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以下是Windermere real estate首席经济学家Matthew Gardner对北加州房地产市场选定县的分析。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出更明智的房地产决策。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请不要犹豫与您的Windermere房地产经纪人联系。
区域经济概览
在过去的一年里，这份报告涵盖的北加州市场增加了15.9万个就业岗位。 鉴于这些稳定的就业增长，失业率从5.6%下降到2.9%也就不足为奇了。 按县划分，失业率最低的是圣克拉拉县（2.3%），最高的是沙斯塔县（4.3%）。 劳动力继续扩大，这是北加州经济相对强劲的一个积极信号。 该地区的就业岗位仅比大流行前的峰值少1.7万个。
北加州房屋销售
❱ 今年第三季度，房屋销售量为11,454套，同比下降32.5%，较第二季度下降19.5%。
❱ 年复一年，销售额全面下降。 虽然降幅最大的是圣克拉拉县，但整个地区的降幅都很大。
❱ 待售房屋数量继续增长，本季度平均待售房屋总数较上年同期增长29.2%。 与第二季度相比，待售房屋增加了25.5%。
❱ 待完成房屋销售较第二季度下降16.6%，表明市场在夏末几个月走软。
北加州房价
❱ 抵押贷款利率的大幅上升已经开始影响房价。 平均房屋销售价格比去年同期下降了0.5%，比2022年第二季度下降了12.6%。
❱ 房价中值较第二季度上涨1.6%，但涨幅并不普遍。 尽管圣路易斯奥比斯波县的要价上涨了18.8%，纳帕县和沙斯塔县的要价也小幅上涨，但这被市场平衡中较低的要价所抵消。
❱ 在这份报告中，五个县的房价上涨，三个县的房价下跌。 与2022年第二季度相比，价格全面下跌，阿拉米达、康特拉科斯塔和纳帕县的价格下跌了两位数。
❱ 融资成本对房价产生了负面影响，我预计这种影响将持续到今年剩余时间和2023年。
抵押贷款利率
对于抵押贷款利率来说，这仍然是一个不确定的时期。 2013年，当美联储（Federal Reserve）放慢债券购买速度时，投资者被指责出现了“缩减恐慌”（taper tantrum），悦博体育今天也看到了类似的反应。 美联储似乎满足于看着房地产市场经历一段阵痛期，同时动用所有工具来降低通胀。
其结果是，抵押贷款利率与国债收益率不同步，这不仅继续推高利率，而且还造成了剧烈的双向波动。 我目前的预测是，利率将在今年第四季度见顶，然后开始缓慢回落。 也就是说，到2023年底，它们将保持在6%的范围内。
北加州上市日
❱ 在这份报告中，北加州各县出售房屋的平均时间比2021年第三季度高出7天。
❱ 纳帕县出售房屋所需的时间有所下降，但该地区其他地区的房屋出售时间都有所上升。 与2022年第二季度相比，除Placer外，所有县的市场时间都增加了4天。
❱ 第三季度，销售一套房屋平均需要35天，比今年第二季度多了9天。
❱ 更多的选择和非常谨慎的买家的结合导致市场时间增加。
结论
这个速度计反映了该地区房地产市场的状态，使用住房库存、价格涨幅、房屋销售、利率和更大的经济因素。
高得多的融资成本和低得多的负担能力正在影响该地区的房地产市场。 虽然随着市场继续恢复正常的价格增长和销售活动，可能会有一些痛苦，但我并不过分担心长期前景。 房价正在调整，但调整幅度不会太大，肯定不会像悦博体育在房地产泡沫破裂后看到的那种暴跌。
我认为有比大多数人预期的更多的买家在等待价格调整，更重要的是，等待抵押贷款利率稳定。 虽然房地产市场正处于转型时期，但它仍然不是传统的买方市场。 也就是说，它也不是一个给予卖家所有控制权的平台。 因此，我更倾向于买方，但还没有到暗示潮流已经完全转变的地步。
关于马修·加德纳
作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验
除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。
