---

本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。 

---

---

Hello there, I’m Windermere’s Chief Economist Matthew Gardner, and welcome to this month’s episode of Monday with Matthew. With home prices continuing to defy gravity, mortgage rates spiking, the Fed raising interest rates significantly, a yield curve that is just keeping its nose above water, and some becoming vocal about the possibility that we are going to enter a recession sooner rather than later, it’s not at all surprising that many of you have been asking me whether the housing market is going to pull back significantly, and a few of you have asked whether we aren’t in some sort of “bubble” again.

Because this topic appears to be giving many of you heartburn, I decided that it’s a good time to reflect on where the housing market is today and give you my thoughts on the impact of rising mortgage rates on what has been an historically hot market.

美国房地产市场的现状

房屋销售价格

像往常一样，再来点观点。 从1990年到2006年泡沫前的峰值，房价上涨了142%，在16年半的时间里，每年上涨5.6%，这是一个令人印象深刻的数字。 当市场崩溃时，价格下跌了33%，但从2012年的低点到今天，价格上涨了131%，或者在更短的时间内（10年）以更快的8.6%的年增长率上涨。

You may think that prices rising at an annual rate that exceeds the pace seen before the market crash is what has some brokers and home buyers concerned, but that really isn’t what has many people scared. 就是这个。

2022年抵押贷款利率

在2022年初，平均30年期固定抵押贷款利率仅略高于3%。 但是，在短短15周的时间里，它们飙升至5%。 这导致一些人担心市场即将崩溃。 当然，没有人能说过去几年房价的上涨不是现象级的，认为“涨的必然跌”是人类的天性，但真的有任何理由恐慌吗？ I think not, and to explain my reasoning, let’s look back in time to periods when rates rose significantly and see how increasing mortgage rates impacted the marketplace.

利率上升时期的住房和抵押贷款市场

这张表显示了过去30年中抵押贷款利率显著上升的7个时期。 平均而言，利率在回落前的一年多时间里呈上升趋势，平均增幅为1.4%。 But now look at how it impacted home prices: it really didn’t. 平均而言，在这些融资成本上升的时期，房价的涨幅仍略高于5%。  显然，不是一些人预期的那样。 但抵押贷款利率上升也带来了一些负面影响，表现为除了一个时期外，所有时期的销售都在下降，新屋开工也在减少。

因此，如果历史是一种指标，那么当前抵押贷款利率飙升的影响很可能以交易减少而不是价格下降的形式出现。 这是有道理的。 尽管不断上升的融资成本给住房负担能力带来了额外的压力，但人们似乎没有想到的是，在经济繁荣时期，抵押贷款利率实际上往往会上升。 繁荣的经济会带来什么？ That’s right. 工资上涨。 收入的增加肯定能至少部分抵消抵押贷款利率上升的影响。

Static Equilibrium 一个nalysis – 1/3

To try and explain this, I’m using the median US sale price in February of this year, assuming a 20% down payment and the mortgage rate of 4%. 你可以看到每月的损益保险支付额是1365美元。 但随着抵押贷款利率的上升，如果买家想保持月供不变，那么他们将不得不购买更便宜的房子。 使用5%的利率，如果买家想要保持利率仍为4%时的水平，那么他们可以买得起便宜9%的房子。

但是，正如我前面提到的，经济增长带来了更高的工资，考虑到工人短缺和企业不得不提高薪酬，这一点在今天比以往更加明显。 过去一年，平均周薪增长了5.5%以上，远高于大流行前2.5%的平均水平。 一个尽管收入的增加不能完全抵消抵押贷款利率的上升，但它确实有影响。

Static Equilibrium 一个nalysis – 2/3

To demonstrate this, let’s use the U.S. average household income of $70,611.  一个ssuming that they’ve put aside 20% of their gross income for a down payment, they could afford a home priced just under $360,000 if mortgage rates were at 4%. 一个s rates rise—and assuming that their income doesn’t—their buying power is reduced by over 10%, or just over $38,000.

