大家好，欢迎来到马修周一特别节目。 我是温德米尔房地产公司的首席经济学家马修·加德纳。

现在，如果你想知道这一集有什么特别之处，答案是双重的。

Firstly, I started these videos at the onset of the COVID-19 epidemic back in March and this is the 35^th episode of Mondays with Matthew – where has the time gone?  不管怎样，这将是今年的最后一集了，我想花一点时间感谢大家在百忙之中抽出时间来看我的视频。 想到你仍能从我的思考中获得价值，这位经济学家感到非常高兴。

但还有另一个原因让我感到兴奋，那就是，在很多很多个深夜钻研电子表格之后，我现在准备好与你分享我的2021年美国住房预测，所以，闲话少说，让悦博体育开始吧！

我从我的抵押贷款利率预测开始。

你们都很清楚，悦博体育花了一整年的时间，几乎每周都看到抵押贷款利率跌破历史低点，这与其他因素一起，推动了住房需求的大幅上升，但利率能低到什么程度呢？

嗯，我的预测表明，利率可能会在本季度触底，但也就是说，我预计到2021年，利率不会上升太多。

现在，我总是喜欢把我的预测与别人的预测相比较，所以我与全国各地的几位房地产经济学家进行了交谈，看看他们对利率的看法，正如你所看到的，悦博体育对明年的预测都在一个相当小的范围内。 我要告诉你的是，我在房利美（Fannie Mae）的朋友们对他们非常乐观的预测非常保守——我想悦博体育会看到的。

再往远处看——我的水晶球稍微有点模糊——那些大胆预测2022年利率的人显示，即使到那时，利率也不会高得多，房利美（Fannie Mae）的平均利率为2.9%，富国银行（Wells Fargo）的利率为3.1%，抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的利率略高，为3.6%。

这里的底线是，悦博体育都非常有信心，尽管利率将开始上升，但增幅将是温和的，我个人认为它根本不会影响住房需求。

为了解释为什么悦博体育会看到利率上升，30年期固定利率抵押贷款与10年期国债的收益率直接相关，你可以在这里看到，我的预测显示，这些利率将在明年小幅上升，如果这种情况发生，利率自然也会随之上升。

但有两个原因可能会阻止利率上升——至少幅度过大，即使美国国债收益率确实走高。  首先是COVID-19疫苗。 你看，如果需要更长的时间来分配，或者如果悦博体育选择不接受它，那么经济可能会再次下滑，如果发生这种情况，国债收益率可能会回落，利率可能会再次下降。 但我仍然希望情况不会如此。

And second is the Fed.  As long as they continue to buy mortgage-backed securities, rates are actually insulated from rising treasury yields.

好了，继续谈销售，这里我特别关注的是二手房，我稍后会谈到新房。

我的预测是，今年的销售额将增长3.9%，但2021年的销售额将增长6.9%，这是自2006年以来悦博体育从未见过的水平。

但为了使销售上升到这种程度，悦博体育需要更多的库存，我确实预计明年会有更多的上市，这可能至少部分是由于COVID-19，一些家庭有了在家工作的新能力，不再需要住在离办公室近的地方。  但也会有其他人搬家，仅仅是因为他们目前的家不适合远程工作。

虽然我看到很多房主因为在家工作而搬家，但我相信他们中的很多人不会搬那么远。  你看，悦博体育都将在家全职工作的理论——在我看来——可能被夸大了——我认为，他们中的许多人最终会把他们的工作周混合起来，有些天在家，有些天在办公室，如果我是正确的，我看到许多家庭仍然住在离工作地点很近的地方。

现在把悦博体育的注意力转向销售价格，到目前为止，今年的销售价格非常令人印象深刻，悦博体育应该看到2020年的销售价格比2019年高出7.4%。 这是非常了不起的，我这么说是因为我看了一下我去年发布的2020年预测，我预测价格增长接近4%，而不是7%。

