Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对华盛顿西部房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释统计数据的含义以及它们如何影响华盛顿西部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

这份报告来得有点晚，因为和其他许多报告一样，悦博体育在10月初受到联邦政府关闭的影响。 这次政府关门不仅推迟了悦博体育的就业数据，还决定9月份的数据不重要，因此根本没有统计！

因此，悦博体育不得不使用8月份的数据，这些数据虽然肯定不完美，但至少为悦博体育提供了一些有关本地区经济走向的迹象。

从总就业人数来看，在过去的12个月里，整个地区增加了53,960个新工作岗位，高于2012年7月至2013年7月的50,670个。

在过去的一年里，除了8个县外，所有县的就业总量都出现了增长。 我不得不说，我仍然感到沮丧的是，悦博体育仍然有几个县的就业增长仍然很难找到。 尽管失业人数非常有限——除了考利茨县——但当我看到这些二级市场改善了就业基础时，我仍然会放心。

不出所料，相对于就业增长，金县（+3.8%）保持了第一的位置。 令人惊讶的是，紧随其后的是Whatcom县（+3%）。 梅森（上涨2.4%）、基蒂塔斯（上涨2.4%）和皮尔斯（上涨2%）是其他表现最好的县。

正如我之前提到的，失业率总体上是温和的，圣胡安县（-3.3%）、考利茨县（-2.8%）、格雷斯港县（-2.1%）和刘易斯县（-1.9%）的失业率最高。 总的来说，就业萎缩的县总共失去了3100个工作岗位。

就绝对数字而言，悦博体育继续看到该州就业增长的分歧，普吉特海湾中部地区（金、皮尔斯和斯诺霍米什县）现在拥有79.2%的地区就业机会，高于一年前的78.7%。 在过去的12个月里，这个三县市场增加了53,960个工作岗位，相当于去年净增加了60个工作岗位。 在过去的三个月里，三县地区也增加了20,100个工作岗位，而市场的平衡则减少了4,290个职位。

当悦博体育观察该地区的失业率时，与一年前相比，每个县的失业率都有所改善，除了两个以外，其他所有县的失业率都低于三个月前。

过去一个季度失业率上升的县只有金县和斯诺霍米什县。 这有点令人惊讶，当悦博体育仔细研究数据时，没有明确的原因可以解释为什么这两个县的失业人数增长了近30%。 没有劳动力的增长可以解释这一点，所以悦博体育现在认为这是一种反常现象，将在未来一两个月得到纠正。

与去年同期相比，刘易斯县的失业率下降幅度最大，下降了1.6%。 紧随其后的是考利茨县，失业率下降了1.5%，塔科马县下降了1.4%。 圣胡安县的改善幅度最小，仅为0.4%。

总体而言，就业形势依然乐观，就业总增长率为2.5%，远高于美国1.7%的增长率。 话虽如此，我仍然希望看到更广泛的就业改善。 这个州的许多县并没有以我希望看到的速度发展。 因此，我只能维持我上个季度给出的“B+”的成绩。

区域房地产

这是一个有趣的夏天。 利率在6月份开始攀升，这无疑对房地产市场产生了影响，销售额大幅增长。 同样令人欣喜的是，上市活动也相应增加。

与2012年9月相比，该地区的房源数量增长了7.5%，比2013年第二季度末高出12.4%。

挂牌房源数量增长最快的是斯诺霍米什县（Snohomish County），与一年前相比，该县的待售房源数量增长了36%。 其他所有县的增幅都是个位数，只有三个县的待售房屋数量低于一年前。 这三家公司分别是Skagit（-3%）、Cowlitz和Jefferson，它们的可用库存都比去年同期下降了不到1%。

大多数县都增加了待售房屋的存量，但一些值得注意的例外是岛县（-5%）和杰斐逊县（-4%）。

我想说的是，该地区的上市数量仍比2008年9月低43%——当时市场正在调整。

当悦博体育关注销售活动时，该地区2013年前三个季度的房屋销售量为48,203套，比2012年同期增长了19.2%。 与上一季度相比，销售额增长了4.6%，这是非常合理的。

