本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。  

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你好!  我是温德米尔房地产公司的首席经济学家马修·加德纳，欢迎收看最新一期的马修周一节目。

几周前，我在youtube上的一位观众给我发了一张便条，问我预计抵押贷款利率何时会开始上升，如果我相信它们会上升，它们会上升多快，以及更高的利率会对房价产生什么影响。

我要感谢这位观众提出的问题，这将是今天视频的主题。

抵押贷款利率是如何设定的

但在悦博体育开始研究抵押贷款利率的未来之前，我在办公室和一些实习生交谈了一会儿，其中一个让我解释一下抵押贷款利率是如何设定的，因为这与今天的话题有些相关，我想我应该花一两分钟时间向你们解释一下这是如何运作的。

当然，影响购房者利率的因素有很多，包括信贷质量、贷款与价值比率等，但基准利率不是根据购房者确定的，而是根据经济本身确定的，特别是债券市场——更具体地说，是根据10年期美国国债的利率确定的。

现在，如果你问自己为什么30年期抵押贷款是基于10年期债券而不是30年期债券？  这是个好问题，这就是答案。 你看，悦博体育平均每10年搬家一次，这就是原因！

这张图表用浅蓝色表示自2010年以来10年期国库券的平均收益率或利率，用深蓝色表示30年期抵押贷款的平均利率。 我希望你们能看到他们之间的紧密关系。

当然，有时债券收益率可能下降，抵押贷款利率可能上升，反之亦然，但总的来说，它们之间的联系非常紧密。

如果你想知道为什么利率不完全一样，那是因为国债没有风险——因为它是由美国政府支持的——但抵押贷款有一些风险，所以抵押贷款债券的买家期望溢价会因为这种风险而增加，自70年代初30年期抵押贷款出现以来，这一溢价平均略高于1.5%。

Now, there are some people out there who think that the interest rate on 10-year treasuries doesn’t set mortgage rates, rather its better to track the interest paid on mortgage bonds and, although I do see why they might think  this, 抵押贷款基准利率实际上是由国债收益率决定的，抵押贷款债券的利息是根据这个基准设定的，并对其进行调整，以管理投资者准备接受的普遍风险承受能力，所以我认为，观察10年期国债利息的变动是正确的。

从本质上讲，这就是30年期抵押贷款利率的设定方式。

抵押贷款利率的历史

如果你经常看这些视频，你就会知道我想从我所讲的主题的背景开始这张图表将显示30年期固定利率抵押贷款的平均利率，可以追溯到20世纪70年代初。

1971年，利率在7%左右，74年上升到不到10%，然后回落，但你可以清楚地看到，它们在77年开始螺旋上升，结束了近13%的十年如果你想知道是什么导致了这种大规模的跳跃，这是因为这个国家已经进入了高通胀时期。

在70年代，由于石油禁运导致石油价格翻了两番，这个国家陷入了经济衰退，这导致了一段所谓的滞涨时期，即通货膨胀上升，经济活动放缓。

And in the early ‘80’s we entered a period of so-called hyperinflation, as another oil embargo was took hold and the Fed was forced to step in and raised short-term rates which led rates along the yield curve to rise and this – of course – included 10-year treasuries which hit 15.3% in the fall of 1981 and that, as we have discussed, caused mortgage rates to hit an all-time high in October of 1981 at close to 18.5%. 然后利率开始回落

在90年代，利率开始下降，但在94年又跳了起来，因为美联储收紧了货币政策，考虑到美国经济的显著增长，但在90年代的后半段，利率开始回落，跌至65年代中期，直到99年才达到高点。

在2000年代，随着房地产市场的繁荣，利率在2003年降至5.3%，但悦博体育都知道，在当时的这十年里——历史上的低利率——并非都是独角兽和彩虹。

房地产市场的崩溃促使美联储悦博体育通过降低利率来介入，但他们也开始以极低的利率大规模购买抵押贷款债券，因为只要能稳定房地产市场，他们就乐于接受低回报。 由于他们的努力，抵押贷款利率几乎下降了整整一个百分点，2009年平均仅略高于5%。