但COVID-19改变了这一切。  抵押贷款利率下降，家庭出于多种原因决定搬家，同时可供购买的房屋数量处于历史低位，房价大幅上涨。

现在——正如我多年来所说的那样——收入和房价之间一定总是存在一种关系，抵押贷款利率的下降只能让房价上涨这么多。

除了其他因素外，部分原因是负担能力问题，我认为2021年房价将以4.1%的温和幅度上涨。

好，现在看看新房市场——为了讨论的目的，我只看单户住宅市场——今年到目前为止，悦博体育看到新房销售大幅增长，这种非常强劲的需求鼓励建筑商开始建造更多的房屋，我对单户住宅开工率的预测显示，今年的开工率将上升8%，但明年的开工率将达到16.4%。

这是一个好消息，有几个原因，其中最大的是更多的新建筑将增加供应，这应该会减轻转售市场的一些需求和价格压力。

随着更多的新屋开工，我预计今年的销量将增长21.5%，2021年将进一步增长18.7%。 值得注意的是，这将使新屋销售再次达到2006年以来从未见过的水平。

但我对新房市场确实有一个担忧，我担心的都是成本。

建筑商想要做他们最擅长的事情，那就是建造房屋，但他们必须协调建造房屋的成本，这在今天是非常高的，以及潜在买家可以承受的价格。

现在我看到他们悦博体育通过寻找土地更便宜的地区来解决这个问题，那里仍然有买家的需求，正如悦博体育刚才所说的，现在他们正在寻找远离主要就业中心的市场。

最重要的是，新建筑市场明年将出现非常强劲的增长。

最后，如果我不解决困扰许多经纪人及其客户的一件事，那就是忍耐，那将是我的失职。

虽然悦博体育在上个月早些时候看到积极的忍耐计划略有上升，但我认为重要的是要正确看待事情。

尽管悦博体育看到加入该计划的房屋数量略有增加，但与10月底相比，主动放弃的房屋数量仍下降了8%（即24.6万套房屋）。

总的来说，截至11月30日，有276万房主在积极的延期还款计划中，约占所有抵押贷款的5.2%，但再一次，从角度来看，延期还款的房主数量比5月份的峰值减少了近200万——下降了42%。

悦博体育来讨论一下这个问题。

由于人的本性，有些人预测房地产市场将再次崩溃，纯粹是因为有276万房主将在明年春天到期时被取消赎回权，而这些被取消赎回权的房屋将导致供应激增，这将导致价格以类似于2008年的方式下跌。

我明白这个理论，我猜从表面上看，你可能会说这似乎是合理的，但这是真的吗？

尽管无法回避的事实是，随着延期期限的结束，明年止赎率将上升，但情况真的会那么严重吗？我不这么认为。

我对此并不过于悲观，原因有几个。 虽然我预计明年止赎率将上升，但与2008年至2010年的大规模止赎相比，我预计止赎率将非常温和。

我为什么会这样想？ 嗯，房地产泡沫破裂的原因与悦博体育目前所经历的完全不同。 当时存在着一种不计后果的疯狂放贷、不负责任的借贷和肆无忌惮的投机行为，这些无非是为房地产市场的崩溃埋下了温床。 它确实崩溃了。 房价暴跌，数百万人失去了家园。

但是，早在今年3月，当COVID-19真正爆发时，房主实际上处于一个非常好的位置。  当时的信贷标准仍然非常严格，首付数额很大，房地产市场以及整个经济都非常健康，这就是不同之处。

COVID-19大流行主要打击的是租房者，但它也影响了很多房主，尽管我很遗憾地说，悦博体育将看到抵押贷款违约和止赎率上升，但随着房地产市场在当前的经济衰退中艰难挣扎，我认为止赎率更多的是涓涓细流，而不是洪水。

为了支持这一点，我在ATTOM数据解决方案公司的同事们目前预测，明年可能有超过20万房主违约，但如果与冠状病毒相关的长期经济放缓，止赎数量可能高达50万套。

尽管他们的预测看起来很戏剧性，但有几件事值得注意。

一个。 在经济大衰退期间，2010年上半年，美国丧失抵押品赎回权的申请飙升至165万户，但这远远高于对明年丧失抵押品赎回权最悲观的预测，即使违约率大幅上升，它们仍将远低于悦博体育在房地产泡沫破裂后看到的水平。

