Windermere首席经济学家Matthew Gardner展示了美国房地产市场是如何适应低库存水平的。 他谈到了新的建筑行业、大城市地区的供应变化、房屋销售价格中位数等。

本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。

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低库存房屋市场

Hello there, I’m Windermere Real Estate’s Chief Economist Matthew Gardner and welcome to this month’s episode of 周一和马修一起. As we are all aware, 房地产市场已经明显疲软 with the number of existing homes available to buy close to record lows. 今天悦博体育将讨论供应，以及市场如何开始适应低库存水平。

房屋市场库存

这张图表显示了每年市场上房屋的平均数量。 Although year to date we have seen a little bit of an uptick, it’s clear the country remains supply-starved. 与正常的四到六个月相比，只有三个多月的库存，市场显然失去了平衡。 But even though inventory levels have risen nationally, as I’ve said many times before, not all markets are equal.

都市地区的住房库存变化

这张图表显示了供应水平的变化情况。 这里的数据代表了全国100个最大的大都市区。 横轴显示的是与2022年第二季度相比库存的变化，而纵轴显示的是与2019年第二季度相比待售房屋的差异和数量。 I think you’ll agree that the difference is stark. 尽管三分之二的大都市地区的待售房屋数量与去年同期相比有所增加，但只有一个（德克萨斯州奥斯汀）的待售房屋数量在今年第二季度高于2019年第二季度。

• And even more stark was the fact that 与三年前同期相比，100个大城市中有53个地区的库存水平下降了50%以上.

Interestingly, on a percentage basis, 与三年前相比，较小的都会区下降幅度最大. 例如，在康涅狄格州的哈特福德，第二季度市场上的平均房屋数量刚刚超过900套，比2019年第二季度下降了80%，当时平均有超过4400套待售房屋。 康涅狄格州斯坦福德的供应水平下降了78%； 康涅狄格州纽黑文75%； 宾夕法尼亚州阿伦敦的比例为74%。

的确，与一年前相比，供应水平总体较高，佛罗里达州、田纳西州、德克萨斯州和俄克拉荷马州的特定市场增幅最大； however, other than in Austin, 供应水平仍远低于长期平均水平. 那么，市场是如何适应的呢？ 答案相当有趣。 Even with all the talk of escalating material, land, and labor costs, it’s the 新家居产业 that has been taking advantage of the lack of housing supply.

新建筑市场趋势

这张图表显示了市场上新房和二手房的比例——这里悦博体育只看单户住宅。 从历史上看，新建房屋在任何时候都约占活跃房源的10%，但正如你在这里看到的，这一比例不仅自疫情结束以来一直在上升，而且在过去几年里也一直在上升。 Although off the high seen a few months ago, 今年7月出售的独户住宅中有30%是全新的. 我觉得这一点特别有趣，因为从历史上看，人们支付溢价是为了购买新房，而不是二手房。

销售价格中位数：新房和现房

• 正如你在这里看到的，从1990年到房地产泡沫破裂，中位数销售价格的差距相当稳定，从2011年和2022年开始大幅增长。 平均溢价为16%。 但当悦博体育仔细观察这些数字时，它们给了悦博体育一个有点不同的画面。

• 你可以看到利差已经降到了6% 而在今年6月，这一差距仅为1000美元。

随着待售新房的份额保持在40年来的最高水平，销售份额本身也达到了2005年以来的最高水平。 但是，即使悦博体育知道住房有需求，难道销售不应该受到抵押贷款利率的限制吗？ Well, what is happening is that builders are attracting buyers through incentives, and here we’re talking about 抵押贷款利率下调 which are becoming increasingly prevalent across the country.

In fact, a recent survey from 约翰·伯恩斯咨询公司 suggested that 30%的房屋建筑商报告说，今年第二季度比以往更多地使用了利息回购. 这正在吸引买家参观新的开发社区。

其中一个例子就是DR horton——美国最大的房屋建筑商——在一些社区提供的2/1项目。 该计划为购房者提供的抵押贷款利率为第一年的3%，第二年升至4%，然后在30年期的余额中升至5%。 That’s pretty compelling, given 现在的抵押贷款利率是多少.

The bottom line is that as far as I can see, 在2023年的剩余时间里，新家居行业将继续占据巨大的市场份额，很可能到2024年的大部分时间. That said, 一旦市场开始正常化，我预计他们会退出这些激励计划, making them more likely to 开始提高要价, and we will return to the traditional spread between the prices of new and resale homes.

Although it’s pleasing to see more homes being built, 我仍然相信，在满足人口需求方面，这个国家仍然会出现住房赤字 and this will continue to hurt 首次购房者 who continue to be priced out of the market.

和往常一样，我很想听听你对这个问题的看法，所以请在下面留下你的评论。 下个月之前，在外面注意安全，悦博体育很快就会再见。 现在再见。

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关于马修·加德纳

作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验

除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。