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本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。 

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Hello there, I’m Windermere’s Chief Economist Matthew Gardner and welcome to this month’s episode of Monday with Matthew.

If you’ve listened to me at all over the past several years, you’ll know that I am pretty passionate about one subject: housing affordability. 考虑到过去十年房价的大幅上涨，以及最近抵押贷款利率的飙升，我想谈谈如何解决这个非常严重的问题。

日益严重的住房负担能力问题

Now, when we think about housing affordability and how it might be solved, a lot of people get tied up in the minutiae when, quite frankly, it really isn’t that hard a problem to solve. You see, there’s one very simple way to address this: to build more housing units. 但是，尽管这听起来很容易，但有很多障碍阻碍了新的供应。 但在此之前，我想与你们分享一些数据，这些数据可能有助于证明悦博体育都面临着多么严重的问题。

每个季度，全国住宅建筑商协会都会公布其对全国大都市地区的负担能力数据。 悦博体育通过对销售和收入的分析，他们可以显示出一个季度内，中等收入家庭能够负担得起的房屋数量——包括新房和现房。

住房越来越难以负担

在这里，你将看到来自全国240个大都市区中的一些数据，以及今年第一季度“技术上”可负担的销售份额。 I think you’ll agree that it’s eye opening.

虽然我只给你们展示了几个美国市场，但我要告诉你们的是，美国十大最难以负担的住房市场都在加州。 在全美最难以负担的25个市场中，加州有21个。 But what you might also find interesting is that our primary cities aren’t the only ones that are suffering from affordability issues, with markets like Bend, Oregon; 爱达荷州的博伊西; 甚至连内华达州的拉斯维加斯对很多家庭来说也变得越来越难以负担。

值得一提的是，在69个市场中，只有不到一半的房屋是可负担的，其中48个市场在过去的某个时候实施了全面的规划和增长管理立法。 当政府规定在哪里可以建房子，在哪里不能建房子时，一件事就发生了：它推高了土地价格，使新房更加昂贵，并限制了建筑商能够提供的新供应量。 那么，悦博体育能做些什么呢？

首先，我想说的是，那些实施了增长管理计划的州，他们通常是为了减缓或阻止郊区的扩张，仍然不愿意移动这些边界，这悦博体育最重要的是不要往外看，而是集中在城市增长边界内，然后决定是否应该考虑完全取消单一家庭分区。

这是一个令人着迷的想法，但我必须补充一点，我并不是建议悦博体育废除单户住宅。 绝对不是! 我所考虑的是市场决定什么是最合理的能力。 为了做到这一点，单户住宅区需要允许开发更密集的住房，但也要允许市场决定什么是最好的。 实施这一改革的地区引发了一场运动，以解决所谓的“失踪的中间住房”。 对于那些不熟悉这个术语的人，让我来解释一下。

失踪的中间房屋

Opticos是一个由城市设计师、建筑师和战略家组成的团队，他们热衷于增加急需的住房选择。

They came up with the term “missing middle” as it describes housing types that were actually very common prior to World War II where duplexes, row-homes, and courtyard apartments were in high demand. Unfortunately, however, they are now far less common and, therefore, “missing.”

这种类型的住房的关键功能是满足对步行社区不断增长的需求，应对不断变化的人口结构，并提供不同价位的住房。 你看，这种类型的住宅强调的是规模和高度，而不是结构中单元的数量，比如高层公寓或共管公寓，它们适合于单一家庭或过渡社区。

缺失的中等住房建设的减少

为了向你们展示这些类型的单位的供应是如何变化的，这张图表显示了在过去近半个世纪里建造的复式到八单元建筑的数量，你可以清楚地看到，直到20世纪80年代末，它们的建造数量还不错，但20世纪90年代，传统的单户住宅所有权发生了重大转变，建筑商跟随需求，这种类型的产品开始变得越来越少。

20世纪80年代初，美国几乎16%的新房都是这种风格，但现在这个数字已经缩减到1.4%——或者说微不足道的19,000套。

但我看到，随着悦博体育的发展，对这些住房类型的需求在增长，买家或租房者，无论老少，都会被吸引，因为它不仅符合他们想要居住的房屋类型的要求，而且更重要的是，它的建造成本比传统的单户住宅更便宜，因此更实惠。

But although this sounds like it’s a remarkably simple solution that can solve all our woes, in reality it’s not that easy for two very specific reasons. 首先，许多市场基本上已经建成，这悦博体育为了开发这类产品，建筑商将不得不购买大量现有房屋，并将其夷为平地，以便重建。 但考虑到目前的房价，建筑商很难在经济上提出这样的建议。

And the second issue is that current residents within these “transition” areas—which have been developed as traditional single-family neighborhood—simply don’t want to see change. 但是这种产品不好吗？ 这里有一些例子。

左边是布鲁克林的排屋，右边是马萨诸塞州传统的三层房屋。

这是加州的一个平房项目：

以下是科罗拉多州的一些生活/工作单位：

以下是犹他州一些令人惊叹的新房：

最后，一个新的露台住宅项目将在华盛顿特区建成：

不要误解我的意思，我相信你们中的一些人根本没有受到这种建筑的启发，这是可以理解的。 但悦博体育能简单地维持现状吗？ 我不这么认为。 一些州的立法者已经实施了重大的分区修正案，以试图鼓励这种类型的发展。

早在2018年，明尼阿波利斯就成为第一个允许在单户区域内进行此类开发的城市。 紧随其后的是2019年的俄勒冈州。 去年，加州州长纽瑟姆签署了参议院9号法案，该法案规定，业主可以将地块分成两个地块，将单户住宅变成复式住宅，有效地将以前为单户住宅保留的土地上的四层住宅合法化。 所以，悦博体育开始看到一些变化。

这是一个良好的开端，但正如我之前提到的，在已经建成的领域，即使是这种前瞻性的立法也不会是一些人想要的灵丹妙药。 但我不会放弃希望。

解决“缺失的中等住房”将允许各种形状和大小的住房，为各种收入的人提供住房，包括对悦博体育的经济和社区至关重要的工人。 我在这里说的是悦博体育的老师、消防员、行政助理、托儿服务人员和护士——仅举几例！

目前有4500万美国人年龄在25岁到34岁之间，其中大多数人都渴望拥有自己的房子。 However, the massive price growth which, by the way, many of us have benefitted from over the past several years, has simply put a “starter home” out of their reach.

我要给你们最后一个统计数据。 今天，超过28%的美国家庭是由一个人独自生活，预计到2025年，高达85%的美国家庭将没有孩子。 最后，到2030年，五分之一的美国人将超过65岁。

悦博体育能满足这个国家不断变化的人口结构的需求吗？ 我当然希望如此，但这需要悦博体育做很多工作才能实现。 一如既往，如果你对这个特定的话题有任何问题或评论，请联系我，但与此同时，请注意安全，我期待着下个月再次与大家见面。

现在再见。