在银行借贷成本较低的浪潮中，抵押贷款利率进入了新的十年，约为4.7%，并继续稳步下降，到2012年降至3%左右。 但在2013年，你可以看到利率上升。 为什么? 这在很大程度上与债券市场的恐慌有关，但悦博体育很快就会谈到这个问题。

无论如何，2014年利率上升，2015年市场平静下来，利率降至3.85%。

2016年总统大选后，这一比例再次上升，在2018年底和2019年初达到峰值，但在这十年结束时仍低于4%。

就目前的十年而言，都是关于COVID-19的。

为了了解过去几年的情况，悦博体育需要看看每周平均费率，我相信你已经注意到了图表中的第一个高峰。

这完全是由于冠状病毒，它为所有利率（不仅仅是抵押贷款，还有美国国债和其他所有利率）创造了前所未有的局面。

你看，投资者在大流行的早期阶段感到恐慌，不仅仅是因为国家——基本上——关闭了一段时间，而且有传言说有一种叫做“忍耐”的东西，投资者担心他们持有的抵押贷款债券得不到偿付，他们做了悦博体育所有人在担心经济时都会做的事情，特别是悦博体育的投资。 他们从投资仓位中撤出，转为现金，他们确实是这么做的，但我要补充一点，我并不是说他们把钱藏在床垫下。  不，他们转向了金融市场的现金头寸，这是美国投资者所能拥有的流动性最强、最灵活的地方。

由于很多机构和个人都在抛售债券，而买家又不多，那么利率会怎样呢？ 没错，它们上涨是为了吸引买家，它们确实上涨了。 事实上，在2020年3月的一天里，抵押贷款债券的价格就变化了5倍！ 前所未有的。

无论如何，美联储恢复了他们的老套路，在3月19日星期四进行了一次大规模的债券购买狂欢，购买了有史以来最大的抵押贷款支持证券，但令人惊讶的是，他们在第二天宣布他们将购买更多的债券。  好吧，他们决定购买比他们前一天创纪录的购买多三倍的东西！

正因为如此，利率大幅下降，并在今年剩余时间和2021年初继续大幅下降。

但随后音乐停止了，正如你在上图中第二个高亮的峰值中看到的那样。

你看，乔治亚州举行了一场特别选举，债券市场在选举前决定采取保守立场，这导致利率再次走高。 但大选并不是利率上升的唯一原因。

你看，COVID - 19病例正在下降，疫苗分配似乎已经得到改善，发布了几份强于预期的经济报告，财政刺激计划也取得了进展。  所有这些因素导致利率上升，因为，如你所知，当经济消息是积极的，这实际上对债券收益率不利，因为人们重新进入股票，退出债券，这显然对抵押贷款利率不利，因为债券需要提供更高的利率来吸引少数买家。

按揭利率预测

这就是悦博体育今天的情况，但未来会怎样呢？

这是我对明年年底前10年期国债的预测，你会看到，随着悦博体育进入明年，我预计利率会逐渐上升，这将导致抵押贷款利率也开始走高。

这是我对抵押贷款利率的预测。 尽管利率应该会走高，但我认为利率最早要到2023年才会突破4%，即使利率开始上升，我真的不认为这是购房者的主要障碍。

但在你开始说这只是一个人的预测并且可能是错误的之前，让悦博体育看看我的预测和我的一些行业同事的比较。

正如你所看到的，在预测今年和明年的平均利率时，悦博体育都处于一个相当狭窄的范围内。

底线是，尽管利率会上升，但与历史平均水平相比，它们仍将非常具有竞争力，利率的上升趋势不太可能对价格产生重大影响。 话虽如此，许多市场已经出现了负担能力危机，利率上升肯定会成为价格上涨的额外阻力； 然而，要对价格产生负面影响，需要大幅提高利率。

好吧，我希望你觉得这个月的讨论很有趣。 一如既往，如果你对这个话题有任何问题或评论，请联系我，但与此同时，请注意安全，我期待着下个月再次与大家见面。

现在再见!