马修·加德纳（Matthew Gardner）的这篇专栏文章是英曼新闻（Inman News）系列文章的一部分，该系列文章介绍了房地产专家对2021年房地产泡沫可能性的看法。

从表面上看，我当然可以理解为什么有些人担心房价上涨了多少——不仅在疫情期间，而且自2012年房价开始复苏以来。

长期以来，房价涨幅一直超过工资涨幅，自2012年1月以来，房价中位数上涨超过113%，而工资涨幅则要温和得多，只有30%。

更多的over, in 2020, prices increased by more than 9 percent and were up by a record-突破17.2% between March of 2020 and March 2021. 其结果是，新一轮房地产“泡沫”即将破裂的传言如今在美国各地广为流传。

首先，我想对那些相信末日即将来临的人说几句。 恐怕我有一些坏消息； 这是不会发生的。

虽然人们很容易认为，如此快速的房价上涨肯定会以糟糕的结局收场——就像2008年和2009年那样——但将这两个时期混为一谈是错误的。 今天的房地产市场与悦博体育在2000年代看到的明显不同。

请允许我解释一下原因。

六年多来，悦博体育在美国遭受了严重的住房短缺，而同时又增加了近1000万户新家庭。 显然，并不是每一个新家庭都变成了新的房主，但考虑到人口增长和库存持续短缺，这足以扭转供需关系，导致房价迅速上涨。

那么，为什么待售房屋如此之少呢？

这可能是我被问到最多的问题之一。 The first reason is that Americans aren’t moving as often as they used to, 这限制了供应. 在21世纪初，悦博体育平均每四年搬家一次，但今天这个数字超过了八年。 如果房屋成交量减少，供应仍然稀缺，价格就会上涨。

悦博体育需要考虑的下一件事是新建筑市场，它有能力在建造足够多的房屋时使供需平衡。 但近年来，新建房屋的数量一直远低于创造平衡市场所需的水平。

Furthermore, the ongoing escalating 建筑材料成本 has led to higher priced homes being built, which doesn’t fulfill the lower end of the market where there is the greatest demand.

到目前为止，上述情况与2000年代末的情况完全相反，但还有其他几个原因导致悦博体育今天所处的位置与泡沫前的日子截然不同。

就像现在的市场一样，2000年代的住房需求非常强劲，但两个市场之间的一个主要区别是，当时的大部分需求实际上是不真实的——当然也不是可持续的。

租房者成为房主的人数创历史新高，坦率地说，人们抢购投资性房产，他们本不应该被允许这么做。 贷款政策如此宽松，以至于获得住房资格太容易了，这最终成为悦博体育看到房地产泡沫形成并随后破裂的主要原因。

毫无疑问，信贷质量的缺乏是当今市场与2000年代最显著的区别，但“低文件”或“无文件”贷款的日子已经一去不复返了，这种贷款允许买家基本上弥补他们的收入来获得抵押贷款。

相反，根据Ellie Mae的数据，悦博体育在2020年看到的是，70%的抵押贷款发放给了FICO评分高于760的借款人，而过去五年的平均信用评分高达754。

尽管次级贷款仍然存在——而且有一个合理的地方——但去年信用评分低于620的借款人比例仅为2%。 相比之下，2007年这一比例为13%。

同样值得指出的是，在2004年，整整35%的抵押贷款是arm，即所谓的“诱惑贷款”。 当这些贷款的利率回升时，它迫使许多房主丧失抵押品赎回权，因为他们再也负担不起月供了。 快进到今天，2021年3月arm的份额仅为2.4%。

Finally, I like to look at mortgage credit availability, and the Mortgage Bankers Association has 这方面有非常丰富的数据. MBA指数是根据与借款人资格相关的几个因素（信用评分、贷款类型、贷款价值比等）计算得出的，在房地产市场的健康状况方面，它是一个非常有用的风向标。

尽管该指数自去年秋天以来一直在上升（表明信贷更加自由），但仍比2006年的水平低85%，这表明贷款机构仍然谨慎。

最重要的是，如今的信贷质量和首付款远高于泡沫前的水平，抵押贷款信贷供应相对于房地产市场崩溃前的水平仍然非常紧张。

到目前为止，我还没有发现这与“糟糕的过去”有什么关系——你呢？

无可辩驳的是，房价已经以远高于平均水平的速度上涨了好几年，这是令人担忧的原因，但不是因为任何即将到来的泡沫。 相反，我担心的是房价上涨对住房负担能力的影响。

Current homeowners are in good shape and, according to the most recent Federal Reserve 美国金融账户. 报告称，目前坐拥超过21万亿美元的股权。

Furthermore, the latest data from atom数据解决方案 indicates that over 30 percent of homeowners had at least 50 percent equity in their homes at the end of last year. 但这无助于对房地产市场长期健康至关重要的首次购房者。

请记住，有一波首次购房者即将到来； 未来两年，960万千禧一代将迈入30岁，Z世代也将紧随其后。 考虑到目前的价格水平，问题应该是：他们能买得起哪里的房子？

在我看来，这比任何神话中的泡沫破裂都要严重得多。

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