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大家好，欢迎收看最新一期的《周一与马修》。 我是温德米尔房地产公司的首席经济学家马修·加德纳。

今天悦博体育将关注上周四发布的美国10月份成屋销售数据，所以让悦博体育直接进入正题。

好吧，如果有人仍然认为市场将放缓，他们将不得不再等一段时间。 Existing home sales rose for the 5^th consecutive month to an annual rate of 6.85 million units – and that’s up 4.3% from September and sales were 26.6% higher than we saw a year ago.

这不仅仅是年增长率的上升，月销量达到57.3万辆，这是自7月份市场在COVID-19最初关闭后“反弹”以来的最高月度数据。

And with sales rising, so did prices, with the median price in October measured at $313,000 and that’s up by a massive 15.5% from a year ago and we haven’t seen that pace of price growth since 2006 and it was also the 104^th straight month of year-over-year price gains.

And we are seeing these significant increases in prices not just because mortgage rates are low – although that certainly isn’t hurting – but the bigger reason is that there’s far more demand than there is supply and, if you remember your college economics classes, what happens to prices when you have limited supply but net new demand? 没错，它们会上升。

正如你在这里看到的，10月份有不到140万套待售房屋——现在，我必须补充一下，我按季节调整了我的数据，而NAR没有，但即使你使用他们的数据，上个月也只有140多万套待售房屋，所以情况并没有好到哪里去。

在供应紧张和新需求的情况下，按照目前的销售速度，只有2.7个月的库存，这是历史最低水平。

一个平衡的市场——取决于你在这个国家的哪个地方——需要4到6个月，所以悦博体育离平衡还有很长的路要走。

从另一个角度来看，这个市场的竞争有多激烈，上个月每笔交易平均有三个半的报价。 此外，10套房屋中有7套在四周内售出，市场时间的中位数仅为21天，而一年前为36天。

从地区来看，东北地区的销售额增长最快，但所有地区的销售额都增长了20%以上。

当悦博体育再看一下销售价格时，会发现全面的大幅增长。 我要指出的是，东北部的单户住宅价格涨幅最大，上涨了21.7%，而南部各州的公寓价格涨幅最大，同比上涨了13.9%。

嗯，这是一个大的图景，但你知道我，我确实喜欢挖掘这些数据发布的黑暗角落，当我这样做的时候，我也发现了一些非常有趣的金块。

我刚才提到了单户住宅和多户住宅的价格增长，当悦博体育公布数据时，供应数据很有趣。 这是可用库存的同比变化，看到待售的单户住宅数量大幅下降并不奇怪，但看看共管公寓。 库存比一年前要高。

现在，我认为现在就认为这完全是由于COVID-19和家庭从悦博体育的城市中心蜂拥而出还为时过早，但我将关注这是一种异常现象，还是一种趋势的开始。

我不太担心公寓市场的第一个原因是。 Sales are still rising – up by 5.8% versus September and up by 25.9% year over year – even in the face of increasing inventory.

单户住宅销量同比增长26.7%，增幅略高，但环比增速实际上低于共管公寓，比9月份高出4.1%。

最后，公寓价格在2019冠状病毒病开始时转为负值后，仍呈上涨趋势，同比上涨10.3%，至27.36万美元。  单户住宅的价格中位数上涨了16%，达到317,700美元，涨幅不及单户住宅，但也不算差。

所以，你知道了，我想你会同意，这些都是非常令人印象深刻的数字。 当然，没有放缓的迹象，但正如我之前所说，我将关注多户市场，看看库存水平是否继续上升，如果库存水平继续上升，悦博体育可能会看到价格增长开始放缓，即使单户市场继续上升。

但是，我必须再次强调我的观点，即这种价格增长速度绝对不可持续。 当然，非常有利的抵押贷款利率仍然存在。 事实上，30年期国债收益率上周再创历史新低，为2.72%，但我仍然相信悦博体育已经接近本轮周期的低点——只是还没有到。

住房继续表现出色，首次购房者仍然大量购房（占所有销售额的32%），第二套住房的需求似乎也很稳定——占所有销售额的14%——这一数字与2019年10月相符，因此也没有明显的COVID-19压力迹象。

底线是，有些东西必须放弃。 我并不是说价格会回落，而是说即使需求非常大，增长速度也必须放缓，这将是由于两个原因之一，或者可能是两者的结合。

要么悦博体育将达到负担能力上限，这将减缓悦博体育正在经历的价格上涨，要么悦博体育将看到额外的供应，这将缓和价格。

你看，尽管我认为进入市场的二手房数量不太可能大幅增加，但我确实看到建筑商正在加紧开发更多的房屋。

你看，建筑商正变得越来越乐观——悦博体育从本月早些时候全国住宅建筑商协会市场指数中知道这一点，该指数再创历史新高。我相信这种乐观情绪将导致明年独栋房屋的开工率保持在100万套以上，此后还会进一步上升，这将使一些因库存有限而感到沮丧的买家松了口气。

但我有点超前了。

你看，两周后我将与大家分享我的2021年美国住房预测，所以我现在真的不应该透露太多。

房地产市场仍在表现，无论是否有COVID - 19，即使悦博体育看到一些州的经济随着新型冠状病毒发病率的飙升而放缓，这种情况也将在今年结束时继续下去。

和往常一样，如果你对我今天的评论有任何问题，我很乐意听到你的意见，但与此同时，请注意，我希望你能在两周后再次加入我，届时我将公布我对2021年美国房地产市场的预测。

现在再见。

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