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以下是Windermere real estate首席经济学家Matthew Gardner对俄勒冈州西北部和华盛顿州西南部房地产市场的选定县的分析。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出更明智的房地产决策。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请不要犹豫与您的Windermere房地产经纪人联系。
区域经济概览
本报告所载的俄勒冈州各县继续增加就业机会，但就业水平仍比大流行前的峰值低56,300个。 As I mentioned in the second quarter 加德纳报告, this is mainly due to the Portland market: Multnomah County employment levels are still down by over 83,000 jobs. 尽管如此，在这份报告中，俄勒冈州各县的失业率降至非常健康的3.4%，低于疫情高峰期的12.8%。
到2021年夏天，华盛顿州西南部的经济全面复苏，但该地区的就业市场规模要小得多。 尽管如此，就业岗位仍在继续增加，目前的就业水平比大流行前的峰值高出12800个。 第三季度，失业率为4.6%，低于大流行开始时的14.2%。
俄勒冈州西北部和华盛顿州西南部的房屋销售
❱ 在2022年第三季度，售出12,549套房屋，比去年同期下降26.4%，比2022年第二季度下降13.8%。
❱ 亚洲地区的上市活动有所增加，但目前的水平仍远低于长期平均水平。 较低的销售额可归因于较高的融资成本和较低的负担能力。
❱ 与去年同期相比，三个县的销售额有所上升，但市场总体上有所下降。 与今年第二季度相比，本顿县、克拉特索普县、考利茨县和克利基塔县的销量有所上升。
❱ 该地区的表现与全国大多数地区一样。 越来越多的房屋正在上市，但许多潜在买家正在等待抵押贷款利率企稳或下降，这正在影响销售。
俄勒冈州西北部和华盛顿州西南部的房价
❱ 该地区的平均房屋销售价格同比上涨5%，至566,595美元。 价格比今年第二季度低3.9%。
❱ 与2022年第二季度相比，本顿、克拉特索普、林肯和沃斯科县的平均价格上涨。 他们在马里昂县保持稳定，但在市场平衡中下降。
❱ 与一年前相比，除了五个县之外，其他所有县的平均销售价格都有所上涨，但增长速度肯定在放缓。
❱ 显然，抵押贷款利率的上升已经开始影响房价。 与第二季度相比，几乎所有市场的挂牌价格中位数仍在上涨，这表明卖家仍然充满信心。 话虽如此，我预计要么标价开始走软，要么卖家将房屋撤出市场，直到他们看到情况好转。
抵押贷款利率
对于抵押贷款利率来说，这仍然是一个不确定的时期。 2013年，当美联储（Federal Reserve）放慢债券购买速度时，投资者被指责出现了“缩减恐慌”（taper tantrum），悦博体育今天也看到了类似的反应。 美联储似乎满足于看着房地产市场经历一段阵痛期，同时动用所有工具来降低通胀。
其结果是，抵押贷款利率与国债收益率不同步，这不仅继续推高利率，而且还造成了剧烈的双向波动。 我目前的预测是，利率将在今年第四季度见顶，然后开始缓慢回落。 也就是说，到2023年底，它们将保持在6%的范围内。
俄勒冈西北部和华盛顿西南部的市场日
❱ 与去年同期相比，该地区出售房屋的平均天数增加了8天。 与今年第二季度相比，房屋销售时间延长了5天。
❱ 2022年第三季度出售一套房屋的平均时间为38天。
❱ 与去年同期相比，林肯县是唯一一个房屋出售所需时间缩短的市场。 与2022年第二季度相比，胡德河县、林县和斯卡马尼亚县的市场时间有所下降。
❱ 尽管上市天数有所增加，但仍远低于大流行前的水平。 正如前面提到的，房地产市场的不确定性（主要是由于抵押贷款利率）使买家明显更加谨慎。 我希望随着悦博体育进入新的一年，这种情况会有所改变。
结论
这个速度计反映了该地区房地产市场的状态，使用住房库存、价格涨幅、房屋销售、利率和更大的经济因素。
尽管劳动力市场正在缓慢复苏，但2023年经济放缓的幽灵开始给市场带来压力。 2020年和2021年房价的快速增长不会永远持续下去。 市场目前正在经历一段回归期，这将使其放缓到一个更可持续的速度。 虽然这对一些人来说可能是痛苦的，但这是必要的。 卖家看到他们的房屋价值在过去两年中飙升，所以即使悦博体育经历了房价的适度下跌，他们仍然处于非常好的境地。 我想补充的是，在俄勒冈州西北部/华盛顿州西南部，58%的抵押贷款房主拥有超过50%的房屋权益。
考虑到所有这些因素，我正在将指针向平衡方向移动，但在买家和卖家开始对当地和国家经济感到更有信心之前，市场可能会继续经历不确定性。 这将导致销售活动减少，并给价格带来下行压力。
关于马修·加德纳
作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验
除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。