两个。 正如我之前所说，自2012年以来，房价稳步上涨，房主积累了大量的股本储备。 这与悦博体育在2008年看到的情况完全相反。

这是因为房屋价值一直在上升，许多借款人可以悦博体育通过简单地出售房屋来避免丧失抵押品赎回权。悦博体育知道，市场有足够多的需求，他们会出售房屋，以确保他们从房屋中获得权益，而不是因为丧失抵押品赎回权而可能失去房屋。

第三。 贷款人真的不想让2008年的止赎危机重演。

今天，我看到贷款机构对拖欠贷款的借款人采取了更合作、惩罚更少的方式，他们将更好地让人们保住住房。

最后。  许多（但不是全部）缓期还贷的房主不会进入止赎，因为他们可以悦博体育通过每月支付更多的钱来偿还逾期金额，有些人可能被允许悦博体育通过延长期限将逾期金额加到抵押贷款的末尾。

最重要的是，与泡沫时期相比，房地产市场和房主如今的处境要好得多。 今天的房主有更多的选择来避免丧失抵押品赎回权，而股权无疑有助于许多人维持下去。 换句话说，即使今天的止赎率翻倍，它也只会达到一个更接近历史正常范围的水平。

最终，我并不担心悦博体育会看到房地产市场因为忍让而崩溃。

最后，还有一些值得思考的问题。

即使悦博体育忽略了对忍耐的担忧，仍然有一些人在谈论房地产泡沫，纯粹是因为过去几年价格上涨得太快，但我和我的同事们并没有看到它。  的确，价格一直在以高于平均水平的速度上涨，但基本面依然存在。  正如我之前提到的，借款人是很有资格的，他们在自己的房子里有稳固的资产净值。

但是，正如我向你们展示的那样，价格增长将会放缓，我认为，由于价格上涨的放缓，肯定会有一些房主认为市场已经崩溃，只是因为房地产经纪人没有告诉他们他们想听到的关于他们房屋价值的事情。 他们需要明白的是，市场并没有崩溃，只是在正常化。

很长一段时间以来，卖家一直占上风，许多人可能已经忘记了正常的房地产市场是什么样子。

在大流行的早期，买家确实倾向于郊区，我知道这一点，因为在今年4月至6月期间购买的买家中，有57%选择了郊区，而在大流行之前，这一比例为50%。 但这并不是一些人猜测的城市人口外流，我还想指出，在这3个月期间，城市住房购买量甚至出现了小幅上升——疫情前12%，疫情后14%。 与此同时，小城镇和农村地区的销售额在同一时间段内实际上略有下降，因此我预计不会大规模转移到农村。

是的!  这话你听我说了很久了。 今年，首次购房者将再次成为一股主要力量——在未来的几年里，经纪商需要弄清楚如何与他们合作。 他们的人数只会越来越多。

公寓——嗯，这很有趣。  虽然我没有看到公寓市场在全国范围内崩溃——尽管我确实在曼哈顿和旧金山等市场看到了严重的问题——我看到库存水平相当显著地上升，而单户住宅的待售数量继续下降，但就目前而言，需求似乎仍然存在，因为销售也在增加。 我真正关心的是城市公寓市场。 你看，对许多人来说，购买市中心公寓的主要原因有两个。  方便的工作和生活方式。

嗯，如果有些人大部分时间或全部时间都在家里工作，那么他们就不必住得离工作地点很近。其次，如果悦博体育失去了一些生活方式上的理由，比如餐馆、零售等，那就失去了购买市中心公寓的一些理由。

现在还没有必要恐慌，但我将密切关注城市公寓市场，看看需求是否会继续跟上供应的增长。  如果没有，那么悦博体育很可能会看到价格走软。

最后，做得好，你们成功度过了2020年！

所以，你得到了它。  我对2021年美国住房市场的预测。

我真的希望你发现这个视频-以及我之前发布的那些-对你和你的客户有用。

和往常一样，出门要小心，记得戴口罩。

不过，说正经的，今年能和你们大家谈话真的是我的荣幸，希望悦博体育能在明年的某个时候再次见面——这次是亲自见面。

所以，从现在到那时，注意安全，度过一个美好的假期，祝悦博体育所有人都有一个美好的2021年。

现在再见。