Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对俄勒冈州和华盛顿西南部的房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释这些统计数据的含义，以及它们如何影响俄勒冈州和华盛顿州西南部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

对于这篇报道的老读者来说，当你读到我对俄勒冈州和华盛顿西南部经济的评论时，你一定会开始觉得自己好像陷入了电影《土拨鼠之日》（Groundhog Day）。 当我回顾前几个季度的加德纳报告时，我注意到“缓慢的复苏”和“不温不火的增长”等术语被单调地重复使用。 不幸的是，尽管我很想在该地区的经济和就业增长方面带来更好的消息，但悦博体育还没有完全做到。

目前的就业情况显示，该报告涵盖的县在过去12个月期间增加了10272个就业岗位，增长率为0.59%。 尽管仍高于该州0.3%的整体增长率，但仍低于美国1.5%的增长率。 此外，今年第一季度的招聘似乎实际上是负的——我希望这种趋势只是暂时的。

在这份报告涵盖的24个县中，有15个县在过去12个月的时间里确实实现了就业增长。 领先的是克利基塔特县（+2.4%）、克拉克县和斯卡玛尼亚县（+1.8%）、胡德河县和克拉特索普县（+1.6%）、德舒特县（+1.5%）、华盛顿县（+1.4%）和摩特诺玛县（+1.1%）。 县的数量逐年增长，与我上次的报告相符。

从负面来看，失业最严重的是林县（-2.3%），其次是莱恩县（-1.1%）。 此外，本顿县、波尔克县和马里恩县都下降了1%。

正如我之前提到的，季度增长令人担忧，从2011年底到2012年3月，有17个县失业。 失业率的下降在很大程度上是由于劳动力参与率的下降，这表明积极寻找工作的人减少了。 因此，我给就业形势打“D”分，低于上一季度的“C-”分。 我所预期的今年春天就业岗位的增加还没有出现，但我将密切关注就业形势，希望今年夏天能有一个更好的报告。

区域房地产

总体而言，本报告所涵盖的市场的房屋销售在今年春季继续增长，共有7,871笔交易，比2011年第一季度的7,495笔交易增长了5%。 与去年相比，悦博体育注意到11个县的销售额有所增长，9个县没有达到去年的数字，3个县2011年的交易数量与前一年相同。

与2011年第一季度相比，17个县的销售活动有所增加，只有6个县出现了下降。 在活动下降的地区，我最惊讶的是看到本德和胡德河市场包括在内，因为大多数大型市场在过去一年中都有所改善。 较小的市场，如林肯、本顿和库斯县，房屋较少，因此，历史上容易出现剧烈波动。

目前看来，大型市场似乎开始受到库存不足的影响，这对销售产生了不利影响。 这并不是俄勒冈州所独有的（它也已经成为华盛顿州的一个问题），我很想知道，随着悦博体育进入购买旺季，这个问题是否会变得更加普遍。

在销售增长的市场中，斯卡马尼亚县的销量增长最快，增长了50%——也就是说，绝对增长从16套增加到24套。 其他显著增长的县还包括波尔克县（+38%）、马里昂县（+33%）、哥伦比亚县（+23%）和华盛顿县（+18%）。

从价值的角度来看，9个县的价格同比上涨，14个县的价格同比下降。 总体而言，受调查市场的房价较2011年同期下降了3.9%。

除了小的克利基塔特县地区55.6%的大幅增长外，其他八个县的价值增长幅度从0.4%到5.1%不等。 价值下降幅度最大的是沃斯科县（-39.5%）、库斯县（-22.5%）、马里昂县（-18.5%）和斯卡马尼亚县（-14.1%）。

我感兴趣的是，有10个县的房价在上一季度出现了上涨，而在悦博体育的上一份报告中，只有9个县出现了季度上涨。 也就是说，与两年前相比，房价上涨的县从5个减少到2个。

总体而言，我给本季度房地产市场的评级为“D”。

结论

俄勒冈州和华盛顿州西南部的经济及其房地产市场似乎仍处于停滞状态。 正如我在上个季度的报告中所说，它们在某种程度上仍然相互依赖，一个方面的改善可能会导致另一个方面的改善。

住房危机过后，就业增长依然缓慢，因为家庭支出谨慎，银行贷款谨慎，企业投资谨慎。 与美国所有其他州一样，公共部门以及所有与房地产相关的行业持续疲软。

长期失业（定义为超过一两个月）的工人数量仍然远远高于大萧条（Great Depression）以来的任何时期。 俄勒冈州和美国其他大多数州都是如此。 当悦博体育的资源闲置时，它们的竞争力就会下降，衰退造成的损害就会变得更加永久性。 长期失业问题在俄勒冈州大部分农村地区最为严重，那里的许多社区尚未分享到经济复苏的成果。

如前所述，我仍然担心所有市场领域缺乏库存，这种缺乏选择可能会阻碍买家进入市场。 总体而言，房地产市场尚未找到任何真正的方向，但待完成销售的增加可能是一个令人鼓舞的迹象。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生是太平洋房地产研究所（Pacific Real Estate Institute）的成员； 担任华盛顿州房地产研究中心董事会主席； 城市土地学会技术援助小组； 代表建筑大师协会担任内部经济学家。

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.