本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。 

你好。 我是温德米尔房地产公司的首席经济学家，马修·加德纳，欢迎来到三月的《周一与马修》节目。

这个月悦博体育有很多话题要谈，所以悦博体育直接切入正题，首先，让悦博体育来看看2月份的现房销售数据。

正如你在上面的图表中看到的，待售房屋的数量刚刚超过100万套。  这是一个可悲的低数字，也是自NAR开始收集上市库存数据以来悦博体育从未见过的数字。

下面的图表显示了房屋销售，2月份房屋销售环比下降6.6%，经季节调整后的年率为622万套，但仍比去年同期高出9.1%。

为什么会下降？ 好吧，我把责任完全推到卖房者的肩上，坦率地说，他们就是不卖！

看看售价，2月份的中位数为31.3万美元，与去年10月的历史最高水平持平，比去年同期高出15.8%。 这是自2005年8月以来最快的年度价格增长速度，但我必须补充的是，这个数字有点欺骗性，因为它被高端市场的显著增长所扭曲，2月份75万美元以上的销售额占所有销售额的近10%，100万美元以上的销售额与一年前相比增长了81%。

数据还显示，待售房屋平均只需要20天就能转为待售，这是另一个纪录，74%的房屋在不到一个月的时间内售出。

2月份，个人投资者或二套房买家购买了所有售出房屋的17%，高于1月份的15%，与一年前的比例相当

现在，随着这一年的过去，有几件事值得注意。

悦博体育都知道市场吃紧，但我仍然预计今年的总销量将达到630万台左右——这比我年初的预测要低，但仍比2020年增长11.6%。

虽然这些不是来自全国房地产经纪人协会的数据，但我确实想与你分享一些与悦博体育刚刚讨论的销售价格上涨直接相关的不同数据。

随着过去8年左右的销售价格大幅上涨，美国超过30%的房主目前拥有超过50%的房屋权益，这是一个巨大的数字。

但在全国范围内，你可以看到有很大的差异。

拥有大量股权的房主最大比例居住在佛蒙特州和加利福尼亚州，但许多西海岸市场也紧随其后，在西澳州、俄勒冈州、德克萨斯州、德克萨斯州和科罗拉多州都有大量的所有者股权。

这些确实是非常令人印象深刻的数字。

现在是时候看看抵押贷款利率了，因为自从悦博体育上次谈话以来，这个领域也发生了很多事情。

这张图表显示了15年和30年合格抵押贷款的平均每周利率，正如你所看到的，利率在2月初开始上升，我发现它们不太可能很快回落。

各位，我很抱歉，但30年期利率以2个手柄开始的日子现在已经成为过去。

那么，是什么导致了这种飙升呢？

其实很简单。 COVID-19病例数正在下降； 疫苗的分发进展非常顺利。 As I speak, over 1.3亿剂 have been given and over 46.4 million people are now fully vaccinated against COVID-19.

但有一种担心是，随着国家开始重新开放，悦博体育将看到经济活动的显著增长，这与最新一轮的刺激支出相一致，已经引起了一些经济学家的不满，他们现在希望看到通货膨胀开始上升。

And as much as its great news that we are seeing a better than expected rollout of the vaccine, which will lead to faster economic growth in the second half of the year, the potential for inflation to rise is now elevated and this has caused a move out of bonds – specifically 10-year treasuries,  which means that the interest rate for these bonds has to rise and the interest rate on 10-year paper directly impacts mortgage rates – specifically the rate on the ever-popular 30-year mortgage.

但在大家开始对此感到恐慌之前，悦博体育先这样看。

即使是3.17%的利率仍然非常低。 是的，目前的利率上一次出现是在2020年6月，但仍远低于长期平均水平。

但话虽如此，考虑到国债收益率的上升，我不得不重新运行我的抵押贷款利率预测模型，以下是我对今年利率趋势的预测。

I expect that we will see rates rise to an average of 3.6% by the 4^th quarter of 2021 and, looking farther out, we will likely break back above 4% in early to mid-2022.

Now, I could actually be a little optimistic if – and it’s a big if – 10-year bond yields rise faster than I am forecasting but, for now, I don’t see that happening unless, of course, inflation really does take off but, again, I don’t see that.

