Harvard University’s latest edition of “The State of the Nation’s Housing” has arrived, and Windermere Chief Economist Matthew Gardner is here to break down what the data presented in the report means for the U.S. housing market in 2023 and beyond.

本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。

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2023年房地产市场

大家好，我是温德米尔房地产公司的首席经济学家马修·加德纳，欢迎来到马修周一的节目。 I spend a lot of time reading reports that relate to the housing market, but there is one in particular I’m always impatiently waiting for, and it’s published by my colleagues at the Joint Center for Housing Studies at Harvard University. Every year they release the The State of the Nation’s Housing report and it’s packed full of fascinating data about the 住房所有权和租赁市场, demographics, and it also discusses the challenges that lay ahead. 因此，今天，我想简单地谈谈报告中的几个重点，但我强烈建议你从他们的网站上下载。

What’s happening in the housing market?

As we all know, the for-sale housing market started softening in mid 2022 in response to 利率上升和负担能力恶化. What was particularly notable was that season­ally adjusted home prices fell month over month last July and that was the 十多年来首次出现月度下跌. 而在租赁市场，尽管租金需求仍在逐年上升，但其增长速度也明显放缓，这是一个令人担忧的问题。

房屋建设正在放缓吗？

正如你在这里看到的，尽管租赁需求疲软，但去年的多户住宅建设仍在继续增长。 In fact, 547000年 new multifamily units were started in 2022, 这是自20世纪80年代中期以来的最高数字, and the 960000年 units under construction in March 2023 was 这是半个世纪以来的最高数字. 在所有权方面，由于买家对借贷成本急剧上升的反应，独栋房屋的建设大幅下降并不令人意外。

该报告还表明，新建筑数量的下降对低价住宅来说尤其严重。 以目前的材料、劳动力和土地成本，建筑商无法生产入门级产品； 数量有限； 以及限制入门级住房生产的最小地块面积等监管障碍。

美国人口统计

现在来看看人口统计数据。 人口增长——自然是家庭增长的主要长期驱动力——仍然处于历史低位。 Overall, the 去年美国人口增加了126万人, or just 0.38%. Now, while this does represent a slight uptick from previous years that’s really not saying much as 美国人口增长率在2019年、2020年和2021年达到了100年来的最低点.

一个国家的人口增长有两种方式。 The first is “自然”增长—which equals the number of persons born minus the number that have died—and the second is via 移民. 现在，移民带来的收益可能是不稳定的，因为他们受到不可预测的政府政策变化以及美国和其他国家的经济周期的影响。 But 自然增长更容易预测 because it is driven by slow-moving factors like birth and mortality rates. 直到去年，自然增长一直是美国人口增长的主要来源，但是，正如你在上一张图表中看到的，情况发生了变化。

美国人口增长与移民

这张地图显示了自然增长水平最高的县，主要是加利福尼亚州、德克萨斯州、佛罗里达州南部和西北部部分地区的大型地铁市场。 但是，我发现非常有趣的是，这个数字非常低。 只有六个县—three in California, two in Texas, and one in New York—在10000人的水平上自然增长 and 全国75%的县出现了自然负增长.

So with natural growth slowing, states will understand the importance of attracting new residents from other markets as 国内移民将成为家庭增长的更重要推动力 住房需求. 这里你可以看到，亚利桑那州马里科帕县从国内移民中获益最大，但在全州范围内，佛罗里达州去年以31.9万人移民到那里。 德克萨斯州以超过23万人的净增长位居第二。 但在另一端，加州是最大的输家，有34.3万人净离开，其次是纽约，失去了30万居民。

It was 国际移民占去年总增长的80% and it was the largest source of total population growth for 26 states and 29% of all counties across the country. 最大的赢家是加利福尼亚州的洛杉矶县、佛罗里达州的迈阿密-戴德县和德克萨斯州的哈里斯县。

These were just some of the highlights of the report and the biggest conclusions I found were that, in the ownership market, supply will remain tight in the resale arena and new construction will not fill that void, especially as it comes to the entry level product. 住房负担能力不会改善. 这将继续成为全国的一个大问题。

即将上线的公寓供过于求将进一步压低租金，但租房者也会发现负担能力是一个大问题。 Demographic trends suggest that low domestic population growth going forward will lower new household formations and 人口和家庭的增长很可能会比政府预期的更早开始完全依赖移民.

所以，你得到了它。 和往常一样，我很想听听你对这个问题的看法，所以请在下面留下你的评论。 下个月之前，在外面注意安全，悦博体育很快就会再见。 现在再见。

要查看您所在地区最新的房地产市场数据，请访问悦博体育的季度 市场的更新 页面。

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关于马修·加德纳

作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验

除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。