Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对俄勒冈州和华盛顿西南部的房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释这些统计数据的含义，以及它们如何影响俄勒冈州和华盛顿州西南部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

从就业增长的角度来看，第一季度末的数据显示，本报告中包含的绝大多数县在过去12个月里都相当不错地增加了就业基础。

总体而言，过去四个季度市场增加了32,621个工作岗位，年增长率为1.9%。 相比之下，该州整体经济增长了2.9%，但美国经济增长了1.64%。

尽管增长不如整个俄勒冈州强劲，但悦博体育对所有主要行业的增长都印象深刻。 这是一个重要的事实，因为它表明，就业复苏并不局限于低收入的服务业工作，而是已经变得基础广泛，因此是可持续的。

与2013年第一季度末相比，华盛顿县的增长最为强劲，增加了8,800个就业岗位（+3.3%）。 紧随其后的是克拉克县（+3%），克拉马斯、考利茨和德舒特县，每个县的就业基础都增加了2.5%。

与2013年3月相比，失业人数非常少，只有三个县出现了失业。 林肯县失去了70个工作岗位，而斯卡马尼亚县和克利基塔特县分别只失去了20个工作岗位。 在我的上一份报告中，我建议该地区在2014年应该增加35,000个工作岗位。 以目前每年增加的32,600个工作岗位来看，悦博体育似乎正走在正确的道路上。

每个国家的失业率都在持续下降——除了

本顿看到失业率低于一年前。 悦博体育应该注意到本顿县的利率并没有上升，而是保持在一个相当可观的6%。

话虽如此，我还是要把所有的热情都淡化，因为仍有几个县的失业率顽固地保持在10%以上。 尽管我很想把这归因于不断扩大的劳动力，但事实并非如此。 一般来说，这些县代表了经济多样性不足的地区，这减缓了它们的复苏。 尽管如此，我还是希望随着2014年的到来，他们的失业率会开始下降。

虽然这里所示的国家总体上看到了各自就业市场的改善，但与2013年底相比，有几个国家在第一季度出现了放缓。 然而，这并不罕见。 县级数据没有经过季节性调整，这使得与上一季度的直接比较有些错误。 即使有任何明显的放缓，我仍然把分数从2013年底的“C”提高到“C+”。

区域房地产

房地产市场在今年第一季度出现了相当大的偏差，这值得讨论。 从积极的方面来看，价格增长相当可观，而且普遍基础广泛； 然而，这被销售活动的下降所抵消。

与一年前相比，上市房屋总数下降了5%，这使人们对春季销售“激增”的任何希望都破灭了。 很明显，较低的上市活动已经开始对市场产生明显的影响，但也就是说，它尚未转化为对销售价格的任何实际影响。

挂牌房源增长最快的是考利茨县，挂牌房源总量同比增长6.5%。 房源数量增加的其他两个县是克利基塔县（+3.2%）和克拉克县（+0.5%）。

由于库存水平下降，房屋销售在早春受到打击，今年第一季度与去年同期相比下降了2%。 总体而言，该季度共售出6,392辆，低于2013年第一季度的6,524辆。

与2013年第一季度相比，只有两个县的销售额出现增长，其中考利茨县增长了7.6%，穆尔特诺玛县增长了1.9%。 下降范围很广，降幅最大的是胡德河县（-17.5%）、斯卡马尼亚县（-16.7%）和克利基塔特县（-13.6%）。

销售活动的减少似乎会对价格产生负面影响； 然而，事实并非如此。 当悦博体育看一下房价时，总体情况是光明的，11个县的房价高于2013年第一季度的水平，6个县的房价出现了两位数的增长。 总体而言，调查市场的平均房价从255,508美元升至285,091美元，增幅为11.6%。 与2013年第四季度相比，销售价格上涨了2.9%。

悦博体育继续在较小的县看到一些令人印象深刻的价格上涨； 然而，由于房屋销售数量有限，这些市场的价格走势往往不稳定。 例如，在库斯县，房价同比上涨了48%（从12.5万美元涨至184,667美元）。 其他平均销售价格大幅上涨的县是斯卡马尼亚（上涨36%）和哥伦比亚（上涨35%）。

只有两个县的房价下跌。 与一年前相比，克利基塔特县的价值下降幅度最大（-30.7%），但悦博体育再次将这归因于它是一个小市场。 另一个价格下跌的市场是胡德河（-2.1%）。

积极的一面是，只有一个县——克利基塔——的房价低于两年前的水平。 此外，在接受调查的县中，超过一半的县第一季度的房价超过了2009年初的水平。 这一点很重要，因为正是在那个时候，市场开始看到价值的大幅下降。

房价当然受到待售房屋数量、质量和组合的影响。 很多时候，供应有限的市场比库存不那么紧张的市场表现出更强劲的价格增长。 然而，销售和上市活动的下降，虽然没有什么可恐慌的，但确实让悦博体育停下来思考，除非悦博体育开始看到更多的活动，否则可能导致价格上涨放缓。

因此，在过去的一年里，我一直保持对这个市场的“C+”评级。

结论

总体而言，俄勒冈州的经济开始表现良好，2013年3月经季节性调整后的就业岗位增加了46,300个。

在这份报告所涵盖的市场中，就业增长没有那么强劲，但在百分比基础上，仍然高于美国的整体水平。 同样令人高兴的是，就业增长并不局限于服务业（通常工资较低），这对房地产市场来说是个好兆头。

如前所述，房地产市场本身有些矛盾。 总体而言，目前的价格高于一年前和2013年第四季度。 也就是说，我本季度希望看到的库存增加并没有发生。

正如预测的那样，利率正在小幅上升，悦博体育坚持悦博体育的预测，即今年年底30年期平均固定利率将略低于5%。 利率的上升继续让潜在买家摆脱观望，但他们在购买房屋方面的选择仍然很少。

我仍然希望该地区将开始增加待售房屋的供应，但要在今年剩下的时间里出现大幅增长，我才会开始相信市场正在走向平衡。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； 他是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.