Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对华盛顿西部房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释统计数据的含义以及它们如何影响华盛顿西部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

我认为，对于那些想要重返就业市场或第一次进入就业市场的人来说，2013年可以说是相当不错的一年。

这份报告中包含的县在2013年总共增加了46,940个工作岗位，代表了非常可观的2.1%的增长率。 这一数字略高于2012年新增的45420个就业岗位。 第四季度增加了9210个工作岗位，相当于增加了0.4%。

正如预期的那样，2013年的就业增长主要集中在金、皮尔斯和斯诺霍米什县，共创造了42,800个新工作岗位，该地区的季度增长比整个地区多190个工作岗位。

从县一级的数据来看，相对于整体就业增长率，金县（+2.9%）保持了最高的位置。 与上一季度类似，紧随其后的是Whatcom县（+2.4%）和Snohomish县（+2.1%）。

失业人数再次减少，杰弗逊县（-1.9%）、考利茨县（-1.4%）、格雷斯港县（-0.2%）和岛县（-0.2%）的就业人数都有所减少。 然而，公平地说，这并不特别令人担忧，因为总失业人数仅为730人。

该地区每个县的失业率每年都有所改善。 与2012年12月相比，改善最大的是斯诺霍米什县、刘易斯县和金县，这些县的失业率下降了1.3%。 紧随其后的是梅森县、克拉拉姆县和斯卡吉特县，这些县的失业率下降了11%。 岛上县和基蒂塔斯县的改善幅度最小，仅为0.6%。

就业复苏势头继续增强。 虽然悦博体育中的许多人都非常清楚波音离开该地区的潜在灾难性影响，但幸运的是，这并没有发生。 悦博体育的主要雇主持续增长，在悦博体育地区生产777X的决定，以及对波音将继续在该地区经济增长中发挥重要作用的信念，可能是2013年最大的新闻。

悦博体育的地区继续增加就业机会和新企业。 与亚洲的贸易关系依然强劲，该地区的主要雇主继续表现良好。 如果2014年该地区新增5万个就业岗位，即2.2%的增长率，我不会感到惊讶。

悦博体育的表现很好，但不是“超越”。 因此，我对过去两个季度的就业形势仍然保持“B+”的评级。

区域房地产

2013年已经过去了，是时候回顾一下悦博体育的过去、现在和未来了。

总体而言，与2012年相比，市场继续呈现出相当合理的改善。 房屋销售总量增长了16.36%，即8800多套，整个地区的年平均价格上涨了4.7%。 截至今年年底，上市房屋总数较2012年12月增长了7.2%。 由于今年的这个时候，这并不一定是一个好的指标，所以悦博体育研究了新的上市活动，按年计算，增长了18%。 我仍然对悦博体育所有市场待售房屋的总体缺乏感到不满，但至少这些数字正朝着正确的方向发展。

与2012年底相比，斯诺霍米什县（Snohomish County）的待售房屋数量再次出现了最大的增长，增长了48%。 紧随其后的是皮尔斯县（Pierce County），其挂牌房源总数比一年前增加了11%。 其他8个县的挂牌房源数量也出现了个位数的增长，而包括Skagit（-9%）、Cowlitz（-8%）、Mason（-4%）、Island（-3%）以及Whatcom和Clallam（均为-1%）在内的5个县，2013年底的挂牌房源数量低于一年前。

就新上市房屋数量而言，除了杰弗逊（-1%）以外的所有县，2013年的市场都比前一年好。 增幅最大的是克拉拉姆县，新上市房屋总数增长了28%，其次是斯诺霍米什县（+26%）和瑟斯顿县（+22%）。

