Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对俄勒冈州和华盛顿西南部的房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释这些统计数据的含义，以及它们如何影响俄勒冈州和华盛顿州西南部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

这份报告中包含的俄勒冈州市场区域的就业增长继续加速，2014年总共增加了41,809个就业岗位，这悦博体育年增长率为2.4%。 仅在第四季度，经济就增加了14833个工作岗位。

与一年前相比，就业增长在摩特诺玛县最为普遍，就业岗位增加了10,800个。 紧随其后的是克拉克县，总就业人数增加了6200人，华盛顿县以增加3600个就业岗位排在第三位。

与2014年9月相比，悦博体育确实看到有一半的县出现了失业； 然而，这不是一个问题，因为所使用的数据没有根据季节性进行调整，因此，看到一些损失并不奇怪。 在过去的三个月里，就业率下降幅度最大的是马里恩县，那里失去了3000多个工作岗位。 林肯县的就业人数减少了1080人。 总的来说，2014年是不错的一年，超过了我预测的新增3.5万个工作岗位。

正如我在上一份报告中所说，鉴于2014年就业市场的改善，本报告中讨论的每个县的失业率继续下降也就不足为奇了。 失业率最低的是本顿县，为4.7%，失业率最高的是克拉马斯县，9.7%的劳动力没有工作。

考虑到本季度的失业情况，当悦博体育将最新数据与9月份的数据进行比较时，悦博体育注意到，在接受调查的24个县中，有19个县的失业率上升。 同样，悦博体育可以把这归结为季节性裁员； 这并不代表一种长期趋势。 整个地区的平均失业率现已从7.6%降至6.9%，这一点都不坏。

我仍然保持2014年每个季度给该地区的“C+”等级。 数据正在改善，但失业率仍然比我希望看到的要高。

区域房地产

2014年的总销售额比2013年高出3.8%； 然而，许多市场的库存限制使这一数字低于其全部潜力。

与去年相比，除三个县外，其他县的销售数量均有所增加。 但很明显，在许多市场，如果有足够的待售房屋供应，交易速度会更高。 也就是说，有几个国家的交易速度远高于平均水平，他们是值得一提的。

与去年同期相比，林县的销售额增幅最大（+ 17.6%）。 波尔克县、考利茨县、蒂拉穆克县和扬希尔县的增幅达到两位数。

销售放缓的地区都很小，这使得交易量的下降幅度并不大——胡德河县、斯卡马尼亚县和本顿县的销售下降总数仅比去年减少了38套。

上个季度，该地区的平均售价为293,402美元，比2013年第四季度上涨了6.6%。 然而，与第三季度相比，平均销售价格下降了

3.8%。 这并不奇怪，因为随着冬季的到来，销量和价格都趋于下降。

在接受调查的23个县中，第四季度有19个县的房价同比上涨，涨幅最大的是考利茨县（+19.6%）、克利基塔县（+18.7%）、哥伦比亚县（+13.8%）、林肯县（+12.5%）和马里昂县（+12.1%）。 有四个县的房价下跌，其中斯卡马尼亚县的房价与一年前相比下跌幅度最大（-17.1%）。 紧随其后的是克拉马斯县（-12.2%）和胡德河县（-8.8%）。

有趣的是，除了两个县（Clatsop和Skamania），其他所有县的房价都比两年前高，除了五个县，其他县的房价在过去五年里都有所上涨。

库存不足仍然是一个主要问题，尽管市场仍然表现良好，但我仍然保持“C+”的评级。

结论

俄勒冈州的经济继续改善，本报告中大多数县的就业增长高于全国平均水平。

与2013年相比，失业率继续下降，而民间劳动力继续扩大。 这一点很重要，因为它表明一个经济正在创造就业机会，失业率的改善并不是因为人们停止找工作。

该地区房地产市场的改善仍然参差不齐； 然而，总价格增长仍然高于全国平均水平，并可能在2015年保持这种状态。

2014年的利率并没有像我预期的那样呈上升趋势。 尽管如此，我仍然预测，随着今年的持续，利率将会走高，但不会走得太快。 到2015年底，我预计30年期的平均固定利率将低于5%，但比现在更接近这个水平。

我对今年的期望是，该地区经济继续以超过美国整体水平的速度增加就业。 在房地产市场，悦博体育应该会看到待售房屋数量的适度增长，这将使房价继续走高，2015年平均房价涨幅略低于5%。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； 他是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.