本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。

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Hello there, I’m Windermere’s Chief Economist Matthew Gardner and welcome to this month’s episode of 周一和马修一起. 今天，悦博体育来看看新住宅市场，那里的不利因素肯定在增加。 And the reason this particular subject piqued my interest was that the 全国住宅建筑商协会 just released their 房屋市场指数 for August, and the numbers were certainly eye-opening.

现在，有些人可能不太熟悉这个指数，它是基于对房屋建筑商的调查，要求他们给出他们对单户住宅市场的看法，并要求他们对当前的市场销售状况进行评级，以及六个月后的情况。 它还询问了他们对新家园社区潜在买家客流量的看法。

NAHB住房市场指数

And as you can see, 整体指数下降6点，至49点. 的 drop in August marked the 住房市场指数连续第八个月下降. 另一个值得注意的原因是，这是自2020年5月以来，该指数首次跌破关键的50点盈亏平衡线。 这很重要，因为它告诉悦博体育，今天更多的房屋建筑商目前认为销售状况不佳。

现在，虽然8月份的数据肯定低于一些经济学家的预测，但我实际上并不太惊讶，因为建筑商最近一直在报告取消合同的数量激增。 In fact, a report I just read that was put out by 约翰·伯恩斯咨询公司 suggested that the cancellations have more than doubled since April with 17.6% of buyers pulling out of their purchases in July. 相比之下，4月份和一年前分别为8%和7.5%。

房屋市场指数组成部分

This chart shows a breakdown of three components of the 房屋市场指数 which are all at their 自2020年5月以来的最低水平, which was just before housing activity rebounded following the lockdown due to COVID-19.

• 的 目前的销售指数为57，下降了7个点 but is still above the breakeven point
• 的 未来销售系列下降2点，至47点
• 潜在买家流量下降5个百分点，至32% 如果排除大流行，这是自2014年4月以来的最低指数水平

我发现这个指数与新房销售有很强的相关性，但我也把它作为一个非常可靠的领先指标，当涉及到单户住宅开工时。 I’ll get to that shortly. 调查还显示，五分之一的建筑商在8月份下调了房价。 这或许有助于解释建筑商对当前和未来销售的看法之间存在10个百分点的差距。 但房屋建筑商为了支撑销售而继续降价的能力是有限的。 这已经成为一个重大问题，因为他们中的许多人目前持有大量库存。

待售新房

以下是当前的库存水平。 虽然你可能会认为这并没有那么糟糕，因为只有9%的待售房屋已经完工，准备入住，但我要告诉你，建筑商每天都要承担房屋未售出的成本，即使该房屋尚未建成。 And 库存处于2008年以来的最高水平, I’m sure there are a lot of builders not sleeping too well right now.

我想补充的是，当上述视频发布时，7月新房销售报告将已经发布。 我几乎可以保证，待售房屋的数量将进一步增长。

新屋销售

Higher inventory levels are due to slower sales activity, which is continuing to decline. 销售额比一年前下降了17%. 随着更多待售房屋和更低的交易量， 按照目前的销售速度，需要九个多月的时间才能消化所有可售房屋。 我还想告诉你，上一次月度供应量突破9个月是在2010年。

• It’s my forecast that sales in July will have dropped from the annualized rate of 590,000 shown in the chart above to somewhere between 570,000 and 580,000.

美国独栋房屋开工

With high supply levels and lower sales, it’s not at all surprising to see builders hitting the brakes, with 新房开工率从6月到7月下降了10.1% of this year. 房屋开工率比一年前下降了18.5%. 开工率已经连续5个月下降，我担心在触底之前还会进一步下降。

So, what’s the bottom line here? 嗯，我看到有几个问题，首先是负担得起。 房价一直呈螺旋式上升 since the start of the pandemic not only because mortgage rates dropped, but 建筑成本开始飙升，建筑商不得不提高房屋价格.

去年，建筑商的房价上涨了近18%。 甚至在悦博体育今年早些时候看到的抵押贷款利率飙升之前，这就已经对负担能力造成了重大影响。 在我看来，其结果是，美联储收紧货币政策，再加上建筑成本仍远高于正常水平，对建筑商造成了沉重打击。 当然，他们正在尽最大努力悦博体育通过大幅减缓建筑活动来应对这种情况，但我认为他们在未来几个月将度过一段相当艰难的时期。

Ultimately, 我认为，除了进一步降低房价，住宅建筑商几乎没有其他选择, especially now that they are competing with rising inventories in the resale market. I also believe that there are buyers out there waiting patiently on the sidelines for prices to drop in the coming months as they know that 建筑商在某种程度上必须解决当前的供需失衡问题，而降低价格是解决这一问题的最简单方法. 上个月的平均价格下降了5%，但随着悦博体育走向秋季，这很可能会增加。

建筑商能度过他们所处的困境吗？ 我相信他们会的。 目前有一些迹象表明，通货膨胀似乎正在见顶，利率即使没有下降，也肯定在企稳，这将有所帮助。

Builders also understand that 这个国家住房严重短缺. In fact, “为增长而努力”最近发布的一份报告 suggested that 悦博体育现在有大约380万套住房短缺. Although this includes rental and ownership housing, some basic math tells me that 目前大约需要250万套新的自住住房. 所以，光肯定是在隧道的尽头，但在他们出来之前还有一段路要走。

结果出来了。 我希望你对我对这个话题的看法感兴趣。 一如既往，如果你对目前的新家环境有任何问题或意见，请联系我。 与此同时，请注意安全，我期待着下个月再次与大家见面。

现在再见。

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关于马修·加德纳

作为Windermere Real Estate的首席经济学家，Matthew Gardner负责分析和解释经济数据及其对地方和全国房地产市场的影响。 Matthew在美国和英国拥有超过30年的专业经验

除了日常工作之外，马修还是华盛顿州州长经济顾问委员会的成员； 华盛顿大学华盛顿房地产研究中心董事会主席； 他是华盛顿大学伦斯塔德房地产研究中心的顾问委员会成员，并在那里讲授房地产经济学。