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以下是Windermere real estate首席经济学家马修·加德纳（Matthew Gardner）对南加州房地产市场选定县的分析。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出更明智的房地产决策。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请不要犹豫与您的Windermere房地产经纪人联系。
区域经济概览
过去12个月，就业市场增加了46.5万个就业岗位。 然而，创造就业机会的步伐一直在放缓，最近该地区的总就业水平有所下降。 我对此并不过分担心，因为州一级的数据没有根据季节性进行调整，我预计随着悦博体育进入秋季，会有更多的工作岗位增加。 本报告所涵盖的县的总就业人数目前仅比大流行前的峰值少34万人，已恢复了96.7%的失业人数。 洛杉矶县的缺口仍然最大（- 335700人），其次是奥兰治县（- 41500人）和圣地亚哥县（- 15400人）。 河滨县和圣贝纳迪诺县的就业水平仍远高于大流行前的水平。 该地区8月份的失业率为4.2%，低于去年同期的7.8%。 最低的是奥兰治县（3%）和圣地亚哥县（3.4%）。
南加州房屋销售
❱ 第三季度，房屋销售量为38,356套，较上年同期下降31.8%，较第二季度下降19.4%。
❱ 作为未来成交指标的待完成房屋销售较第二季度下降16.2%，表明今年最后一个季度的待完成房屋销售可能令人失望。
❱ 圣地亚哥县的销售额下降最多，但所有市场都出现了显著下降。 与第二季度相比，交易量全面下降，河滨县的跌幅最大（-24.1%）。
❱ 与第二季度相比，上市活动平均增长了41.6%。 随着市场上的选择越来越多，挂牌价格中位数较第二季度下降了6.8%，似乎许多潜在买家都在观望价格是否会进一步下跌。
南加州房价
❱ 第二季度房屋销售价格同比上涨4.6%，但比今年第二季度低7.1%。
❱ 抵押贷款利率上升显然开始影响市场。 这一点，再加上更高的库存水平，将导致销售价格继续回落。
❱ 奥兰治县的房价出现了两位数的增长，但总体趋势显示，房价增长开始放缓。 事实上，洛杉矶县的房价同比只上涨了1.2%。
❱ 一段时间的回归是不可避免的，特别是因为人为的低抵押贷款利率不可能永远持续下去。 值得记住的是，在过去的几年里，业主们看到了房屋价值的飙升。 房屋价值的调整只是暂时的，业主仍然拥有充足的房屋资产净值。
抵押贷款利率
对于抵押贷款利率来说，这仍然是一个不确定的时期。 2013年，当美联储（Federal Reserve）放慢债券购买速度时，投资者被指责出现了“缩减恐慌”（taper tantrum），悦博体育今天也看到了类似的反应。 美联储似乎满足于看着房地产市场经历一段阵痛期，同时动用所有工具来降低通胀。
其结果是，抵押贷款利率与国债收益率不同步，这不仅继续推高利率，而且还造成了剧烈的双向波动。 我目前的预测是，利率将在今年第四季度见顶，然后开始缓慢回落。 也就是说，到2023年底，它们将保持在6%的范围内。
南加州日上市
❱ 在2022年第三季度，该地区出售房屋的平均时间为25天，比一年前多7天，比第二季度多9天。
❱ 与2022年第二季度相比，本报告涵盖的所有县的市场时间都有所增加。
❱ 圣地亚哥县的房屋销售速度继续快于该地区的其他市场。 所有县的市场时间都在逐年增加。
❱ 更多待售房屋和更高的融资成本导致上市天数增加。 也就是说，正确看待数据很重要； 2019年第三季度，该地区的平均市场时间为42天。
结论
这个速度计反映了该地区房地产市场的状态，使用住房库存、价格涨幅、房屋销售、利率和更大的经济因素。
在2020-2021年过热之后，房地产市场进入了一个过渡期。 尽管总体数据远不乐观，但重要的是要明白，该地区只是在恢复到疫情前的状态。 任何认为该地区将经历与本世纪头十年末相同的灾难的观点都是不准确的。 将会有一段不舒服的时期，但回归基本面是必要的。
因此，随着该地区继续趋于平衡，我的观点更倾向于买家。
关于马修·加德纳
作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验
除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。
