Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对俄勒冈州和华盛顿西南部的房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释这些统计数据的含义，以及它们如何影响俄勒冈州和华盛顿州西南部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

2013年，俄勒冈州的就业增长开始加速。 随着房地产市场和工业反弹，以及全州公共部门裁员放缓，这在很大程度上是意料之中的。 结果，该州更多的县开始增加就业机会。 现在的问题是，政府能否期望经济增长率进一步提高。

可能的答案是肯定的。 在经济复苏初期，全州几乎所有新增就业岗位都来自波特兰大都会区，但这种情况在2013年发生了变化。 虽然波特兰继续以稳定的速度增加就业机会，但其他地区，包括本德和梅德福，也开始增加就业机会。

在过去的一个季度里，本德和梅德福的就业增长已经放缓，因为全国范围内的房地产反弹停滞不前。 这些市场是受移民涌入和房地产活动影响最严重的市场之一，因此随着更广泛的房地产反弹放缓，这些市场和其他几个市场也放缓了。 在分析的24个市场中，有13个市场在2013年第四季度出现了就业减少，这一事实支持了这一观点。

应该提到的是，整体就业增长并没有随着上述市场的减速而减速，因为几个市场的私营部门就业增长加速，以弥补疲软。 2013年，美国市场总共增加了26,062个就业岗位，其中7,704个是在第四季度增加的。

展望2014年，随着俄勒冈州各地区继续增加就业岗位，就业增长可能会进一步加快，达到每年3.5万个就业岗位，年增长率为2.0%，高于2013年的1.5%。

与2012年12月相比，就业增长最明显的是沃斯科县地区（+3.5%）。 紧随其后的是胡德河县（+3.3%）、克拉克县（+2.9%）、德舒特县和杰克逊县（均增长了2.7%）。 在绝对基础上，摩特诺玛县保持了其作为就业增长背后的驱动力的地位，在过去的12个月里增加了9400个职位。 紧随其后的是华盛顿县（+ 6500）和克拉克县，就业岗位增加了3900个。

消极的一面是，三个县总共失去了3388个工作岗位。 几乎所有的损失都发生在马里恩县，那里的就业人数减少了2309个。 其他裁员的县是波尔克县（减少579个工作岗位）和考利茨县（减少500个工作岗位）。

悦博体育分析的每个县的失业率都在持续下降——这一趋势始于2012年。 这是特别积极的，因为现在只有两个县（斯卡马尼亚和克拉马斯）的失业率仍然是两位数，为10%。

在失业率下降的县中，改善最大的是林县，失业率下降了两个百分点，降至8.5%。 其次是德舒特县和约瑟芬县，犯罪率下降了1.7%。

我要把上个季度我给的“ C- ”成绩提高到“ C ” 尽管我预计2014年的商业环境会有所改善，但在我对就业市场过于兴奋之前，我希望有确凿的证据表明悦博体育正在看到广泛的改善。

区域房地产

2013年，该地区的房屋销售量为48,819套，比2012年（43,100套）增长了13.3%。

销售额的增长速度很有趣，有14个县实现了两位数的增长，其中两个县，克利基塔县和考利茨县的增长率超过了30%（分别为33.3%和35.4%）。

房屋销售增幅最低的地区是林恩县（+1.4%）和约瑟芬县（+4.5%）。 其他略有增长的地区是波尔克县（+9.1%）和马里昂县（+9.6%）。

有四个县2013年的房屋销售没有超过前一年。 这些县分别是德舒特县（-0.4%）、克拉马斯县（-1.3%）、林肯县（-2.1%）和杰克逊县，其销售额下降了6.3%。

当悦博体育把注意力转向房价时，情况总体上是光明的，17个县的房价高于2012年底的水平，11个县的房价实现了两位数的增长。 总体而言，受调查市场的房价从243,919美元上涨至263,888美元，较2012年上涨8.2%。 这是一个健康的升值速度，尽管低于第三季度的水平，但表明市场正开始企稳。

从各个县来看，胡德河县的增长率最为显著（+27.9%）——这并不奇怪，因为这是一个平均价格波动不稳定的小市场。 除了上面提到的国家之外，还有一些令人印象深刻的价值增长，如右边的图表所示。 6个县的房价涨幅低于10%。

有五个县的房价下跌。 与一年前相比，Skamania县的价值下降幅度最大（-39.9%），但悦博体育再次将此归因于它是一个小市场。 其他房价下跌的市场是Wasco县（-27.5%），Yamhill县（-15.7%），另外两个（Clakamas & Polk）的房价跌幅非常温和，低于2%。 我并不太担心这一点，因为如果你全年的平均价格，Yamhill和Skamania的价格都比一年前高，而Wasco的价格只是略低于一年前。

正如我在第三季度报告中提到的，相对于价格，市场继续复苏，但升值速度继续放缓。 我很高兴地看到，与两年前相比，价格几乎一致上涨。 这再次表明市场正在复苏。

同样令人高兴的是，现在有几个精选市场的价格高于2008年底的水平，当时悦博体育刚刚开始看到房地产泡沫破裂。 我预计，随着悦博体育进入2014年，悦博体育将慢慢开始看到，与五年前相比，更多的国家将转为积极。

我还没有准备好把房地产市场的评级从过去三个季度的“C+”上调。 库存水平仍远未达到应有水平，我将非常有兴趣看看悦博体育是否会在春季出现急需的“反弹”。 如果悦博体育这样做，那么我将对市场的稳定更有信心。

结论

俄勒冈州的经济，虽然在某种程度上仍然陷入增长乏力的泥潭，但在核心就业中心和邻近的县，创造了良好的就业机会。 这是令人鼓舞的。

在本报告涵盖的市场中，就业增长尚未开始超过国家（1.51%对2.08%），但正在改善。

正如我在本报告早些时候所说，我预计2014年的就业增长将在2%左右。 这不是一个压倒性的数字，但与过去几年的增长率相比，这是一个进步。

房地产市场在价格和销售量方面都继续走高。 该地区待售房屋的数量仍远低于历史水平，但我仍然希望，2014年将为活跃的库存带来急需的提振。

虽然今年利率肯定会走高，但与历史平均水平相比，利率仍将处于非常低的水平。 截至2013年底，30年期平均利率为4.46%，略低于2011年夏季的水平。 虽然2013年的利率为3%，但与历史标准相比，它们仍然非常有吸引力。 （请记住，1990年它们达到了10%，而市场仍然在运作！）

今年利率应该会温和上升，但我并不真正担心这一点。 可供出售的房屋数量有限——到目前为止更令人担忧。 我仍然希望2014年悦博体育将看到更高的库存水平，这应该会抵消对利率上升的担忧。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； 他是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local