什么是卖空？

短售房是指以低于业主仍欠抵押贷款的价格出售房产。 当房主需要出售房屋而又无力支付抵押贷款时，卖空是一种替代止赎的方法。 贷款人同意接受少于所欠的金额来偿还贷款，而不是悦博体育通过取消抵押品赎回权来收回房产，并试图在以后出售。 贷款人同意短期出售，因为他们相信，这将为他们带来更多的资金，而不是继续进行漫长而昂贵的止赎程序。

任何房地产经纪人都能有效地处理我的短售房吗？

不。 卖空是一项非常复杂的房地产交易，对你有非常重要的影响。 与任何其他类型的住宅房地产交易不同，短售房只应由具有丰富短售房流程经验的房地产经纪人处理，并且在为客户谈判短售房方面具有良好的成功记录。 You wouldn’t have your family doctor perform heart surgery. And, you shouldn’t expect any real estate broker to be qualified to handle this highly complex real estate transaction for you.

为什么我应该选择卖空而不是止赎？

你是应该做短售房还是让你的房产被取消抵押品赎回权取决于几个因素。 在大多数情况下，卖空比止赎更有意义。 一般来说，当你将来想获得贷款购买物业时，如果你做短售房，你会有更多的机会。 而且，与普遍的看法相反，你可以按时付款，同时还能卖空。 事实上，如果你是悦博体育通过短售房来偿还抵押贷款的，你可以在短售房后获得联邦住房管理局贷款的资格，而无需任何等待期。 在丧失抵押品赎回权之后，同样的选择将不可用。

While doing a short sale will negatively affect your credit, 选择短售房而不是止赎房有很多好处. 在卖空交易中，是你在控制交易，而不是银行。 知道是谁在买你的房子，你晚上可能会睡得更好，你也可以让自己免于丧失抵押品赎回权的社会耻辱。

Every homeowner’s situation is different, so we always recommend that you speak with a real estate attorney that can advise you on the legal and tax implications for your circumstances.

我如何知道我是否有资格获得短期销售？

If you owe more than your house is worth and can’t afford your mortgage payments, you may qualify for a short sale. 每种情况都是独特的，但总的来说，短售房的基本标准是：

• 你需要卖掉你的房子。
• 你欠的抵押贷款比你房子的价值还高。
• 你有个人经济困难，这将阻止你支付未来的付款。 （困难的例子包括失业、离婚、配偶死亡和医疗紧急情况或疾病。）

在计算你的房子的价值是否低于所欠贷款的金额时，你应该扣除你为出售你的房子而支付的房地产佣金、成交成本和州消费税。

我能从出售中得到钱吗？

Unless specifically authorized through a federally-sanctioned program such as HAFA, when a lender approves a short sale, they typically require that the borrower (seller) not receive any money from the sale of the property since the lender is going to take a loss on the loan.

卖空需要多长时间？

卖空过程复杂且耗时。 短售房可能需要几周甚至几个月的时间才能获得批准。 许多贷款机构都有好几层管理层、保险公司和投资者，在卖空交易获得批准之前，这些人都必须得到满足。 作为房主，在这个漫长的过程中保持耐心是很重要的。 同样重要的是，您与一个熟悉各个贷方的各种要求的短售房谈判代表合作，以确保流程尽快进行。

在丧失抵押品赎回权之前，有足够的时间做短售房吗？

也许是，也许不是。 仅仅开始卖空并不会自动阻止止赎。 然而，很多时候，贷款人可以被说服推迟取消抵押品赎回权，以便进行卖空谈判。 因此，虽然没有保证，但尝试一下也无妨。

卖空总是有效吗？

不，不能保证这能起作用。 一旦你拖欠贷款，贷款人可以选择取消抵押品赎回权。 但通常情况下，放款人不愿意取消抵押品赎回权，如果有更明智的选择，他们通常会同意卖空，而不是取消抵押品赎回权。 If a short sale is attempted but doesn’t work, your house will likely go to foreclosure.

我的房子有不止一笔抵押贷款。 我还能做卖空吗？

是的。 每笔抵押贷款都可以单独协商。 然而，多重抵押贷款使卖空变得更加复杂和耗时。 你不仅需要第一贷款人的合作，第二抵押持有人也需要同意卖空。

什么是发布？

A lender may offer to “release” its security interest against the property in exchange for less than the total amount of the note. 债务释放将允许在不偿还票据义务的情况下出售财产。 然而，笔记并不令人满意。 释放的好处是它允许财产出售，并帮助你避免丧失抵押品赎回权。 缺点是财产上的剩余债务（有时称为缺陷）仍然存在。 你仍要对那张便条负责。 换句话说，你仍然欠这笔钱。 In reality, it’s not likely that the lender will pursue the deficiency unless you have other significant assets. Furthermore, if you don’t attempt a short sale and the property goes to foreclosure, you can be liable for the full amount of remaining debt on any additional mortgages beyond your first mortgage.

什么是满足？

贷款人可以同意接受少于其所欠数额的债务作为债务的完全清偿，并解除对该财产的留置权。 你的票据和对出借人的义务得到了满足，比你欠的少。 房产出售后，债务就全部还清了。 有时短期销售谈判能成功地获得完全的满意。 有时所能得到的只是一种解脱。

有税收后果吗？

当贷款人取消或免除你的债务时，税法可能会将免除的债务视为应纳税收入。 如果贷款人同意偿还债务，2007年的《抵押贷款减免债务法案》规定，在下列情况下，最高200万美元的债务减免不被视为应纳税所得额：

• 在过去的五年里，这栋房子至少有两年是你的主要住所。
• 这些债务被用来购买、建造或对房屋进行实质性的改善。

没有用于购买、建造或改善房屋的房屋净值贷款不符合排除条件。 第二套住房或出租房产的抵押贷款也不适用。 该法的适用范围已扩大到2013年之前的债务减免。

还有一些额外的税务考虑要记住。 A debt cancellation will affect your property’s cost basis. 资不抵债或破产也可以减轻因卖空而取消债务的一些税收负担。 你应该经常与你的税务专家确认税务问题。

我可以悦博体育通过卖空来保留这所房子吗？

短售房的目的是把房子卖出去，所以你不保留房子。 就像在普通的销售中一样，你会搬家，通常是在销售结束的时候。 一些卖家选择在房屋关闭前搬家。 你不能再呆在房子里了。 如果你的意图是留在你的房子，你应该考虑其他选择，而不是短售房。

下载“卖空常见问题解答” [PDF].

理查德·伊斯特（Richard Eastern）是华盛顿州贝尔维尤（Bellevue）的温德米尔（Windermere）经纪人，也是 华盛顿房地产解决方案公司， 短期销售谈判公司。 自2003年以来，他已经帮助900多名房主卖掉了他们的房子。 理查德出生于贝尔维尤，毕业于华盛顿大学，是一名狂热的体育迷，也是一名忠诚的少年联盟和篮球教练。 你可以 在这里了解更多关于理查德的信息 或在 www.washortsales.com。