Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对俄勒冈州和华盛顿西南部的房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。

数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释这些统计数据的含义，以及它们如何影响俄勒冈州和华盛顿州西南部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学:

这份报告来得有点晚，因为和其他许多报告一样，悦博体育在10月初受到联邦政府关闭的影响。 政府关门不仅推迟了悦博体育的就业数据，而且9月份的数据暂时被认为不重要，因此根本没有统计数据。

因此，悦博体育不得不使用8月份的数据，这些数据虽然肯定不完美，但仍然为悦博体育提供了一些关于区域经济方向的指示。

在年化的基础上（2012年8月与2013年8月相比），市场增加了23196个工作岗位，增长率为1.36%。 这个数字略低于该州1.7%的增长率和美国1.65%的增长率。

与2012年8月相比，本德地区的就业增长最为明显（+2.5%）。 紧随其后的是克拉克（+2.4%），

华盛顿（+2.2%）、摩特诺玛县和杰克逊县都增长了2.1%。 在绝对基础上，摩特诺玛县保持了其作为就业增长背后的驱动力的地位，在过去的12个月里增加了9200个职位。 紧随其后的是华盛顿县（5500人）和克拉克县（3100人）。

消极的一面是，七个县共失去了1994个工作岗位。

在考利茨县，失业人数再次减少，减少了1000个工作岗位。 另一个减少大量工作岗位的县是马里昂，减少了682个职位。 其他县的损失相对较小，而且主要集中在农村地区。

在改善就业方面，城乡县域发展差距仍然存在。 更大、更大都市的县继续复苏，但人口较少的地区却落后了。

悦博体育分析的每个县的失业率都在持续下降，这是一年前开始的趋势。 这是积极的，我也很高兴失业率超过10%的县现在从7个减少到3个。

在失业率下降的县中，克拉克县的改善最大，失业率下降了2.8%，降至8.3%。 其次是Klickitat县（-2.4%）和Skamania县（-1.9%）。

到目前为止，本报告中考虑的大多数国家的就业都有所增长，但这些数字表明，未来的增长将集中在人口更密集、人口更多的市场。

我保持上个季度给的“C-”的成绩。 我希望看到更广泛的增长，而目前显然不存在这种增长。

区域房地产

经常阅读加德纳报告的读者会注意到，第三季度的报告不包括三个县——克拉特索普、克拉马斯和蒂拉穆克——这三个县通常都包括在内。 数据问题使悦博体育无法收集有关这些国家的信息，但悦博体育希望在悦博体育的下一份报告中恢复纳入这些市场。 悦博体育要补充说，没有这些国家并不会从根本上改变悦博体育的分析。

2013年第三季度，该地区的房屋销售量为11,064套，较第二季度略有下降6%，但与2012年同期相比仍增长了17%。 今年迄今为止，已有超过30,000套房屋销售，与去年同期相比增加了近5,000套。

胡德河县的房屋销售增长最快（+54%），其次是考利茨县（+47%）、克利基塔县（+44%）和沃斯科县（+41%）。 在房屋销售增长的县中，只有一个县没有出现两位数的增长（+6%）。

与2012年相比，只有一个县的房屋销售下降，这是梅德福市场，收缩了6%。 林肯县的房屋销售与一年前持平。

当悦博体育看房价时，悦博体育分析的18个市场的价格同比上涨，3个市场的价格同比下降。 总体而言，住宅销售较2012年同期增长了13.2%。 值得注意的是，这是一个非常健康的升值速度。

哥伦比亚县的房价涨幅最大，与2012年同期相比上涨了40.3%。 狂热的价格波动是小国家的典型现象，这里当然也是如此。 还有其他几个国家的房价涨幅超过了整个市场。 分别是Yamhill（+33.2%）、Klickitat（+28.4%）、Skamania（+25%）和Hood River（+22%）。 只有四个县的房价涨幅低于10%。

有三个县的房价出现了下跌。 库斯县的下降幅度最大（-8.1%），但悦博体育再次将此归结为它是一个相当小的市场。 其他价格下跌的市场是沃斯科县（-3.6%）和本顿县（-0.7%），这两个县也是相当小的市场。

总的来说，相对于价格，市场在继续复苏，但很明显，升值速度正在开始放缓。 从2012年秋季到今年夏季，许多县的挂牌价和售价之间的价差在某种程度上变得脱节了。 市场对此作出了反应，在许多情况下，悦博体育开始看到平均标价下降，因为买家变得更加挑剔。 这并不奇怪，因为现在市场上有更多的选择，可用库存水平也更高。

这种现象将导致价格增长放缓，这本身并不是一件坏事。 市场正在复苏，正如价格上涨图表所示，许多国家正在接近甚至超过2008年的价格。

第三季度抵押贷款利率的快速（尽管短暂）上升很可能提前推动了部分销售。 这将对今年第四季度的交易产生什么影响，这将是一件有趣的事情。

我还没有准备好把房地产市场的评级从过去两个季度的“C+”上调。 库存水平正在改善，但市场似乎仍有些谨慎。

结论

就像美国其他地区一样，俄勒冈州的经济每个月都在持续改善。 俄勒冈州私营部门最近的就业增长速度比全国私营部门的就业增长速度要快，但该州的总增长率与美国相当，这算不上激进。

在本报告涵盖的市场中，就业增长的表现也不佳，年增长率为1.4%。 这在一定程度上可以归因于几个农村县的经济收缩或缺乏实质性增长。

我仍然预计，俄勒冈州的房地产市场将出现温和的就业增长，到今年年底，悦博体育将看到1.9%左右的增长率——基本上与全国的百分比持平。

对就业形势有利的一个因素是房地产市场的持续复苏。 然而，这在一定程度上被政府就业的持续减少所抵消。 我预计，摩特诺玛县、华盛顿州和克拉克马斯县的大型就业中心将继续在总增长中占据不成比例的比例，而较小的县将继续落后。

房地产市场继续向好； 然而，随着悦博体育进入冬季，如果看到改善的步伐开始放缓，我不会感到惊讶。 我在上一份报告中指出，我预计物价增长将会放缓。 虽然许多国家的年升值幅度仍然很大，但我仍然预计情况会是这样。

这不应该被视为一个坏迹象，但我将密切关注市场如何适应更高的库存水平，以及2014年肯定会出现的加息幽灵。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； 他是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.