Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对华盛顿西部房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释统计数据的含义以及它们如何影响华盛顿西部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

在华盛顿西部，经济衰退后的就业复苏势头有增无减，本报告所涵盖的所有县要么超过了经济衰退前的峰值，要么接近峰值。 在过去的12个月里，华盛顿州增加了将近84,700个工作岗位，代表着非常可观的2.8%的年增长率。 总的来说，所有被覆盖的县增加了64190个工作岗位（也比一年前增加了2.8%）。 如果在春季出现增长，那肯定是在第二季度，该地区增加了52,180个工作岗位。

金县、斯诺霍米什县和皮尔斯县的三县地区在总增长方面仍然占据主导地位，第二季度增加了42,400个就业岗位，比去年同期增加了60,300个就业岗位。 金县现在的就业率比经济衰退前的峰值高出4%； 斯诺霍米什的就业率上升了1%，皮尔斯县的就业人数与2008年的峰值持平。

仔细观察各县的数据，金县（+4.0%）在就业增长方面保持领先地位； 紧随其后的是皮尔斯县（+3.5%），考利茨县继续表现出色，增加了800个工作岗位（+2.2%）。

在华盛顿州西部，只有格雷斯港县（graysharbor County）出现了裁员，去年该县裁员180人。 也就是说，这个县在第二季度增加了720个工作岗位，这表明了相当大的转机。 杰斐逊县和基特萨普县的就业人数与一年前持平，但这两个县在本季度都增加了就业岗位。

把悦博体育的注意力转向该地区的失业率，我并不惊讶地看到所有国家的总失业率都有所改善。 这一点尤其重要，因为劳动力在过去一年有所增长，尽管增长幅度不大。 这悦博体育，失业率的下降是创造就业机会的结果，而不是找工作人数的减少。

与2013年6月相比，失业率下降幅度最大的是考利茨县，失业率下降了3.4%，降至7.1%。 紧随其后的是格雷斯港县，该县的失业率从11.8%降至8.5%。 梅森和刘易斯县的失业率下降了3.2%。 与上个季度相比，华盛顿西部各县的失业率也有所改善。

2014年到目前为止，就业增长超出了我的预期； 然而，这种增长仍然是分岔的，在普吉特海湾的核心中心地区有非常坚实的扩张，但不一定遍及整个州。 因此，我对过去一年的就业情况保持“B+”的评价。

区域房地产

在我的第一季度报告中，我表示，我对待售房屋的数量感到失望，希望随着春季销售季节的进一步进入，库存水平会有所改善。 嗯，我很高兴地告诉大家，我的希望实现了，住房库存比上一季度增加了33%，比去年同期增加了7.7%。

挂牌数量同比增长最快的是斯诺霍米什县（Snohomish County），待售房屋数量增长了36%。 紧随其后的是瑟斯顿县，其待售房屋总数比一年前增加了25%，皮尔斯县以21%的增长排名第三。 只有三个县报告第二季度上市活动同比下降。 降幅最大的是杰斐逊县（-13%），而岛县和刘易斯县都下降了10%。

当比较今年第一季度和第二季度时，每个县都报告了更多的待售房屋。 增幅最大的是基蒂塔斯县，库存水平增长了50%。 紧随其后的是Whatcom县（+44%）、King县（+41%）和Thurston县（+40%）。 增幅最小的是刘易斯县，与今年第一季度相比，增幅仍为可观的14%。

当悦博体育观察销售活动时，2014年上半年售出了29,885套房屋，比2013年上半年温和增长了1.3%。 然而，在第二季度，销售额随着上市数量的增加而增长，与第一季度相比增长了51.8%。 第二季度，房屋销售量超过1.8万套，而上一季度为11870套。

年初至今，圣胡安县（San Juan County）的房屋销售增长最快（+69.7%），这可能表明度假屋市场可能已经复苏。 紧随其后的是格雷斯港县（+34.5%）和梅森县（+28.1%）。

与2013年上半年相比，有四个县的房屋销售下降：克拉拉姆县（-2.7%）、沃特科姆县（-2.4%）、金县（-2.3%）和斯卡吉特县（-1.5%）。 我相信这些数字是由于低库存水平。

如前所述，与2014年第一季度相比，房屋销售稳步上升。 这种增长在圣胡安县最为明显，销售额增长了85%。 紧随其后的是金县（+61%）、斯卡吉特县（+58%）和梅森县（+54%）。 销售增长最慢的是格雷斯港县（+9%）。

2014年上半年，华盛顿西部的平均房价为355,335美元，比2013年上半年上涨了4.6%。 如右图所示，除四个县外，所有县的平均销售价格与一年前相比都有所上涨。 过去一年，价格增长一直在放缓，但总体上仍是积极的。

当悦博体育看单个县时，年度涨幅最大的是刘易斯县，价格上涨了9.7%。 Snohomish县（+7.9%）、Island县（+7.3%）、King县（+7.2%）和Clallam县（+7%）也有显著增长。

与2014年第一季度相比，除一个县外，其他县的房价都有所上涨。 增幅最大的是杰斐逊县（+14.7%），其次是梅森县（+13.8%）和考利茨县（+12%）。 另外还有三个县的房屋销售价格出现了两位数的增长。 只有一个县的房价出现了下跌，那就是一向不稳定的圣胡安县（San Juan county），该季度房价下跌了3.9%。

尽管房价上涨在第二季度有所放缓，但我很高兴看到上市活动的增长。 因此，是时候将房地产市场的评级从上个季度的“B”上调至“B+”了。

结论

悦博体育地区的经济继续改善。 美国联邦储备委员会（Federal Reserve）持续的低利率政策帮助推动了房地产市场的复苏。 尽管去年夏天抵押贷款利率有所上升，但融资成本仍远低于历史平均水平，今年第二季度30年期固定利率抵押贷款的平均利率为4.2%。 整个季度利率都在下降，我预计整个夏季都不会出现任何形式的快速上升。 话虽如此，我确实预计利率将在今年剩余时间和2015年开始温和攀升。

转到新建住房市场，我对未来几年的经济增长持谨慎乐观的看法。 除了多户租赁外，新房市场仍远低于潜在水平，这种状态可能会持续几年，但会继续持续改善。 有趣的是，新房建设的缺乏预示着转售市场的好兆头，因为我预计悦博体育将开始看到来自新家庭从租赁住房转移到自有住房的额外需求。 这将导致对单户住宅的额外需求。

由于价格增长放缓，加上买家的选择有所增加，房地产市场正开始变得更加平衡。 也就是说，悦博体育还有很长的路要走。 给你一些观点，2009年6月，华盛顿西部有33258套待售房屋，而在2014年6月，只有20670套！

我预计夏季将继续对悦博体育有利，较高的库存水平将导致销售活动进一步增加。 抵押贷款终于开始变得稍微容易一些，这也将有助于房地产市场和整体经济的持续改善。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； 他是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.