Real estate investments are a large percentage of all home sales, accounting for 占2012年房地产交易的24%, according to the National Association of REALTORS®. 如果你想为退休后的生活添油加料，出租房产可以提供额外的月收入来源。 They’re also a good way to diversify you investment portfolio if your 401(k) or other retirement plans are primarily held in stocks and bonds.

为了确定投资租赁房产对你来说是否是正确的选择，这里有一些事情需要考虑。

计算美元和感觉

第一步是计算潜在现金流量； 这是一笔房产带来的收入，以及你需要支付的费用。 It’s not uncommon for rental properties to start out having a negative cash flow which means that the amount you collect for rent does not cover the mortgage payment. 如果是这样的话，你需要确定你是否愿意每个月多花这笔钱。 Here’s how to estimate what your monthly cash flow will be.

1.估算你的收入

第一步是确定你可以收取的租金金额。 看看你所在地区的同类房屋（同样的面积，位置，设施）的租金。 You can get a good idea by browsing craigslist, Zillow or Trulia网站 for rental properties. 在估算你的收入时，考虑到你的房产可能空置的时间。 大多数房东每年会考虑5%的租金； 然而，这个数字会根据你所在地区当前的租赁市场而有所不同。

2.清点你的开支

你每月的按揭付款和房产税是你最大的开支。 你还可能要为公用事业买单，比如垃圾、水费或煤气费。 同样，查看一下在你的市场上有哪些类似的出租物业。 如果你打算支付水电费，用你自己的使用量作为一个大概的估计。

财产保险 这是另一个成本。 你的保险公司可以告诉你，如果你把房子出租，保险费是多少。

出租房屋和其他房屋一样需要维修和保养。 电器坏了，水管漏了，固定装置坏了。 Figure on spending about one percent of the property’s value per year on maintenance, repairs, and cleaning.

从长远来看，找到一个好的租户总是值得的，但它确实需要时间和金钱来进行有效的搜索。 If you use a 物业管理公司 or rental broker, include those fees. 如果你自己找租客，还要加上广告费用和大概30美元的名义费用，用于对潜在租客进行信用调查。

所有这些运营和维护费用的好消息是，它们可以从你的租金收入中扣除。 If you’re thinking about upgrading the property, keep in mind that expenses related to improvements to the property must be depreciated over time, rather than deducted in the year paid. 改进被设计为增加财产价值或大大延长其使用寿命的行为。 例如增加一个新的浴室，改造一个厨房，安装绝缘材料或建造一个平台。

3.计算现金流量

现在把每个月的费用加起来，从你估计的月收入中减去这个数字，就可以算出你的现金流量了。 为了充分评估投资，你还需要考虑折旧的税收抵销收益。 折旧是一种会计扣除，美国国税局允许你对房屋随着时间的推移而发生的整体磨损进行扣除。 只有建筑物可以折旧，而不是土地。 The value of a residential structure is depreciated over 27 ½ years at a rate of 3.64 percent of the building value per year. 例如，如果您以30万美元的价格购买住宅租赁物业，而该建筑物价值20万美元，您可以每年扣除7,280美元作为折旧扣除（200,000美元x .0364美元）。

此外，如果你的租赁财产显示亏损，你可以在你的纳税申报表上扣除损失。 It’s a good idea to consult with your tax advisor to help determine which deductions you qualify for and other tax implications for your situation.