对于已经在这一代人的最高抵押贷款利率中挣扎的美国人来说，华盛顿出台的新立法并没有带来什么缓解。 The “一个美丽的大法案” (OBBBA) will add trillions to the national debt over the next decades, further cementing an era of expensive borrowing.

供求关系的基本规律表明，政府债券发行的激增将进一步推高所有人的利率，使已经冻结的房地产市场更加紧张，并增加所有类型信贷的成本。

不过，唯一的一线希望是，贷款机构越早接受悦博体育提出的“利率越高，时间越长”的新利率，他们就能越早停止对提前还款风险的过多担忧，这可能会缩小他们收取的与10年期美国国债收益率之间的利差。 下面，悦博体育将探讨国债如何影响房地产。

随着山姆大叔借的钱越来越多，每个人的利率都会上升

The 一个美丽的大法案, enacted this summer, puts the pedal to the metal for debt accumulation over the next decade in the U.S. The 负责任的联邦预算委员会估计 that it will add a cumulative $5.5 trillion to the debt by 2034, under the realistic assumption that its provisions written to expire will instead be extended, as has become normal in federal budgeting.

然而，即使从表面上看，该法案也将使赤字累计增加4.1万亿美元，这在经济扩张期间和几十年来最严重的通货膨胀之后是一个非同寻常的选择。

未来几年将发行数万亿美元的额外债券，预计将推高利率。 The 耶鲁大学预算实验室估计 that the bill will raise 10-year Treasury yields by about half a point in the next several years and by more than 1.4 points in the very long run.

这在一定程度上是由于他们的模型假设，即美联储将成功地将通胀率保持在接近2%的水平，从长远来看，这将需要更高的利率。 他们还预计，10年期美国国债等长期债券的期限溢价将上升。

Altogether, this paints a picture of 政府借贷挤占了私人借贷 — as the Treasury issues more debt to finance its deficits, yields must rise to compensate investors. 经济中的其他债务，如抵押贷款，也必须产生更高的收益率，以便与美国国债竞争出借人。

高利率已经冻结了房地产市场

在美国经济持续增长的同时，美国房地产市场三年多来一直处于中性状态。 Ever since 按揭利率 rebounded from all-time lows below 3 percent for 30-year loans in 2020 and 2021, to generational highs above 7 percent in 2023, existing-home sales have been stuck in the neighborhood of 4 million annual sales.

与2021年低利率繁荣时期相比，房屋转手数量减少并不奇怪，但400万套的数量甚至远低于2010年代的水平。 事实上，2024年的现房销售总量为406万套，是自上世纪90年代以来的最低水平。 The housing market is caught in a perfect storm, keeping homeowners frozen in place, thanks to the one-two punch of high price-to-income ratios and high mortgage rates.

虽然OBBBA为某些房主提供了一些优惠条件，比如将州和地方税收减免上限扩大到4万美元，但它对住房市场承诺的主要长期影响只是更高的利率。

一个可能对抵押贷款借款人有利的近期趋势是利差收窄

更大的赤字、更大的债务、更高的利率——长期财政前景正变得越来越黯淡。 但在这些聚集的云的边缘，还是有一线希望的。 抵押贷款与国债的价差 已开始再次缩小，恢复了向大流行前水平回落的进展。 这里的利差指的是30年期抵押贷款利率平均比10年期国债收益率高出多少。

In the 21st century, up to the pandemic, mortgage rates rarely exceeded 10-year Treasury yields by more than 2 percentage points, except during the global financial crisis. 当抵押贷款利率在2022年重新飙升时，其攀升的部分原因是利差扩大。 The two major reasons for widening spreads are a greater prepayment or refi risk on mortgages and 利率波动.

后者在4月份因关税不确定性而飙升后，今年夏天逐渐消退。 但提前支付风险是更大的因素。 对于贷款人和购买抵押贷款支持证券的投资者来说，以高利率发行的抵押贷款具有独特的风险，因为一旦抵押贷款利率回落，借款人预计将对其进行再融资。

借款人没有提前还款罚款，这使得美国的抵押贷款对这里的购房者特别有利。 如果利率上升，他们就赢了，因为他们锁定了较低的利率； 如果利率下降，他们总能再融资。 出于同样的原因，投资者和贷款机构将再融资视为持有抵押贷款的一个独特缺点。 他们希望从抵押贷款持有人的月供中获得可靠的息票流。

看到他们的贷款被再融资抹去，在一个新的低利率世界里被现金取代，这是一种风险，他们必须首先得到补偿才能贷款。

提前还款风险的额外补偿有助于解释为什么抵押贷款利率在2022年和2023年飙升，甚至超过了10年期国债收益率。 Now, though, as the reality sets in that we are living in a world where interest rates are “higher for longer,” lenders have gradually brought 抵押贷款利率下降 relative to Treasuries, from about a 2.9-point spread in 2023 to 2.4 in recent months, or about one-third of the way back to normal.

投资者越早得出再融资提前还款风险没有那么高的结论，息差就能越早降下来。 OBBBA潜在的银行破产的一线希望？ 悦博体育通过给低利率的希望钉上钉子，这可能有助于进一步缩小利差，这样10年期美国国债收益率上升就不一定悦博体育抵押贷款利率一对一上升。

最终，美国的财政路径指向所有人借贷成本上升的新常态。 “一个大而美好的法案”起到了催化剂的作用，巩固了一个“更长时间内更高”的利率环境，这将影响到从汽车贷款到公司债务的一切。 对于陷入困境的房地产市场来说，这是一种苦乐参半的权衡。

坏消息是，基础利率，即10年期美国国债收益率，将会攀升。 一个矛盾的好消息是，悦博体育通过扼杀回归超低利率的希望，OBBBA可能会继续缩小贷款机构对抵押贷款收取的风险溢价。 息差的缩小不会把7%的抵押贷款变成3%的贷款，但它可能会帮助悦博体育回到接近6%的水平。

杰夫·塔克是华盛顿州西雅图温德米尔房地产公司的首席经济学家。 This blog was originally published on 曼新闻 on 8/26/25.