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以下是Windermere房地产公司首席经济学家马修·加德纳（Matthew Gardner）对俄勒冈州中部和南部房地产市场选定县的分析。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出更明智的房地产决策。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请不要犹豫与您的Windermere房地产经纪人联系。
区域经济概览
本报告所涵盖的俄勒冈中部和南部县继续看到就业机会的恢复。 该地区的就业岗位仅比大流行前的峰值少1130个。 梅德福大都会统计区（MSA）仍然落后，就业水平比2020年1月的峰值低2530人。 其他尚未看到就业完全复苏的市场是克拉马斯县（-200个就业岗位）和约瑟芬县（-40个就业岗位）。 该地区的失业率为4.1%，低于一年前的5.3%。比大流行前的低点高出1%。 按地区划分，失业率最低的是本德县（3.6%），最高的是克拉马斯县，5.3%的劳动力仍然没有工作。
俄勒冈州中部和南部的房屋销售
❱ 在2022年第三季度，售出2,436套房屋，比去年同期下降26.3%。 销售额是。比今年第二季度高出5%。
❱ 与今年第二季度相比，克鲁克、杰克逊和约瑟芬县的销售额有所下降，但在本报告所涵盖的市场区域中，销售额总体上升。
❱ 与一年前相比，所有县的房屋销售都有所下降，其中梅德福和本德市场下降明显。
❱ 第二季度的销售增长虽然很小，但令人欣慰。 该地区正在经历转型，这在很大程度上是由于融资成本大幅上升，但我预计随着抵押贷款利率开始趋于平稳，将会出现更多的稳定性。
俄勒冈州中部和南部房价
❱ 该地区的平均房屋销售价格同比上涨4.8%，至608,654美元。 价格上涨。与2022年第二季度相比增长了9%。
❱ 与2022年第二季度相比，除了杰克逊以外，所有县的平均价格都上涨了，杰克逊的价格下降了1%。
❱ 在这份报告中包含的六个县中，有四个县的销售价格同比上涨。 价格下降的两个县只经历了温和的下降。
❱ 房价似乎还没有受到抵押贷款利率上升的显著影响。 除了克鲁克和约瑟芬以外，该地区所有县的挂牌价格中位数都有所上涨，这表明房屋卖家总体上仍然充满信心。
抵押贷款利率
对于抵押贷款利率来说，这仍然是一个不确定的时期。 2013年，当美联储（Federal Reserve）放慢债券购买速度时，投资者被指责出现了“缩减恐慌”（taper tantrum），悦博体育今天也看到了类似的反应。 美联储似乎满足于看着房地产市场经历一段阵痛期，同时动用所有工具来降低通胀。
其结果是，抵押贷款利率与国债收益率不同步，这不仅继续推高利率，而且还造成了剧烈的双向波动。 我目前的预测是，利率将在今年第四季度见顶，然后开始缓慢回落。 也就是说，到2023年底，它们将保持在6%的范围内。
俄勒冈中部和南部市场的日子
❱ 与一年前相比，该地区出售房屋的平均时间增加了12天。 与去年第二季度相比，一套房屋的成交时间延长了5天。
❱ 在2022年第三季度，出售一套房屋的平均时间为33天。
❱ 与一年前相比，所有县的市场时间都有所增加。 与今年第二季度相比，克鲁克县和杰斐逊县的市场时间有所下降。
❱ 尽管有所上升，但第三季度出售房屋所需的时间仍远低于大流行前的平均水平。
结论
这个速度计反映了该地区房地产市场的状态，使用住房库存、价格涨幅、房屋销售、利率和更大的经济因素。
俄勒冈州中部和南部的劳动力市场继续改善，但房地产市场开始经历一段不确定时期。 I mentioned in the second quarter 加德纳报告 that buyers and sellers may believe the market is underperforming, but this isn’t actually the case. 悦博体育看到的是从2020年和2021年过度刺激的市场回落。 这种逆转的主要原因是，抵押贷款利率已从该时期的历史低点跃升。
房主可能会对经济活动放缓感到沮丧，也可能担心房价会下跌。 尽管一些市场的销售价格可能会出现非常温和的下跌，但自疫情开始以来，房主的房地产价值已经大幅上涨，俄勒冈州中部和南部平均56%的抵押贷款业主拥有至少50%的股权。 该地区将继续回归平衡。 正因如此，我将指针移近了10多年来悦博体育从未见过的更加平衡的市场。
关于马修·加德纳
作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验
除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。
