如果你参与了房地产市场，我想你们大多数人都参与了，你很清楚这是一个数字行业。 所有 of us are surrounded by 与住房相关的数据 day in and day out, and it can become a little overwhelming at times — even for an economist like myself.

好吧，今天我想花几分钟谈谈我认为特别重要的几个数据集，并提供我对它们的看法。

住房

毫无疑问，在悦博体育度过疫情期间，所有权住房市场确实是一盏明灯。 尽管市场在去年春天因COVID-19袭击美国而暂停，但它很快就恢复了，不像美国经济的许多其他领域今天仍在受苦。

这一点很重要，因为房地产是整体经济的重要贡献者。 For example, last year, spending on the 新建房屋, residential remodeling and real estate brokers fees amounted to around $885 billion or 4.2 percent of gross domestic product.

但是，当你把所有家庭服务的支出加在一起时，实际数字要远远大于这个数字。 住房支出总额约为3.7万亿美元，占美国经济总量的17.5%。

所以，悦博体育知道房地产市场是悦博体育经济的一个非常重要的部分，但这个数字能继续增长吗？ 让悦博体育来看一看。

库存

下面的图表显示了自1983年以来待售的独户住宅的数量。 As you can clearly see, there’s never been a time — at least since records were kept at the national level — where they were 待售房屋减少 at any one time.

这是一个问题，因为目前市场面临的最大问题是住房需求远远超过供应。

A report I track very carefully — and I am sure that many of you do, too — is the National Association of Realtors 待完成房屋销售指数, which is shown below.

Although it’s not a perfect indicator, as the survey only covers about 20 percent of all 待售房屋, it does give us a pretty good idea as to what the future may hold given that, all things being equal, about 80 percent of pending homes close within roughly two months, making it a leading indicator.

你可以清楚地看到，由于大流行，去年春天出现了大规模的回落，但很快就出现了非常显著的激增。

去年冬天，房价再次回落，但我认为，这更多是由于待售房屋的缺乏，而不是其他原因。 然而，看看3月份的飙升。

现在，你可能会认为这是一个很大的数字，但我要提醒你们所有人不要太关注年复一年的变化，因为它们可能具有欺骗性。 你看，指数跳升是因为它与去年3月疫情真正开始的时候进行了比较。

关闭销售

When we look at closed sales activity, it actually lines up pretty well with the pending 房屋销售指数, which fell in January and February. 这反映在悦博体育今年春季看到的成交销售的收缩上。 And if 指数是准确的, it suggests we may see closed sales activity pick up again over the next couple of months.

当然，任何时候，只要住房供不应求，总有一个解决办法——那就是建造更多的住房。

但正如你在这里看到的，尽管在悦博体育摆脱金融危机后，更多的房屋开始建造，但今天的数量基本上和20年前一样，而且在过去的两年里一直在下降。

这很重要，因为同期全国新增了1200多万户家庭，这进一步刺激了住房需求。 如果没有新房可买，那只会做一件事，那就是把更多的注意力放在转售市场上，这已经导致了价格的大幅上涨。

新房市场

但这份特别的报告还提供了一些额外的数据集，我认为这些数据集使新住宅市场的状况更加清晰。

在房地产市场崩溃之前，你可以看到当时市场上出售的大多数新房都是在建的，但是随着房地产泡沫的破裂，市场下降了，完工和待售的房屋比例自然上升了。

但我想让你们看的是上面图表的最右边。 你看到待售房屋中尚未开工的房屋比例激增了吗？

好吧，考虑到建筑成本的大幅上涨，建筑商变得更加谨慎，他们试图在开始建造房屋之前卖出更多的房屋，以减轻一些风险，这是可以理解的。 它还告诉我，他们看到了现有住房市场无法满足的需求，并希望利用这一点。

当悦博体育看新房销售时，你可以看到趋势，本质上是随着待售房屋的数量而变化的，但我要提醒你几件事。

Firstly, these figures do not represent closed sales, 作为人口普查局, which prepares this dataset, considers a home sold once it has gone under contract. 这是有道理的，因为房屋甚至可以在破土动工之前出售。 从本质上讲，它更类似于NAR的待售房屋销售指数。

现在看看右边按建设阶段划分的销售额。 你可以看到，随着疫情的开始，准备入住的新房是买家想要的，这占4月份新销售总量的42%以上。

随着完工房屋供应的减少，正在建造的房屋占据了销售的最大份额——正如历史上所做的那样。 然而，看看四月。 The greatest share of sales — 37.7 percent — were homes that hadn’t yet been started.

这再次支持了建筑商在成本不断上涨的情况下保持谨慎的理论，但它也表明，买家的需求没有得到转售市场的满足，因此他们愿意等待，可能是相当长的一段时间，等待他们的新房建成。

Of course, the couple of datasets I’ve shared with you today are just the tip of the iceberg when it comes to the 与住房相关的数字 you should all be tracking, as they can tell a story that can impact everyone involved in the development or sale of homes.

抵押贷款利率

除了悦博体育今天讨论的数据，你应该精通抵押贷款利率趋势、人口变化、建筑许可活动和总体经济——你需要了解地方和国家层面的所有这些数据。

对于绝大多数家庭来说，买房将是他们一生中购买的最昂贵的东西。 鉴于对房地产崩盘的记忆，以及自去年夏天以来房价的大幅上涨，现在比以往任何时候都更重要的是，你能够与你的客户分享你的知识，并能够为他们提供相应的建议。