Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对俄勒冈州和华盛顿西南部的房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释这些统计数据的含义，以及它们如何影响俄勒冈州和华盛顿州西南部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

与去年同期相比，这份报告所涵盖的俄勒冈县的就业人数增加了0.8%，即大约14000个工作岗位——与悦博体育在上一份报告中讨论的0.75%的年增长率相比，这是一个温和的改善。 与去年同期相比，16个县的就业基础扩大，只有8个县出现就业合同。

就业率增幅最大的是杰克逊县（+4.1%）。 紧随其后的是莱恩县（+2.8%）、本顿县（+2.1%）和克拉马斯县（+1.8%）。 在绝对基础上，摩特诺玛县保持了最大的增长，增加了5500个工作岗位。 紧随其后的是莱恩县（3900）和杰克逊县，就业岗位增加了3080个。

消极的一面是，9个县共损失6376个工作岗位。 到目前为止，损失最大的是马里恩县，减少了3814个工作岗位。 紧随其后的是波尔克县（-962）和林恩县（-760）。 其他各县的失业人数均不到230人。

当悦博体育将数据与第三季度末的数据进行比较时，很明显，该州在某种程度上陷入了困境，第三和第四季度都显示有12个县出现了失业。 也就是说，去年第四季度市场确实增加了近8,000个就业岗位。

尽管2012年底的失业率总体上比2011年底有所好转，但在2012年最后一个季度，除了一个被调查的县之外，所有县的失业率都出现了急剧的转变。 在除本顿以外的每个县，失业率从9月到年底都在上升。

这是令人担忧的，因为除雷恩以外所有县的劳动力都在收缩。 随着越来越多的人开始找工作，失业率上升是一回事，但随着找工作的人越来越少，失业率却在上升，这是一种令人担忧的情况。 我希望这是暂时的，但当悦博体育进入春季时，我会密切关注这些数字。

在我看来，俄勒冈州的经济似乎陷入了低速。 它正在扩张，但速度远低于其潜力。 因此，本季度我保持了第三季度给它的“C-”等级。 在某种程度上，就业市场必须聚集动力，我只是不相信现在是时候。

区域房地产

2012年第四季度，该地区售出了9,758套二手房。 2012年的总销量为39,745辆，比2011年增长13%。

2012年，交易量增长最快的是斯卡马尼亚县（+46%）、胡德河县（+35%）、克拉特索普县（+27%）和林肯县（+22%）。 悦博体育很高兴地看到，在2011年至2012年期间，没有任何市场的销量出现下滑。

房屋销售在第四季度继续表现良好，但季度销售额比第三季度下降了16%。 这并不奇怪，因为季节波动会影响数据。 此外，我认为，令人担忧的低水平待售房屋也导致了销售额的下降。

当悦博体育看一下房价时，悦博体育分析的15个市场的价格同比上涨（低于第三季度的16个），只有8个市场的价格同比下降。 总体而言，与2011年同期相比，受调查市场的价值增长了11.2%。

除了小的克利基塔特县（Klickitat County）市场63%的大幅增长外，其他10个县自2011年12月以来也实现了两位数的增长。 与第三季度相比，13个郡的房价上涨，1个郡没有变化，9个郡的房价下跌。

我很高兴地看到，现在有14个县的房价高于两年前。 这是一个相当大的成就，因为2010年购房者税收抵免人为地提振了市场。 更令人惊讶的是，有三个县的房价高于2007年底。

C级在这里是合适的。 到目前为止，房价已连续三个季度保持不变，但库存不足似乎对房价产生了负面影响。 在我考虑给更高的分数之前，我想看到更多的待售房屋。

结论

我可以用很多比喻来形容俄勒冈州的就业市场，比如“疲软”、“迟缓”或“缓慢”，但说实话，更好的词实际上是“一般”。 当然，2012年的就业增长几乎没有对经济衰退中失去的就业人数造成重大影响，但经济一直在改善。

我认为，经济增长乏力是由两个截然不同但又相互关联的问题造成的。 首先，联邦政府开始意识到，它不能再像过去那样扩张了。 因此，政府服务部门的就业情况并不乐观。 这一点特别有趣，因为从历史的角度来看，经济衰退后的就业增长传统上是由政府招聘带动的。 正因如此，私营部门肩负起收拾残局、增加就业岗位的重任。

到目前为止，私营企业一直在尽最大努力响应战斗的号召，但企业希望政府做出某种保证，确保悦博体育不会再次陷入衰退。 当前围绕财政悬崖、债务上限和自动减支的问题并没有给企业提供他们迫切需要的保证。 在全国的前景更加明朗之前，悦博体育不能指望私营企业增加招聘，因此，俄勒冈州和全国其他大部分地区的就业状况的改善可能会乏乏可闻。

该州的房地产市场仍然处于更加坚实的基础上，几乎全面稳步改善。 利率保持在或接近历史低点，这与房屋价值的稳定相结合，起到了催化剂的作用，让许多潜在买家摆脱了观望。

这的确是件好事，但我担心待售房屋的缺乏——除非悦博体育在春季看到一个戏剧性的转变——会让买家不再抱有幻想。 和其他许多人一样，我希望悦博体育很快就能看到上市活动的改善。 这是迫切需要的。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生是太平洋房地产研究所（Pacific Real Estate Institute）的成员； 担任华盛顿州房地产研究中心董事会主席； 城市土地学会技术援助小组； 代表建筑大师协会担任内部经济学家。

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.