只有四个县的房屋销售实现了个位数增长。 这些县分别是圣胡安县（增长3%）、基蒂塔斯县（增长8%），以及格雷斯港县和梅森县，这两个县的收入都比2012年高出9%。

当你比较第三季度和第四季度时，看到待售房屋数量下降就不足为奇了。 如前所述，这是一年中时间的函数，无需担心。

将悦博体育的注意力转向销售活动，该报告中包含的地区在2013年有63,173套房屋销售，高于2012年的54,338套。 从第三季度到第四季度，销售额下降了22%，这有点令人失望，但我认为悦博体育可以把这归因于季节波动。 正如上个季度报告中提到的，第三季度房屋销售的强劲增长可能是利率上升的一个功能，可能“拉动”了一些原本可能在第四季度发生的销售。 看来我的理论似乎是正确的。

去年第四季度，华盛顿西部地区的平均房价为334,368美元（约合人民币34.3万元），比2012年底上涨了4.5%，但比第三季度末下降了5%。 如右图所示，三个县的平均销售价格高于第三季度的水平，八个县的价格高于一年前，除了三个县外，其他县2013年底的价格都高于2012年底。 有趣的是，悦博体育现在开始看到一些国家的销售价格高于2008年市场崩溃的早期阶段！

同样值得考虑的是，2013年全年的价格走势与前一年相比，可以更全面地了解市场的走向。 将会注意到，悦博体育将这一列添加到下一页的表中。

2013年，该地区的平均房价上涨了8.9%，达到329,776美元。 当悦博体育单独划分县时，在那些看到升值的县中，最明显的涨幅实际上是斯诺霍米什县，价格上涨了14.4%。 考利茨县（+13.7%）和金县（+11.2%）也有显著增长。 其余三个城市的房价涨幅均为个位数。 下降幅度很小，如刘易斯县（-1.1%），基特萨普县和克拉拉姆县的下降幅度不到1%。

目前有两个相互矛盾的因素在起作用：库存和利率。 一个保持低位，另一个在上升。 可以肯定的是，上个季度平均房价有所下降，但这主要是平均挂牌价下降的结果。 许多购房者相信利率不会下降，但他们也不准备为房屋支付过高的价格。 尽管需求明显超过供应，但由于购买力下降（利率上升），以及购房者决定不购买他们看到的第一套房子，房价已经趋于平稳。

正如我之前在多个场合所说，我不喜欢价格大幅上涨的市场。 虽然看到价格上涨是件好事，但变化的速度是不合理的。 房价从非常低的水平迅速上涨，但由于利率上升和购房者狂热程度的降低，增长速度正在放缓。 这实际上是一个积极的因素，它将允许房价继续合理增长。

即使本季度经济放缓，我仍然维持在第三季度末给市场的“B-”评级。 悦博体育需要更多的库存，我相信悦博体育将在2014年看到这一点，但利率将继续平息市场上的任何过度繁荣。

结论

2012年和2013年，房地产市场走出了低迷，房价收复了衰退期间的大部分失地。 随着悦博体育的发展，我预计市场将继续改善，上市活动开始增加，但仍低于可被视为健康的水平。 我预计，2014年整个市场的平均价格涨幅将在4%至5%左右，城市市场的表现将略高于整个地区。

利率正在上升，这种情况可能会持续下去。 如果看到30年期平均固定利率升至5%以上，不要感到惊讶，因为联邦政府继续温和地停止购买公债和抵押贷款支持证券。 话虽如此，利率也很有可能不会大幅跃升。 如果悦博体育看到风险相关资产（如股票和货币）出现抛售，债券市场通常被认为是避风港，而强劲的债券市场悦博体育较低的抵押贷款利率。

从经济角度来看，悦博体育的地区——特别是主要的就业中心——表现良好，这将导致人们对周边房地产市场产生更大的兴趣，这表明这些市场的表现将优于整个地区。

我没有看到任何与就业相关的担忧（现在波音问题已经解决），所以我预计该地区的就业基础将以超过美国整体的速度增加。

悦博体育的鼻子现在远高于水平线，假设悦博体育看到库存有足够的增长，我预计2014年将是悦博体育地区房地产市场的又一个积极的一年。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； 他是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.