Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对俄勒冈州和华盛顿西南部的房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释这些统计数据的含义，以及它们如何影响俄勒冈州和华盛顿州西南部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

按年计算，这份报告涵盖的俄勒冈县的就业人数增加了1%，即大约17182个工作岗位。 As was discussed in 上季度报告, job growth remains positive; 然而，它正以微弱的步伐蹒跚前行。 与去年同期相比，15个县的就业基础扩大（低于悦博体育上次报告中的19个县），9个县的就业减少。

话虽如此，令人高兴的是，除了两个国家之外，所有国家本季度的就业基础都比上一季度有所扩大。 总共增加了3.2万个就业岗位，其中华盛顿、摩特诺玛、马里恩、克拉克和克拉克马斯县的就业人数大幅增加。

与2012年6月相比，德舒特县的就业增长最为显著（+3.1%）。 紧随其后的是克拉克县（+2.1%）、蒂拉穆克县（+1.9%）和摩特诺玛县（+1.7%）。 在绝对基础上，摩特诺玛县保持了其作为就业增长背后驱动力的地位，在过去的12个月里增加了7500个职位。 紧随其后的是华盛顿县（3900人）和克拉克县（2700人）。

消极的一面是，9个县共损失了3,008个工作岗位。 马里昂县的失业情况最为明显，减少了1253个工作岗位，其次是考利茨县（减少了1000个）。 其他县的损失相当温和。

悦博体育越来越多地看到城乡之间在改善就业方面的差距。 更大、更大都市的县正在复苏，但该州的大部分地区还没有。

与一年前相比，除了本顿县保持在6.5%的失业率外，所有被分析的县的失业率都有所下降。 这当然是积极的； 然而，我仍然担心的是，仍有7个县的失业率仍在10%以上。 如前所述，这些县都是农村地区，平均就业人数略高于3万人。 它说明了俄勒冈州内部存在的二分法，这是需要解决的问题。

在失业率下降的县中，克拉克县再次出现了最大的改善，失业率下降了2.4%，降至8.6%。 紧随其后的是克利基塔特县（-1.6%）和德舒特县（-1.2%）。 表现最差的县是本顿县，犯罪率保持不变。

由于这篇报告的重点是更大的市场，所以我不能在上个季度给出的“C-”的基础上再提高分数。 很明显，并非所有国家生来平等。

区域房地产

2013年第二季度，该地区共售出11,693套住房，比第一季度增长了43%，与2012年上半年相比，销售量增长了15%。

交易增长最大的县再次出现在考利茨县（+52%），其次是克拉莫斯县（+51%），波尔克和本顿县（+40%）和库斯县（+39%）。 与2012年上半年相比，只有两个县的房屋销售下降，杰克逊县和约瑟芬县分别下降了12%和3%。

将悦博体育的注意力转向房价，悦博体育分析的市场中有19个市场的价格同比上涨（低于上次报告中的21个），其中5个市场的价格同比下降。 总体而言，与2012年同期相比，受调查市场的房屋价值增长了12.7%。 这比悦博体育上次报告中的17%有所下降，但这并不值得担心。

涨幅最大的是库斯县（Coos County），与2012年同期相比，那里的房价上涨了49%。 这个市场的房价在2012年底大幅下跌，但现在已经恢复得很好，现在又回到了当年秋天的水平。 对此没有合理的解释，因为该市场的标价一直非常稳定。 在其他房价上涨的国家中，有15个出现了两位数的涨幅。

在价格下跌的市场中，克拉特索普县的跌幅最为明显，但这是一个容易出现大幅波动的市场。 斯卡马尼亚县（-5.7%）、本顿和波尔克县（-3%）以及沃斯科县（-2.8%）的房价小幅下跌。

与上一季度相比，18个县房价上涨，6个县房价下跌。 与悦博体育上次的报告相反，克拉特索普县的房屋销售价格大幅上涨，这次的价格下降了同样惊人的26%。 这是一个非常小的县，因此容易出现剧烈波动。 从积极的一面来看，库斯县（+43%）、哥伦比亚县（+42.4%）、莱恩县（+28.6%）和胡德河县（+23%）的房价都出现了大幅增长。

对市场的信心显而易见。 与两年前相比，除了三个县以外，其他所有县的房价都上涨了，我也很高兴地看到，这三个县的房价现在比2008年夏天的价格还要高，当时市场已经开始崩溃。

我也非常仔细地观察上市价格的趋势，因为这肯定是市场健康状况的一个指标。 在全国范围内，悦博体育仍然受到住房短缺的困扰——俄勒冈州当然也是如此。 因此，随着需求超过供应，上市价格上涨并不奇怪。 即使在价格上涨的情况下，销售速度仍在继续上升，这再次表明市场正在复苏。

即便如此，不幸的是，我不能把房地产市场的分数从上个季度的“C+”提高。 供应限制和利率上升可能会暂时抑制市场。

结论

总体而言，俄勒冈州的经济继续扩张，但步伐有些乏力。 制造业工时和建筑相关就业岗位的增加有所帮助，但正如前面提到的，该州继续变得越来越分化。

2012年全州就业增长率为1.29%，今年上半年经济增长了1.2%——基本上与前一年的总增长持平。

我预计2013年剩余时间经济将继续增长，但不太可能强劲到足以对失业率产生显著影响。 扩张是由私营部门主导的，对医疗成本的持续担忧可能会导致许多公司在适应新法律之前不会大幅扩大就业基础。

就住房而言，我仍然对这个地区的发展感到满意。 也就是说，最近抵押贷款利率的快速上升可能会让一些买家退出市场，因为他们没有资格获得他们正在寻找的贷款。

因此，悦博体育有一个非常合理的理由认为，那些考虑出售房屋的人最好现在就将其挂牌出售，而不是等待预期的价格上涨。 值得记住的是，利率每增加一个百分点，买家的购买力就会下降10%。

我预计，相对于价格而言，市场将继续复苏，但我也预计，价格增长将开始放缓，尤其是如果利率继续上升的话。

马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； 他是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local me