Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对华盛顿西部房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释统计数据的含义以及它们如何影响华盛顿西部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

总的来说，我看到地区经济在稳步好转，这是令人高兴的。 在本报告分析的绝大多数县，就业增长是明显的，失业率继续改善。

重复2012年第四季度报告的数据，在过去12个月期间，只有3个县的总就业人数下降，其余13个县总共增加了41,350个新工作岗位。 经济增长1.9%。

这些数据看起来仍然相当不错，但是改善的速度——按年计算——已经开始放缓。 我要指出的是，从2012年底到2013年3月，该地区确实失去了13520个工作岗位。 不过，我并不担心，因为这是由于国家重新调整其数据基准所致。

与去年同期相比，基蒂塔斯县（+14.2%）的增长速度最快——这是一个小县，但服务业仍在继续扩张。 紧随其后的是圣胡安县（+2.7%）、金县（+2.6%）、梅森县（+2.5%）和刘易斯县（+2.4%）。 失业人数较少，格雷斯港县（-1.6%）、Whatcom县（-0.7%）和基特萨普县（-0.6%）出现了失业； 这些县的总就业人数减少了1440人。

人们的注意力仍然集中在普吉特海湾中部地区，包括金县、斯诺霍米什县和皮尔斯县。 其中，他们占了总就业增长的94%。

失业情况继续改善，所有县的失业率都低于一年前。 改善最大的是斯诺霍米什县，该比率从8.3%下降到5.7%。 紧随其后的是金县，下降了1.9%； 刘易斯县的失业率下降了1.5%，基蒂塔斯县的失业率比一年前下降了1.1%。

数据表明，悦博体育的经济仍在继续增长，但增长速度更为谨慎。 这究竟是年初实施的税收抵免政策到期的结果，还是持续的自动减支，抑或只是企业保持谨慎，都是不确定的。 然而，结果是，我这个季度的成绩从“B+”降到了“B”。

就业市场的改善完全是由私营部门推动的——这在这个国家的历史上还是第一次。 很有可能，缺乏来自另一个华盛顿的指导已经开始影响悦博体育州的招聘决定。 悦博体育的增长已经放缓，但我还不觉得有必要为此担心。

区域房地产

The Samuel Taylor Coleridge quote, “水，到处都是水，却没有一滴可喝的”, from the poem “The Rime of the Ancient Mariner”, is somewhat apt when looking at our regional real estate market. 购房者开车穿过社区寻找房屋，但可供选择的余地很少。

毫无疑问，目前市场上的买家远远多于卖家——这正成为一个问题。 也就是说，该地区2013年第一季度的房屋销售量为11349套，比2012年同期增长了9.7%。 由于这当然是积极的，买家不仅抱怨缺乏选择，而且还抱怨市场上房屋的激烈竞标可能是另一个房地产泡沫的前兆。

虽然我可以同情买家，但我不认为悦博体育正在进入另一个泡沫，而是认为市场已经恢复了信心。

正如悦博体育在上一份报告中所指出的，与2012年前三个月相比，除一个县外，所有县第一季度的销售速度都有所提高。 格雷斯港县仍然是落后的，但这完全是由于它的规模。

与2012年同期相比，15个县第一季度的销售额有所改善，增幅从4.5%（梅森县）到超过46%（考利茨县）不等。

这种增长速度在2013年能否持续？ 毫无疑问，这是一个关键问题。 我认为缺乏库存是两种不同情况的结果。 首先，银行将不良库存推向市场的速度仍然很慢。 我希望随着他们投入更多的资源，这种情况会有所改善。 其次，仍有大量的房主希望出售，但他们的房屋几乎资不抵债。 这些人无法以更优惠的利率进行再融资，因此，他们想要出售，但在交易结束时却无法向银行开出支票。 他们正在等待众所周知的“潮水”到来，使他们的房屋价值充分提高，这样他们就可以从下面脱身了。

这是一个有趣的市场，有很多位置优越的房子。 新的建筑界并没有加紧生产来应对过剩的需求，责任仍在转售市场上。 总体而言，3月份的上市数量确实有所增长，但没有达到满足市场需求所需的水平。 如果悦博体育要继续保持这种强劲的销售增长，春末夏初的改善将是至关重要的。

如图所示，11个县的平均销售价格高于一年前的水平，1个县没有增长，4个县的价格低于2012年3月的水平。 总的来说，与2012年3月相比，2013年第一季度末被分析的县的交易房屋加权平均价格上涨了12.4%。

在房价上涨的县中，涨幅最大的是动荡的圣胡安县，那里的房价上涨了34.1%。 在考利茨县（+27.5%）、斯诺霍米什县（+16.2%）、金县（+ 15.7%）、杰斐逊县（+12.7%）和格雷斯港县（+10.9%）出现了显著的额外增长。 跌幅仅限于Whatcom县（-7.0%）、Clallam县（-6.2%）、Kitsap县（-4.4%）和Lewis县（-2.8%）。

然而，短期趋势并不能解释大局。 如果悦博体育看一个更长的时间框架，我很清楚，悦博体育的市场不仅已经稳定，而且正在很好地复苏。 在分析的16个县中，有9个县的房价在过去两年上涨。 记得2010年中期首次购房者税收抵免（人为地抬高了房价，尽管是暂时的）到期，很高兴看到悦博体育现在在许多地区已经超过了这些价格。 此外，现在有两个县的房价比2008年初的黑暗时期还要高。

30年期固定抵押贷款的利率现在比一年前低0.38%，但自去年12月以来一直在走高——这无疑是促使买家进入市场的另一个因素。 我相信，悦博体育不会再次测试去年11月的低点，相反，悦博体育将在今年看到利率适度上升。 这应该不会对价格产生负面影响，但实际上可能会让更多的买家进入市场。

现在可以获得抵押贷款，但所需的首付款和信用评分仍然比我希望看到的要高。 我预计，悦博体育将看到银行进一步采取适当的宽松措施，这让人们相信，随着时间的推移，价格可能会进一步上涨。

相对于我在住房方面的成绩，这个记录似乎被卡住了。 在过去的两个季度里，我的成绩一直是“C”，恐怕我还无法改变。

结论

悦博体育区域的经济继续增长，但增长速度较慢。 这是经济放缓的迹象，还是悦博体育正在回到更为温和的改善步伐？ 我相信悦博体育正在稍作喘息，但随着消费者开始对自己的财务状况感到更加满意——不管这是由他们的工作状况、股票市场的改善还是房屋价值的提高——他们将开始以更快的速度消费商品和服务，这将导致额外的就业增长。

一些人开始担心，市场似乎正在显示出“泡沫”的迹象。 在我看来，不断上涨的房价，再加上利率的小幅上升，促使许多潜在买家放弃观望，转而寻找新房。 这刺激了远远超出国内供应水平的需求。 因此，价格大幅上涨。

我不认为这是一个正在形成的泡沫。 承保仍然很严格，需要高信用评分和首付。 此外，评估师仍保持适当的谨慎，这肯定会降低出现新房地产泡沫的可能性。

竞争当然很激烈！ 不仅是在寻找自用的买家之间，还有拥有大量现金的投机者，他们在寻找一种替代投资工具。 我确实理解购房者此刻的沮丧，但我相信房地产市场正在进行的愈合过程，虽然有些痛苦，但最终会稳定下来。

我仍然相信房价将在2013年继续升值，随着房价上涨到一定程度，悦博体育应该会看到更多待售房屋，从而释放未来的卖家。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员，也是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.