Windermere首席经济学家Matthew Gardner使用全美房地产经纪人协会（the National Association of REALTORS®）发布的上市活动、房屋销售、价格增长等数据，对2023年美国房地产市场进行了最新分析。

本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。

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2023年美国房地产市场

Hello there, I’m Windermere Real Estate’s Chief Economist Matthew Gardner and welcome to this month’s episode of 周一和马修一起. 全国房地产经纪人协会 公布了8月份美国房地产市场的数据，其中包含了一些我觉得很有趣的东西，想和大家分享一下。

• 2023年美国房地产市场：房价、人口统计等

上市活动

你可以在这里清楚地看到，待售房屋的数量仍然接近历史低点。 When adjusted for seasonality, there were 8月份只有103万套单户住宅和共管公寓待售, and that’s down 8.3% from a year ago and the second lowest level in 2023. When adjusted for seasonal variations, there were just over 本月有91.1万套单户住宅待售, that’s 15% lower than a year ago and 36% below August of 2019. And the condominium market is not faring any better with 只有超过12.3万套可供购买, listing activity was down year-over-year by just over 9%.

2023年8月待售房屋

And to give you a little different perspective, this chart shows you the total number of units for sale in the month of August going back more than 20 years and I think it gives a pretty good indication as to 美国房地产市场到底有多紧张.

Now, we’ve talked before about the reasons why supply is so limited, and the blame is almost totally attributable to mortgage rates with sellers remarkably reluctant to move because that would mean losing the historically low mortgage rate that they currently benefit from. And as the old saying goes, “you can’t buy what’s not for sale,” and this is certainly true in the housing market today.

美国房地产市场2023：销售活动

With such limited choice in the marketplace, it’s unsurprising to see home sales having plummeted following the pandemic induced surge we saw in 2021. 年销量为404万辆，仅比今年1月的低点多出4万辆，目前的销量水平是2010年以来的最高水平。 有趣的是，今年年初独栋房屋的销售确实出现了小幅上涨，但此后有所回落——可能是融资成本上升的结果，6月份融资成本接近7%。

不过，共管公寓市场虽然明显下滑，但似乎更有弹性。 我觉得这很有趣，因为悦博体育没有看到多户住宅的上市活动有任何明显的增加。

房屋销售价格创历史新高

当房价在2022年夏天开始下跌时，许多人预计房价会以类似于2007年崩盘后的方式继续下跌，但事实肯定并非如此。 销售价格已经反弹，并保持着显著的弹性——尤其是在融资成本显著上升的情况下。 

• 尽管今年6月到7月间，悦博体育确实看到了房价的小幅下跌， 美国房价仅比2022年的峰值低1.6%； they’re up 3.9% year over year; 与2023年初相比，增长了11.1%。

单户住宅价格也呈现出类似的情况，较峰值下跌1.8%； 但同比增长3.7%，较年初增长11.2%。 有趣的是，东北部8月份的销售价格实际上比2022年的峰值高出3.5%。 公寓价格仅比去年6月的高点低0.1%。 现在的价格同比上涨6.2%，比悦博体育在2022年底看到的高出11.6%。

Now, of course the data shown here is unlikely to reflect the 最近抵押贷款利率飙升 so it will be interesting to see what impact that has not just on sales but sale prices when the September and October data is published.

我的直觉告诉我，即使抵押贷款利率在今天的水平，只要它们不大幅上涨，全国范围内的房价不太可能崩溃。 但我确实看到，由于上市活动仍然非常有限，销量将进一步下滑。

价格增长vs支付增长

这张图表显示了一种不同的方式来看待抵押贷款利率对市场的影响。 深蓝色的线显示了房价同比增长，浅蓝色的线显示了平均抵押贷款支付的12个月变化。

尽管悦博体育确实看到今年6月抵押贷款支付的年增长率降至10%，这是自2021年以来悦博体育首次看到这种情况，但随后又回升了。 这悦博体育在美国购买中等价位房屋的买家面临的付款比12个月前高出26.5%。 与此同时，房价增长已经停滞。

As I’ve mentioned in several past videos, I find it unlikely that inventory levels will increase significantly in 2023, and I also believe that supply will be constrained next year as well as rates remain at elevated levels.

正如悦博体育所知，正是这种库存的缺乏帮助支撑了房价； 然而，有一个临界点。 10年期债券收益率保持在多年来的高点，而且似乎不会在短期内回落——尤其是考虑到该国将向市场发行新的债券，以解决悦博体育迅速增长的债务水平。

正因为如此，我现在预计利率将在更长时间内保持在较高水平，问题就变成了，如果抵押贷款利率保持在目前的水平，或者接近8%，买家会有多大的容忍度。

虽然我不期望这发生，但这是可能的。 如果是这样，那么销售将进一步下降，价格稳定的基础肯定会受到侵蚀。 结果出来了。 和往常一样，我很想听听你对这个问题的看法，所以请在下面留下你的评论。 下个月之前，在外面注意安全，悦博体育很快就会再见。 现在再见。

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关于马修·加德纳

作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验

除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。