也有显著增长。 另一方面，悦博体育确实看到圣胡安县的房价下跌，与去年第三季度相比，圣胡安县的房价下跌了16.5%。 梅森县和基特萨普县也出现了小幅损失。

就房价而言，一切看起来都很好，但悦博体育仍然没有看到所需的房源增长。 As such, I am maintaining the “B+” grade that I gave the market last quarter.

结论

Our region’s economy continues to expand but the rate of growth is tapering. 这并不奇怪，只要悦博体育能继续说悦博体育地区的增长速度快于整个国家，悦博体育就处于相当不错的状态。

到目前为止，2014年的利率走势并不像我预期的那样。 Regular readers of the Gardner Report will note that I had been expecting rates to rise—albeit modestly—in the second half of the year, but that has clearly not been the case.

今年年初，美国30年期固定利率平均为4.53%。 在经历了一个月左右的大幅下跌后，它在2月份又开始上升，并一直持续到3月底。 自那以后，失业率呈下降趋势，截至9月底，失业率为4.2%。

截至本报告发表之日，平均抵押贷款利率在10月的第三周降至3.92%，低于4%（不包括费用和积分）。 悦博体育现在回到了2013年初以来从未见过的水平，利率肯定远低于我或其他任何人的预期。

所以现在的问题是，它们会上涨吗？如果会，是什么时候？ 我当然相信利率不可能永远保持在这个水平。 Global instability and “frothy” equity markets have led to a flood of money moving into the fixed income markets. 正如悦博体育所知，抵押贷款利率跟随10年期国债的收益率，只要买家准备接受低利率，抵押贷款利率就会保持在低位。 然而，只要经济继续改善，利率就会开始趋于上升。 It’s just a matter of time.

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； and is the Editor of the Washington State University’s Central Puget Sound Real Estate Research Report.

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.

Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对华盛顿西部房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释统计数据的含义以及它们如何影响华盛顿西部的住房经济。

悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。