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你好! I’m Matthew Gardner, Chief Economist for Windermere Real Estate and welcome to this latest edition of Mondays with Matthew.

在我开始这个月的讨论之前，我确实想感谢你们在上个月的视频之后收到的所有非常亲切的评论，当时我就正在流传的关于新房地产泡沫形成的谣言发表了自己的看法。

好吧，今天悦博体育将继续讨论这个广泛的话题，但这次悦博体育将集中讨论为什么房价在最近几年能够以如此显著的速度上涨，但更重要的是，我将分享我的分析，表明在现实中，房价实际上并不像表面上看起来那么高！

作为背景，让悦博体育看看过去三十年的房价，这张图表显示了现房的销售价格中位数，包括单户和多户住宅。

In the 1990’s – prices rose by over 45%.

随着房地产泡沫真正膨胀，随之而来的是一个明显更快的升值速度——从本世纪初到2006年夏天达到顶峰，房价飙升了68%以上。

嗯，悦博体育都记得当时发生了什么！ 泡沫破裂了，从2006年7月到2009年初，房价下跌了近29%。

随后是一段短暂的相对稳定时期——由于首次购房者税收抵免的引入——但是，随着刺激措施的影响逐渐消退，价格进一步下跌，在2012年1月触底，比泡沫前的峰值低32.9%。

但是，从2012年到今天，销售价格飙升了126%以上，这是一个惊人的数字，而且我想补充的是，自2017年底以来，价格上涨了42%以上； 2018年至今37.5%； 自本世纪初以来增长了27.6%。

有趣的是，至少对我来说有趣的是，房屋销售数量实际上在2010年触底，远早于价格触底。 这是因为很多买家进入市场的一个主要原因是：房价便宜！  如此便宜，事实上，在那个时候，你可以在很多市场上以比建造同样的房子更低的价格买到一套房子。

现在，考虑到自2012年谷底以来悦博体育所看到的价格增长速度，听到有关泡沫的传言，我真的一点也不惊讶。 但事实真的是这样吗？

Let’s take a peek at what had been going on with mortgage rates over the same time period.

随着房价的上涨，抵押贷款利率在做什么？ 这是正确的! 他们在坠落。 当然，在某些时期，利率呈上升趋势，最近一次是在2018年，但我真的希望你看看过去30年利率的总体方向。 他们一直朝一个方向前进，那就是向下。

如此! 当悦博体育将销售价格与抵押贷款利率叠加时会发生什么？

这是悦博体育之前看过的销售价格。

这是抵押贷款利率。

在过去的三十年里，价格上涨了近270%。

但在同一时期，抵押贷款利率已从10%以上降至3%左右。 从长期来看，正是这种利率的大幅下降，让购房者能够为更昂贵的房屋融资，这自然导致了房价的上涨。

这是价格能够如此显著上涨的部分原因——请注意，这只是部分原因。

如此! 房价上涨了近三倍，而购房成本下降了72%。

但这并不是故事的全部。

你看，仅仅看房价随时间的变化而不考虑通货膨胀是不准确的，这里的影响是非常显著的。

通货膨胀在理解任何商品的价格方面都起着重要作用，当然也包括住房。

但在悦博体育深入讨论这部分内容之前，我必须向著名的Case-Shiller指数的作者鲍勃•席勒（Bob shiller）表示一下感谢。我认为他是第一个在《非理性繁荣》（Irrational Exuberance）一书中论述住房与通胀关系的人，我将把他的研究作为下面几张幻灯片的基础。

所以，如果你想知道通货膨胀和房价有什么关系，我来告诉你。 就像其他商品和服务一样，由于通货膨胀的长期影响，今天的房价与30年前的房价不能直接比较。

例如，在2020年，房屋的销售价格中位数接近29.7万美元。 That is 14 times the average sales price in 1968 – which was just over $20,000!

That might sound terrible, but back in 1968, the median household income was 7700美元 a year, a gallon of gas set you back around 33美分, and you could buy a dozen eggs for 53美分.

正因为如此，悦博体育才需要考虑通货膨胀调整后的房价，因为货币的价值会随着时间而变化。

这张幻灯片显示的是名义中位数销售价格随时间的变化——这是悦博体育开始时的图表。 And when I use the term “nominal”, it means that it’s not adjusted for inflation and therefore the value of each dollar spent on housing was actually depreciating over time because of inflation.

悦博体育知道，在过去的30多年里，价格上涨了268%，这是一个非常显著的增长。 但是，当你根据通货膨胀调整销售价格时会发生什么呢？

That’s right! 实际价格当然更高，但涨幅并不大，只有83.6%。

所以，悦博体育知道物价比30年前高，但实际上，实际涨幅远低于今天大多数人所说的。

未经通货膨胀调整的复合年增长率超过4%； 但考虑到通货膨胀，实际利率只有2%。

But there’s another factor which we need to consider when we are thinking about home price growth, so now we need to bring mortgage rates back into the equation.

我知道悦博体育已经讨论过这样一个事实，即利率下降有助于价格上涨，远高于长期平均水平，但现在悦博体育需要看看当悦博体育使用通货膨胀调整后的房价时，抵押贷款“支付”会发生什么。

为了比较起见，您正在查看美国中位价格房屋的每月抵押贷款支付情况，使用当月的平均常规抵押贷款利率，并假设首付为20%。

从1990年至今，P&I（本金和利息）支付增长了74%多一点。

当然，我敢肯定你们中的一些人又在那里大喊“犯规”，因为我使用了很高的首付款，但实际上，这对付款的百分比增长没有任何影响。 你看，不管首付是多少，百分比变化实际上是一样的。

无论如何，名义上每月的损益支付已经上升了74.3%。但是，当你使用相同的抵押贷款利率，但购买的房屋的价值已经根据通货膨胀进行了调整时，会发生什么呢？

That’s right…. “Real”—or inflation-adjusted mortgage payments—are almost 11% LOWER today than they were back in 1990 and, as you can see, significantly lower than they were during the “bubble” days.

现在，我完全理解这不是一个完美的分析。

Monthly housing costs don’t just include mortgage payments, but they also include property taxes and insurance, both of which—unfortunately—don’t fall even if mortgage rates do!

此外，它不能解决任何一个市场供应过剩或供应不足导致的价格变化，也不能解决贷款政策变化的影响。

但是，话虽如此，我仍然坚持我的观点，即房价之所以能够如此显著地上涨，是因为抵押贷款利率下降了，而且经通胀调整后的房价实际上并没有飙升——这与流行的观点相反。

But, of course, all real estate is local, and although the numbers I’ve shared with you today might be comforting when you read articles from the “bubble-heads” out there, I must tell you that there are some markets across the country where the picture isn’t quite as rosy.

这些地区的房价涨幅明显高于全国平均水平，因此，即使你根据通货膨胀调整销售价格，今天的抵押贷款支付也比30年前高得多。

当抵押贷款利率开始上升时，这些市场将受到影响——这是肯定会发生的——而日益增长的负担能力限制进一步限制了潜在买家的数量。

底线是，就我而言，有可量化的理由相信悦博体育今天没有处于全国性的房地产泡沫中，但考虑到今天的价格与抵押贷款利率上升的幽灵一致，一些市场将经历价格增长的显著放缓。

如此! 就是这样。

我当然希望你觉得这个话题和我一样有趣！

和往常一样，如果你对通货膨胀和房屋价值有任何问题或评论，我很乐意听到你的声音，但与此同时，请注意安全，我期待着下个月再次与你们交谈。

现在再见。