话虽如此，我预计未来几个月通货膨胀会出现飙升，因为悦博体育会更安心地出门，开始以更正常的方式花钱，但我相信通货膨胀会趋于平稳，不会失控。 然而，如果是这样，那么更多的债券买家将沿着收益率曲线走得更远，购买期限更长的国债以对抗通胀，这将悦博体育10年期国债的利率将不得不上升以吸引买家，这当然会导致抵押贷款利率上升。

以防你不相信我，这是我和我的一些经济学家同事对2021年平均利率的预测，正如你所看到的，除了房地美，悦博体育的预测范围相当小。

我想补充的是，全国房地产经纪人协会和房地美的预测是一个月前的，所以我不会对他们在某个时候上调预测感到惊讶。

让悦博体育来看看新房市场——2月份新房开工许可和开工量双双回落，开工量环比下降8.5%，独栋房屋开工许可环比下降10%。

那么，到底发生了什么？ 好吧，尽管买家流量强劲且现有库存不足，但由于木材和其他材料成本持续上涨，建筑商正在放缓部分独栋住宅的生产。

木材和其他建筑材料（包括家电）的短缺也使未来的建筑面临风险。

虽然今年前两个月的单户住宅开工率比2020年前两个月高6.4%，但由于建造房屋的成本和材料的可用性，一些项目已暂停，因此允许但尚未开工的单户住宅同比增长了36%。

为了让你对木材价格的走向有所了解，自去年春天以来，木材价格飙升了180%以上，自去年4月以来，这种价格飙升导致新单户住宅的平均价格上涨了24,000多美元。

这张图表提供了美国框架木材定价市场的概述，它并不漂亮。

但你也可以看到，期货价格一直在下降，这可能悦博体育悦博体育正在接近建筑商所面临的木材价格大幅上涨的尾声。  时间会证明一切。

在销售方面，经过12月和1月的小幅反弹后，新房销售的步伐在2月份继续放缓，原因是负担能力的挑战、更昂贵的材料和风暴的影响，这些因素共同导致新房购买量下降18%，经季节调整后的年率为77.5万套。

But I would add that the February sales rate was 8% higher than we saw a year ago, and there is still demand which is being supported by still relatively low-interest rates, but more from solid demand in lower-density markets like the 郊区和远郊.

库存水平确实略有上升，待售新房为31.2万套，但比一年前下降了4.6%。

房屋售价中值为349,400美元，较上年同期上涨5.3%。

最后，我最近读到了NAHB发布的一份有趣的分析报告，从本质上讲，它表明，过去两个月抵押贷款利率的上升已经使130多万户家庭无法购买中等价位的新房。

事实上，该研究发现，美国新房价格中位数每上涨1,000美元，就会将153,967户家庭挤出市场。

从这个角度来看，NAHB创造了一个可负担性金字塔，你可以看到，随着新房价格的上涨，每一层有能力负担得起的家庭数量减少。 一切都很合乎逻辑。

据估计，大约有2110万户家庭的收入足以购买价格低于10万美元的住房，这些家庭位于金字塔的底部。

在剩下的1.018亿能够负担得起10万美元的家庭中，1900万只能负担得起10万到17.5万美元之间的最高价格，他们在下一步中显示出来，很自然，这种趋势在房价金字塔中继续上升，每一步代表最高可负担价格范围和符合条件的家庭数量。

虽然在高端市场找到家庭当然是可能的，但在低端市场有更多的家庭，他们的负担能力是一个非常重要的问题——美国有7110万家庭买不起中等价位的新房。 这几乎占全国所有家庭的58%。

最重要的是，不断上涨的开发成本可能，而且很可能会，让这些家庭在市场上买不起新房，而随着现有住房的成本也在迅速上涨，对越来越多的家庭来说，实现拥有住房的美国梦变得越来越困难。

我很抱歉——我真的不是有意以低调的语气结束——但事实就是事实。 悦博体育需要更多的住房供应，悦博体育需要房价增长放缓。 当然，如果我对抵押贷款利率的预测是准确的，价格增长将会放缓，但对于许多想买房的人来说，这可能已经太晚了。

所以，你得到了它。 我对1月份住房相关数据发布的看法。

和往常一样，如果你对悦博体育今天看到的数字有任何问题或评论，请随时联系悦博体育。 我很想听到你的消息。

同时，感谢大家的收看，请注意安全，我期待下个月再次与大家见面。

现在再见。