Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对华盛顿西部房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释统计数据的含义以及它们如何影响华盛顿西部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

随着华盛顿的天气开始转变，其经济和房地产市场也开始转变。 总的来说，我对这份报告非常满意，因为它表明，总体而言，各方面都在继续改善，但也有需要承认的不利因素。

这份报告中包括的县在过去12个月里增加了5万个就业基础。 也就是说，从第二季度到第三季度，悦博体育实际上失去了7300个工作岗位。 At present, I am not too worried about this as I am seeing some wild seasonal fluctuations in some government employment sectors that should be ironed out by year’s end. 不过，我将密切关注未来几个月的数据。

As previously stated, between September of 2011 and September of 2012, the area added 50,000 jobs—a 2.3% growth rate, which comfortably exceeded the state and nation. 在本地区，8个县的就业基础扩大，1个县保持不变，7个县出现适度收缩（这些县共减少了3620个就业岗位）。

Year-over-year, Whatcom County (+4.2%) grew at the greatest rate—I believe this to be due to the value of the Canadian dollar versus the “greenback”! 紧随其后的是斯诺霍米什县和金县，这两个县的就业基础都扩大了3.1%。 其他县的失业情况并不严重，其中圣胡安县（-5.9%）、格雷斯港县（-4.2%）、基蒂塔斯县（-4.1%）和杰斐逊县（-3.7%）的失业率最高。

When we look at the unemployment rate across the region, all counties—with the exception of San Juan County—saw the unemployment rates drop from a year ago, a trend that we have been seeing since early this year. 由于这当然令人高兴，我确实指出，悦博体育没有看到文职劳动力的任何扩大，这无疑对总体失业率产生了影响。

最新数据是积极的，但经济扩张似乎正在失去一些动力。 As a result, I am going to leave the economy with the “B” grade that I gave it in the last quarter.

在大选年，私营部门在知道谁将入主白宫之前，会缩减招聘规模，这并不罕见。 我相信在华盛顿和其他任何地方都是如此。 悦博体育是否会在第四季度看到明显的改善是不确定的，然而，我感到乐观的是，悦博体育的市场将继续优于其他西海岸市场以及整个美国。

The market has registered 40,270 home sales year-to-date in 2012—an impressive increase of 15.3% over the number of sales seen in the same period in 2011. In the third quarter, there were close to 15,500 transactions completed—another impressive figure.

与2011年同期相比，除两个县外，其他所有县的销售速度都有所提高。 那些销售量少的县，格雷

海港和考利茨是一个异常，因为它们都是小区域，绝对收缩同样小。

在这份报告中包含的16个县中，有一半的县的销量与去年同期相比出现了两位数的增长。

从交易的角度来看，数据是积极的，但悦博体育开始看到总销售额的放缓。 与第一季度相比，今年第二季度的交易量惊人地增长了44%。 第三季度的增长率已降至6%。 As I stated in my last report, “Choice in many markets has become limited which, if it does not improve, will likely lead to a slowdown in transactions in the second half of 2012.”

我担心我的恐惧似乎正在变成现实。 我认为，在秋季的几个月里，悦博体育不太可能看到很大的改善，我现在正在寻找迹象，表明悦博体育将看到一个相对于新上市的强劲春季市场。 悦博体育当然需要它。

区域房地产

The market has registered 40,270 home sales year-to-date in 2012—an impressive increase of 15.3% over the number of sales seen in the same period in 2011. In the third quarter, there were close to 15,500 transactions completed—another impressive figure.

与2011年同期相比，除两个县外，其他所有县的销售速度都有所提高。 gray Harbor和Cowlitz这两个销售较少的县是一个反常现象，因为这两个县都是小地区，绝对萎缩幅度也同样小。

在这份报告中包含的16个县中，有一半的县的销量与去年同期相比出现了两位数的增长。 从交易的角度来看，数据是积极的，但悦博体育开始看到总销售额的放缓。 与第一季度相比，今年第二季度的交易量惊人地增长了44%。 第三季度的增长率已降至6%。

As I stated in my last report, “Choice in many markets has become limited which, if it does not improve, will likely lead to a slowdown in transactions in the second half of 2012.” 我担心我的恐惧似乎正在变成现实。 我认为，在秋季的几个月里，悦博体育不太可能看到很大的改善，我现在正在寻找迹象，表明悦博体育将看到一个相对于新上市的强劲春季市场。 悦博体育当然需要它。

如右图所示，13个县的平均销售价格高于一年前的水平（高于我上次报告中的10个县），只有两个县低于一年前的水平，还有一个县保持不变。 总体而言，所分析的县的房屋销售价格出现了逆转，价格比2011年9月高出6%。 这个数字不包括动荡的圣胡安县。 如果悦博体育把它算进去，房屋价格同比增长了17% ！

除圣胡安县外，涨幅最大的县是克拉兰（+18.5%）、岛（+15.8%）、斯诺霍米什（+ 15.1%）和基蒂塔斯（+14.5%）。 杰弗逊（-21.5%）和Whatcom（-0.4%）的股价均有所下降。

我也很高兴地看到，有些县的售价现在比两年前还要高。 这一点很重要，因为2010年初夏标志着首次购房者税收抵免政策的终结，该政策曾人为地（但暂时地）支撑着房价。

整个地区可供购买的房屋选择少得可怜，而且看起来短期内也不会增加。 Because of this fact, and regardless of the solid price growth that we are witnessing, I cannot raise my grade above the “C” that I gave it last quarter.

结论

这份最新报告中有很多有趣的数据点，确实给了我很多思考的余地。 乐观地看待未来是人类的天性，但仍然要关注过去。 华盛顿的经济和房地产市场继续呈现正增长，但增长速度已经开始放缓。

现在，其中一些当然可以归因于季节波动，以及当前的政治环境，但重要的是要把它放在背景下。 悦博体育地区的表现不仅继续优于其他西海岸市场，而且优于整个美国。 确实存在的阻力，主要表现为待售房屋的低水平，很可能是暂时的。

我提到过，悦博体育的天性是在等待事情出错的同时保持积极的性格。 Much has been talked about the “shadow inventory” of distressed housing that could flood the market and cause prices to start to sink again.

Inasmuch as there are certainly a substantial number of homes that are in this predicament, I do not see that it is likely that the banks that own these assets will list them 封闭式. 市场需要买房子，而且市场上的买家肯定比卖家多。 不良库存实际上将在房地产复苏中发挥重要作用。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生是太平洋房地产研究所（Pacific Real Estate Institute）的成员； 担任华盛顿州房地产研究中心董事会主席； 城市土地学会技术援助小组； 代表建筑大师协会担任内部经济学家。

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.