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以下是Windermere real estate首席经济学家Matthew Gardner对大拉斯维加斯房地产市场选定县的分析。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出更明智的房地产决策。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请不要犹豫与您的Windermere房地产经纪人联系。
区域经济概览
拉斯维加斯地区继续增加新的就业机会，就业率处于历史最低水平。 现在有107.5万人在工作，比一年前增加了5万人，这悦博体育年增长率为4.9%。 即使就业市场如此强劲，失业率也开始略微上升。 这是劳动力市场增长的一个功能，因为越来越多的人在找工作。 11月份未经季节性调整的失业率为5.6%，高于去年同期的5.3%。 经季节性因素调整后的通胀率为6%，高于上年同期的5.7%。
内华达房屋销售
❱ 2022年最后一个季度共售出4945套房屋，与2021年第四季度相比下降了52.4%，比2022年第三季度下降了24.3%。
❱ 与2021年同期相比，本报告涵盖的每个社区的销售额都大幅下降。 所有地区的销售额也低于2022年第三季度。
❱ 上市活动继续显著增长。 待售房屋数量同比增长151%，但比去年第三季度下降了7.2%。
❱ 作为未来成交指标的待完成销售较第三季度下降25.3%，这表明市场在2023年第一季度可能不会有太大改善。
内华达州房价
❱ 尽管房屋销售量低于2021年第四季度，但平均销售价格上涨了2%，达到467,794美元。 然而，销售价格比2022年第三季度下降了2.3%。
❱ 较高的融资成本正在影响销售数量和销售价格。 卖家开始适应这种新的市场现实，与2022年第三季度相比，除了Aliante以外，所有社区的挂牌价格中位数都有所下降。
❱ 与去年同期相比，10个社区的房价上涨，但其余5个社区的房价下跌。 与2022年第三季度相比，亨德森（Henderson）、皇后岭（Queens Ridge）和萨默林（Summerlin）社区的房价上涨，但其他所有市场区域的房价都有所下降。
❱ 鉴于更高的供应水平和更高的抵押贷款利率，拉斯维加斯市场可能会看到房价下跌，但我认为这不会导致系统性的价格下跌。 相反，房价将回落，以应对抵押贷款利率的上升，然后再次恢复增长，但速度要温和得多。
抵押贷款利率
利率在2022年大幅上升，但我认为现在已经见顶。 抵押贷款利率主要取决于债券的价格和收益率，虽然债券受到几个方面的影响，但它们总是受到通胀和整体经济的影响。 如果通胀像我预期的那样继续下降，利率将继续下降。
我目前的预测是，随着今年的进展，抵押贷款利率将呈下降趋势。 虽然这对购房者来说可能是个好消息，但利率仍将高于他们已经习惯的水平。 即使借贷成本下降，昂贵市场的房价可能会进一步下跌，以弥补利率在夏初之前可能保持在6%以上的影响。
内华达上市日
❱ 与2021年第四季度相比，该地区出售房屋的平均时间增加了20天。
❱ 去年第四季度售出一套房屋平均需要43天，比第三季度长了18天。
❱ 与2021年同期和2022年第三季度相比，所有社区的待售天数都有所增加。
❱ 更多的选择和更少的买家的结合导致市场从2021年和2022年的大部分时间的疯狂步伐放缓。
结论
这个速度计反映了该地区房地产市场的状态，使用住房库存、价格涨幅、房屋销售、利率和更大的经济因素。
拉斯维加斯市场很可能已经达到了价格上限。 房屋销售仍在进行，但悦博体育在大流行期间经历的疯狂性质已经消退。 融资成本上升已开始成为一个重要的不利因素。 虽然抵押贷款利率可能在未来几个月回落，但可能降得还不足以引发大量购房者。 我预计在买家开始相信市场已经触底之前，价格还会进一步下跌。 当达到这一水平时，抵押贷款利率可能会更接近5%，而不是6%，这应该会鼓励更多的买家进入市场。
底线是，市场必须为2021年和2022年部分时间的房价快速升值付出代价。 房价有进一步下跌的空间，但我坚信，今年情况会稳定下来，然后恢复疫情前的房价上涨步伐。 因此，我已经把指针移到更有利于买家和中立的领域。
关于马修·加德纳
作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验
除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。
