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Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对华盛顿西部房地产市场进行分析。 这个报告 旨在提供对房地产市场现实的洞察。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释统计数据的含义以及它们如何影响华盛顿西部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

宏观与区域经济

回首2011年，我百感交集。 从积极的方面来看，华盛顿州的就业市场在减少经济衰退期间的失业方面取得了重大进展，尽管失业率仍然很高，但它正朝着正确的方向前进。

2011年，悦博体育看到了一些稳定的就业增长，该地区增加了24,350个职位，增长率为1.1%。 如右图所示，6个县人口增长，而其他10个县人口萎缩。 话虽如此，当我观察第三季度的变化时，即使是那些失业的市场也在以较慢的速度收缩，这是令人鼓舞的。 政府部门的裁员仍然是经济增长的支柱，我预计2012年这种情况不会改变——即使私营部门正在尽最大努力填补空缺。

6个县的就业净增长与第三季度持平。 这里几乎没有什么意外，主要就业中心的增长幅度最大。 斯诺霍米什县（2.9%）、金县（1.6%）和Whatcom县（1.3%）的同比增幅居前。 失业最严重的是格雷斯港县（-2.3%），其次是杰斐逊县（-1.9%）、圣胡安县（-1.7%）、梅森县（-1.1%）和基特萨普县（-1.0%）。

从失业率的角度来看，在过去的一个季度（和过去的一年）中，有5个县的情况有所改善，2个县保持不变，9个县的情况比一年前更糟。 不出所料，在工作密集度最高的地区，进步最大的是斯诺霍米什县和金县。 失业率增长最多的市场是格雷斯港县、梅森县、基特萨普县、杰斐逊县和克拉拉姆县。

考虑到2010年悦博体育的市场只创造了1550个工作岗位，而在2011年增加到24350个，我将给当前的就业形势一个“C+”的等级，比上一季度上升了一个等级。 我对2012年的预期依然乐观，但华盛顿特区和欧洲正在形成的逆风可能会影响悦博体育复苏的速度。

区域房地产

2011年的销售交易比2010年增长了9.7%。 与2010年相比，悦博体育注意到，除了四个县之外，所有县的交易量都有所增加，其中一个县的交易量基本没有变化，三个县的交易量比前一年有所减少。 总体销量增幅最大的是斯诺霍米什（+20%）、刘易斯（+14%）和金县（+12%）。 克莱兰县（-9%）、瑟斯顿县（-4%）和基特萨普县（-3.3%）的房价均有所下降。

正如2011年全年的情况一样，销售的增长并不悦博体育价格的上涨。 悦博体育市场的交易单位价值比一年前下降了15.5%，不包括波动较大的圣胡安县，该县下降了14.8%。 从悦博体育调查的具体县来看，从2010年12月开始，有两个县的房价出现了上涨，分别是Island（+7.1%）和Clallam（+4.5%）。 房价跌幅最大的县包括：杰斐逊（-30.1%）、基蒂塔斯（-28%）、梅森（-26.4%）、格雷斯港（-20.5%）和圣胡安（-20%）。

我认为，悦博体育尚未看到大家所期待的价格稳定，有两个原因。 首先，不良房屋的出售继续占所有交易的很大比例，这些房屋的售价大大低于市场价格。 例如，在金县（King County），不良资产交易占2011年总销售额的40%。 此外，由于供应水平如此之低，悦博体育看到销售构成发生了明显变化，在非常可承受的价格范围内销售的房屋比例不成比例。 这两个因素都对房价产生了负面影响。

我认为本季度房地产市场的评级为“C-”，而且在悦博体育开始看到更多的住房选择和止赎率开始下降之前，我不太可能改变这一评级。

结论

从经济的角度来看，我不会改变我的观点，即从经济潜力的角度来看，华盛顿州代表了所有西海岸市场中最好的。 悦博体育就业基础的多样化和私营企业的持续增长使悦博体育远远超过了同行。

虽然我当然不指望该州的就业能很快回到以前的高峰——悦博体育在州一级还有154,000个工作岗位，西雅图地区还有71,000个工作岗位——但确实有令人鼓舞的改善迹象。

当地房地产市场仍然不稳定，不良交易占总销售额的比例不成比例。 在悦博体育开始看到明显的改善之前，清除这些问题仍然是很重要的。 也就是说，止赎/短售房与市场价销售之间的价格差距百分比正在缩小； 这是一个明确的迹象，表明许多市场都在寻找价值。

我仍然持乐观态度，认为2012年所有指数都将继续改善。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生是太平洋房地产研究所（Pacific Real Estate Institute）的成员； 担任华盛顿州房地产研究中心董事会主席； 城市土地学会技术援助小组； 代表建筑大师协会担任内部经济学家。

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media. 加德纳先生也有空做演讲。 详情请致电206.442.9200或电邮[email protected]。