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以下是Windermere real estate首席经济学家马修·加德纳（Matthew Gardner）对南加州房地产市场选定县的分析。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出更明智的房地产决策。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请不要犹豫与您的Windermere房地产经纪人联系。
区域经济概览
这份报告中包含的南加州市场区域在过去12个月里增加了222,700个工作岗位，增长率为2.4%。 尽管科技行业的裁员和作家罢工一直占据着新闻头条，但南加州的就业人数仍在继续增加。 今年前5个月，洛杉矶市场增加了6万多个就业岗位。 紧随其后的是奥兰治县，增加了19,000个工作岗位。 圣地亚哥县增加了16600个就业岗位，河滨县增加了6700个就业岗位。 该地区的就业增长速度放缓，但这似乎更多是劳动力供应问题，而不是需求不足。 该地区5月份的失业率为4.3%，高于2022年同期的3.7%。 失业率最低的是奥兰治县（3.2%）和圣地亚哥县（3.5%）。 比例最高的是洛杉矶县，4.8%的劳动力没有工作。
南加州房屋销售
❱ 在2023年第二季度，售出了35,381套房屋，比2022年第二季度下降了25.9%，但与2023年第一季度相比，增长了27.7%。
❱ 作为未来成交指标的待完成房屋销售比第一季度高出13.9%，这表明随着悦博体育进入下半年，销售活动还有进一步上升的空间。
❱ 与2022年同期相比，销售额全面下降。 然而，与2023年第一季度相比，第二季度市场升温：奥兰治县的销售额增长了36%，洛杉矶县增长了29.6%，圣贝纳迪诺县增长了28.4%，河滨县增长了24.3%，圣地亚哥县增长了20.5%。
❱ 考虑到第二季度融资成本的大幅上升，销售额的增长更加令人印象深刻。
南加州房价
❱ 与2022年第二季度相比，房屋销售价格下降了5.5%。 然而，这一数字比2023年第一季度高出2.1%。
❱ 负担能力仍然是该地区的一个重大制约因素。 与第一季度相比，圣地亚哥县和洛杉矶县的房价中位数分别上涨了21%和20%，这似乎表明卖家的信心水平在继续上升，这将进一步影响住房的负担能力。
❱ 与去年同期相比，整个地区的房价都有所回落，洛杉矶县的房价大幅下跌。 与2023年第一季度相比，洛杉矶房价下跌了4.1%。 其他市场的收盘价也有所上涨。
❱ 该地区对融资成本上升的抵御能力明显强于预期。 随着悦博体育进入2023年的剩余时间，我预计价格将进一步上涨，但速度非常温和。
抵押贷款利率
尽管抵押贷款利率没有第一季度那么不稳定，但不幸的是，抵押贷款利率呈上升趋势，第二季度结束时超过了7%。 这是由于短期债务上限僵局，以及几项经济数据显示美国经济并未以美联储要求的速度放缓。
尽管6月就业报告显示，新增就业岗位少于今年早些时候，而且之前的增幅也被向下修正，但通胀并未充分放缓。 在此之前，利率不可能开始持续走低。 由于经济放缓速度没有预期的那么快，我调整了我的预测：利率将在第三季度保持在当前水平，然后在整个秋季开始走低。 虽然肯定会偶尔出现峰值，但我的模型现在显示，30年期固定利率明年春天将跌破6%。
南加州日上市
❱ 在2023年第二季度，该地区出售房屋的平均时间为32天，比2022年第二季度多16天，但比2023年第一季度少13天。
❱ 与2023年第一季度相比，本报告涵盖的所有县的市场时间都有所下降。
❱ 圣地亚哥县的房屋销售速度继续快于该地区的其他市场，但所有县的市场时间都比一年前有所增加。
❱ 购房者似乎接受了供应水平不太可能在短期内改善的事实，并相信价格不会进一步下跌。 这导致他们即使在抵押贷款利率仍然很高的情况下也要买房，希望在利率最终下降时能够进行再融资。
结论
这个速度计反映了该地区房地产市场的状态，使用住房库存、价格涨幅、房屋销售、利率和更大的经济因素。
房价已经企稳，并开始再次走高。 这是违反直觉的，特别是考虑到抵押贷款利率高于15年来的市场水平。 然而，原因很简单：供应不足正在推高房价。 只有当供应水平上升到与需求相匹配时，悦博体育才会开始走向一个更加平衡的市场。 但问题是，加州有抵押贷款的房主中，有85.7%的人的平均利率低于5%，30%的人的利率等于或低于3%。 我认为，除非迫不得已，否则房主不太可能放弃目前的利率，因为这抑制了供应。
决定出售房屋的房主意识到了这一点，并且对自己出售房屋的能力越来越有信心，无论抵押贷款利率如何。 考虑到这些因素，我把指针移到了速度计的卖方部分。
关于马修·加德纳
作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验
除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。
