区域经济学

俄勒冈州和华盛顿西南部市场第三季度的就业增长同比增长2.5%。 克拉克马斯县的增长最为强劲，就业增长了5.7%（8100个就业岗位）。 紧随其后的是德舒特县，增长了5.4%（3570个工作岗位），克拉克县以4.5%（6300个工作岗位）的增长排名第三。

与第二季度相比，第三季度的增长保持相对不变，增加了17,318个工作岗位，而第二季度增加了17,508个工作岗位。 今年9月份的就业人数比去年同期增加了43654人，有所回升。 在此期间，失业人数非常少，只有四个县的就业人数下降，总共只有420个职位。 损失最大的是克拉马斯和克拉特索普市场，每个市场损失了120个工作岗位。 尽管悦博体育略高于我对2014年全年的预测，但我仍然保持我的估计，即该地区2014年将增加3.5万个就业岗位。

鉴于过去12个月的就业增长，本报告中讨论的每个县的失业率都在继续下降，这并不奇怪。 胡德的失业率最低

河县失业率为4.1%，约瑟芬县失业率最高，8.3%的劳动力处于失业状态。 与第二季度相比，除了沃斯科县的失业率从5.1%上升到5.6%外，其他县的失业率都有所下降。 整个地区的平均失业率已经从7.1%下降到6.23%，这一点都不坏。

I am still maintaining the “C+” grade that I have given the region for each quarter in 2014. 数据正在改善，但失业率仍然比我希望看到的要高。

区域房地产

待售房屋的短缺仍然是房地产市场的一个主要因素，今年前九个月的总销售额比2013年同期低1.8%。

12个县的销售额下降，1个县保持不变，10个县的销售额增长。 虽然降幅与上季度基本持平，但我仍然担心销售疲软可能最终导致房价放缓。

一些人认为供应不足会推高房价，但在这个问题上，我不同意。 如果市场上没有足够的住房供应，悦博体育可能会留下价格过高或不受欢迎的住房库存。

对比2013年前9个月和2014年前9个月，克拉克县（Clark County）的房屋销量增幅最大，增加了118套。 在本报告所涵盖的其他九个县，房屋销售增长非常温和，低于100套。 不幸的是，在房屋销售下降的地区，这个数字更大。 降幅最大的是杰克逊县，销量下降了537套。 其他出现下滑的市场是华盛顿和摩特诺玛县，销量分别下降了168套和126套。

虽然销售可能开始放缓，但价格仍在上涨，平均房价在过去一年中增长了6.6%。 当悦博体育将本季度的价格与上一季度进行比较时，增长率同样令人印象深刻，为4.7%。

与一年前相比，在接受调查的23个县中，有18个县的房价上涨。 涨幅最大的县是克拉克县（+9.6%）、本顿县（+8.8%）和波尔克县（+8.7%）。 有五个县房价下跌，其中沃斯科县跌幅最大（-9.2%）。 其次是Skamania县（-7.4%）和Yamhill县（-6.9%）。 You’ll note that Skamania County actually saw a huge 47 percent increase in home prices compared to second quarter, but this was likely due to a couple of unusual sales that lifted the average artificially.

Lack of inventory remains a concern and, even though the market is still performing adequately, I am maintaining a “C+” grade.

结论

我很高兴，悦博体育终于可以说，俄勒冈州的经济正在扩张。 虽然这种扩张速度肯定没有达到我希望看到的水平，但它现在的表现总体上超过了美国，这是一个有希望的迹象。

失业率继续下降，令人鼓舞的是，失业率的下降与民间劳动力的增长是一致的。 这悦博体育失业率下降是因为悦博体育增加了工作岗位，而不是因为人们离开了劳动力市场。

俄勒冈州/西南华盛顿地区房地产市场的复苏仍然不平衡。 与上一季度相比，价格上涨了4.7%，比去年同期高出6.6%。 这就是我想让他们来的地方。 然而，当你将2014年前三个季度的房屋销售与去年同期进行比较时，它们下降了1.8%。 此外，待售房屋的数量也远低于历史平均水平。

到目前为止，2014年的利率走势并不像我预期的那样。 In Gardner Reports from first and second quarters, I said that I expected rates to rise—albeit modestly—in the second half of the year, but that has clearly not been the case.

今年年初，美国30年期固定利率平均为4.53%。 在经历了一个月左右的大幅下跌后，它在2月份又开始上升，并一直持续到3月底。 从那时起，利率开始下降，到9月底，降至4.2%。

截至本文件发布之日，平均利率已降至4%以下

10月第三周3.92%（不包括费用和积分）。 悦博体育现在回到了2013年初以来从未见过的水平，利率肯定远低于我或其他任何人的预期。

所以现在的问题是，它们会上涨吗？如果会，是什么时候？ 我当然相信利率不可能永远保持在这个水平。 Global instability and “frothy” equity markets have led to a flood of money moving into the fixed income markets. 正如悦博体育所知，抵押贷款利率跟随10年期国债的收益率，只要买家准备接受低利率，抵押贷款利率就会保持在低位。 但如果经济继续好转，利率将开始趋于上升。 It’s just a matter of time.

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； and is the Editor of the Washington State University’s Central Puget Sound Real Estate Research Report.

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.

Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对俄勒冈州和西南地区进行分析

华盛顿房地产市场。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。

数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是提供

解释统计数据的含义以及它们如何影响俄勒冈州和华盛顿州西南部的住房

经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 为进一步

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