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Matthew Gardner’s Top 10 Predictions for 2023

1. 没有房地产泡沫

抵押贷款利率在2022年大幅上升，再加上房价大幅上涨，有人认为悦博体育正在重现2007年的房地产泡沫。 但这与事实相去甚远。

在过去的几年里，由于大规模流行病引发的需求和历史低抵押贷款利率的完美风暴，房价上涨了。 虽然我预计2023年房价将同比下跌，但我不认为房价会出现系统性下跌。 此外，随着融资成本在2023年开始回落，我预计这将使价格恢复其长期平均增长速度。

2. 抵押贷款利率将下降

抵押贷款利率在2022年初开始飙升，因为美联储宣布了应对通胀的意图。 虽然美联储无法控制抵押贷款利率，但他们可以影响抵押贷款利率，悦博体育看到30年期抵押贷款利率从2022年初的3.2%上升到10月份的7%以上。

到目前为止，他们的努力尚未显著降低通胀，但却增加了2023年经济衰退的可能性。 因此，我预计美联储将在今年年初开始从激进的政策立场中撤出，这将使利率开始缓慢企稳。 在2023年秋季之前，利率将保持在6%以上，届时将跌至5%的高位。 虽然这比悦博体育习惯的要高，但仍比历史平均水平低2%以上。

3. 不要指望库存会大幅增长

尽管库存水平在2022年有所上升，但仍远低于长期平均水平。 2023年，我预计待售房屋数量不会大幅增加，因为许多房主不想失去低抵押贷款利率。 事实上，我估计有2500万至3000万房主的抵押贷款利率在3%左右或更低。 当然，由于职业变化、死亡和离婚等常见原因，房屋将挂牌出售，但2023年的市场将不会像悦博体育近年来看到的那样出现正常的房屋成交量。

4. 不是买方市场，而是一个更加平衡的市场

由于供应水平预计仍远低于正常水平，2023年悦博体育不太可能看到买方市场。 买方市场通常被定义为拥有超过六个月的可用库存，上一次达到这个水平是在2012年，当时悦博体育正从房地产泡沫中复苏。 要达到六个月的库存，悦博体育必须达到200万套房源，这是自2015年以来从未发生过的。 此外，月销量必须降至32.5万以下，这是悦博体育10多年来从未见过的数字。 虽然2023年不太可能出现买方市场，但我确实预计会回归到一个更加平衡的市场。

5. 卖家将不得不变得更加现实

悦博体育都知道，几年来卖房者一直占上风，但那些日子已经过去了。 话虽如此，尽管市场放缓，但仍有买家。 现在的不同之处在于，更高的抵押贷款利率和更低的负担能力限制了购房者的购房能力。 正因为如此，我预计上市价格将在明年进一步回落，这将使准确的定价比以往任何时候都更重要。

6. 工人重返工作岗位（某种程度上）

大流行对许多人的工作地点产生了深远的影响，因为它使买家能够远离工作场所，进入更负担得起的市场。 许多企业仍在确定他们的长期在家工作政策，但在未来一年，我预计工人们将会更加明确。 对于那些一直等到知道自己要多长时间在办公室工作才买房的人来说，这可能是一种催化剂。

7. 新的建筑活动不太可能增加

新房建筑许可与去年同期相比下降了17%以上，新房开工率也是如此。 我预测建筑商将在2023年进一步收缩，新开工数量将达到疫情爆发前以来从未见过的水平。

建筑商将开始看到过去两年重创他们的供应链问题有所缓解，但开发成本仍将居高不下。 试图平衡房屋建设成本和消费者的支付能力（考虑到更高的抵押贷款利率）可能会导致建筑商放缓活动。 这实际上会支持二手房市场，因为新房的减少会增加对现房的需求。

8. 并非所有市场都是平等的

近年来房价上涨最快的市场预计将出现不成比例的下跌。 例如，在远程工作人员涌入的地区，他们在大流行期间涌向更便宜的住房，这些地区的市场价格可能会比该国其他地区下跌更大的百分比。 也就是说，即使是这些市场，到2023年底也将开始看到价格企稳，并恢复更合理的价格增长速度。

9. 负担能力将继续是一个主要问题

在大多数市场，房价在2023年不会上涨，但任何价格下跌都不足以使住房变得更容易负担。 由于抵押贷款利率仍高于十多年来的水平，未来一年的负担能力将继续成为一个问题，这对首次购房者来说是一个令人担忧的前景。

过去两年里，许多租房者都有买房的愿望，但时机不太适合他们。 随着房价和抵押贷款利率在2022年螺旋式上升，许多租房者现在的处境很可能是，拥有住房的梦想已经破灭。 这并不是说他们永远都买不到房子，只是说他们可能要等的时间比他们希望的要长得多。

10. 政府需要更认真地对待住房问题

在过去的两年里，市场已经上涨到如此高的程度，以至于数以百万计的潜在购房者被高价挤出了门外。 随着千禧一代和Z世代的需求浪潮，住房生产的步伐必须大幅加快，但许多市场根本没有足够的土地来建设。 这就是为什么我期望更多的市、县和州开始调整他们的土地使用政策，以腾出更多的土地用于住房。

但能起作用的不仅仅是土地供应。 民选官员可以悦博体育通过利用税收增量融资工具来帮助住房开发商，即政府补偿私人开发商，因为住房开发产生了增量税收。 政府有很多这样的工具来帮助增加住房供应，我真诚地希望他们开始更认真地对待这个关键问题。

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关于马修·加德纳

作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验

除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。