在第三季度，销售基本上全面增长，其中圣胡安县的增幅最大，该市场报告称，该季度房屋数量比第二季度增加了48%。 （不过，总销量从44辆增加到65辆）。 紧随其后的是格雷斯港县（+44%）、杰斐逊县（+37%）和梅森县（+30%）。 斯诺霍米什县和斯卡吉特县出现了轻微的收缩，但销售额比上一季度下降了不到1%。

房源和销售量都在上升，看看今年如何结束将会很有趣。 在第三季度，悦博体育看到利率上升，然后回落。 这是否“拉动”了一些原本会在今年晚些时候发生的销售？ 只有时间会告诉悦博体育答案。

如下图所示，9个县的平均销售价格高于一年前的水平，7个县的价格低于2012年9月的水平。 总的来说，2013年第三季度末，这些县的房屋平均售价比去年同期上涨了9%。

在房价上涨的县中，涨幅最明显的是杰斐逊县，房价上涨了21.5%。 在Whatcom县（+15.5%）、Kitsap县（+14.1%）、King县（+11.7%）、Cowlitz县（+11.2%）和Snohomish县（+10.3%）也出现了显著的增长。 以动荡著称的圣胡安县房价下跌，比一年前下降了42%。 gray Harbor（-9.2%）、Lewis（-8%）、Island（-4.6%）、Clallam（-4.1%）、Skagit（-3%）和Mason（-1%）县的房价也出现了下跌。

当悦博体育对比上一季度的市场时，十个县的价格上涨，六个县的价格下跌。 积极的一面是，本季度Clallam县的销售增长最快，价格比第二季度末高出11.1%。 在Whatcom县（+8.9%）、Kitsap县（+5.9%）和San Juan县（+5%）也出现了大幅增长。 跌幅最大的是刘易斯县，房价下跌了9.7%。 基蒂塔斯县（-7.2%）、岛县（-7%）、斯卡吉特县（-3.8%）、皮尔斯县（-3.3%）和梅森县（-2.5%）也出现了损失。

与两年前的房地产市场相比，除了四个县以外，其他所有县的房价都出现了增长，而悦博体育现在看到的是，与2008年9月房价达到峰值时相比，5年后的今天房价开始有所上涨。

市场进入了我称之为平静期的时期。 过去一年左右，悦博体育经历了两位数的价格增长，现在开始放缓，这并不是一件坏事。 令人高兴的是，在整个华盛顿的许多市场上，待售房屋都在增加。 市场正在显示出稳定的迹象，购房者也越来越接受购房并非固有风险的观点。

我要把成绩从“C+”提高到“B-”。 物价正在趋于稳定，尽管2014年利率肯定会上升，但不会呈抛物线型上升。 相反，我认为，不断上升的利率，加上更高的库存水平，将鼓励那些仍在观望的人离开。

结论

经济和房地产市场都在继续改善，但也有一些不利因素需要解决。

房地产市场的健康在很大程度上依赖于整体经济。 当该地区乃至整个国家的经济增长时，就会创造就业机会，增加财富，这对房屋所有权有直接影响。

最近发生在“另一个”华盛顿的事件继续令人担忧。 目前，自动减支、债务上限和《美国平价医疗法案》的影响仍不得而知。 尽管政府在短暂的喘息之后重新开始工作，并同意暂时提高债务上限，但一个更持久的解决方案并没有出台。 这给私营部门带来了不确定性，这一点非常重要，因为私营公司基本上创造了过去5年里出现的所有就业机会。

我为什么要提到这个？ 在悦博体育解决国家面临的问题之前，悦博体育不会发挥出悦博体育的潜力。 这影响到悦博体育所有人，因为它可以引导悦博体育调整悦博体育的消费模式——其中包括悦博体育的购房决定——因为悦博体育倾向于害怕悦博体育不知道的东西。

我相信悦博体育的政府会拿出解决这些问题的长期方案； 然而，在他们这样做之前，许多人仍将紧紧抓住他们的支出“缰绳”。 也就是说，当前的经济环境肯定比过去几年要好。 只要悦博体育相信悦博体育选出的官员会解决国家面临的更大问题，悦博体育就会继续展示经济增长，但不是以我希望看到的速度。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； 他是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.