Static Equilibrium 一个nalysis – 3/3

但如果悦博体育相信收入会增加，那么情况就会大不相同。 假设工资上涨6%，如果利率从4%上升到5%，即略低于19,000美元，他们的购买力仅下降5%。

尽管利率在短期内急剧上升，因为它们是从历史低点开始的，但总体影响还不是很显著。 如果历史可以作为参考的话，抵押贷款利率的上升可能会对销售产生更大的影响，但对价格的影响要小得多。

但也有其他因素在起作用。 Here I’m talking about demand. 自1968年以来，房价年化下跌的唯一一次是在2007年至2009年和2011年，这是由于待售房屋供应大幅增加。 当供过于求时，价格就会下跌。

那么，这次有什么不同呢？ 悦博体育知道，从2006年中期开始出现的供应过剩主要不仅仅是因为家庭获得了抵押贷款，坦率地说，他们一开始就不应该获得抵押贷款，但很大一部分人持有可调利率抵押贷款，当固定利率浮动时，他们发现自己面临着无力支付的还款。 许多房主要么把房子挂牌出售，要么干脆走开。

一个lthough it’s true that over the past two or so months more buyers have started taking 一个RMs as rates rose, it’s not only a far smaller share than we saw before the bubble burst, but down payments and credit quality remained far higher than we saw back then.

因此，如果悦博体育没有面临库存激增，我根本看不出有任何理由让市场看到价格大幅回落。 但即使悦博体育确实看到上市活动增加，我仍然预计潜在买家的需求将绰绰有余。 我这么说有几个原因，首先是通货膨胀。

很多人没有谈论的是一个已被证明的事实，即拥有房地产是对冲不断上升的通货膨胀的重要手段。 你看，大多数购房者都有抵押贷款，而且绝大多数都使用固定利率融资。 This is the hedge because even as consumer prices are rising, a homeowner’s monthly payments aren’t.  他们保持不变，更重要的是，随着时间的推移，随着美元的贬值，他们的月供实际上越来越少。 简单地说，假设2025年，一美元的价值将低于今天的一美元价值。

但这并不是通胀能够刺激房地产市场的唯一原因。 从历史上看，房价的增长速度要快于通货膨胀。

对冲通货膨胀

这张图表显示了自1969年以来总CPI的年度变化。 Now let’s overlay the annual change in median U.S. home prices over the same time period. 50多年来，除了房价随着房地产泡沫的破裂而暴跌之外，房价的增长速度一直超过通货膨胀。 这悦博体育悦博体育正在抵消高消费价格，因为房屋价值正在以更快的速度增长。

但通货膨胀对买家有额外的影响。 Now I’m talking about savings. 悦博体育都知道，现在储蓄的利息非常低。 事实上，我能找到的最好的货币市场账户的利率在0.5%到0.7%之间。 考虑到这远远低于通货膨胀率，这悦博体育随着时间的推移，储蓄的美元将越来越不值钱，而通货膨胀仍然很严重。

Now, rather than watching their money drop in value because of rising prices, it’s natural that households would look to put their cash to work by investing in assets where the return is above the rate of inflation—meaning that their money is no longer losing value—and where better place to put it than into a home.

住房作为对冲通货膨胀的工具

所以，这里的底线是通货膨胀支持购房者的需求，因为：

1. 大多数银行都以固定利率借款，不会受到不断上升的通货膨胀的影响
2. 月供是固定的，随着收入的增加，这些月供会越来越少，不像租房的人，他们的月住房成本会继续增加
3. 由于通货膨胀达到了自20世纪80年代初以来从未见过的水平，面临5%抵押贷款利率的借款人仍然得到了一笔惊人的交易。 事实上，根据我的计算，抵押贷款利率必须突破7%才能显著减缓需求，我认为这是极不可能的，而且
4. 如果历史是正确的，房价的升值将继续超过通货膨胀

需求似乎依然强劲，供应依然乏力。 尽管已脱离了1月份的历史最低库存水平，但3月份待售房屋数量是自20世纪80年代初开始有记录以来的最低水平。

But even though I’m not worried about the impact of rates rising on the market in general, I do worry about first-time buyers. These are households who have never seen mortgage rates above 5% and they just don’t know how to deal with it! 记住，上一次30年期固定利率平均一个月超过5%还是在2010年3月！

一个nd given the fact that these young would-be home buyers have not benefited from rising home prices as existing homeowners have, as well as the fact that they are faced with soaring rents, making it harder for them to save up for a down payment on their first home, many are in a rather tight spot and it’s likely that rising rates will lower their share of the market.

因此，我所关心的底线是，抵押贷款利率正常化不应该让你感到任何恐慌，目前的利率极不可能成为市场调整的原因。

我想留给你们一个想法。 如果你同意我的观点，即房价的系统性下跌必然是由供应的显著增加引起的，而且目前购买可调利率抵押贷款的买家更有资格，因此能够在未来某个时候利率恢复时为他们的房屋进行再融资，那么是什么导致房源上升到对价格产生负面影响的程度呢？

It’s true that a significant increase in new home development might cause this, but that is unlikely. 就现有业主而言，我更担心的是长期缺乏库存。 我这么说的原因很简单，因为绝大多数房主要么是在抵押贷款利率处于或接近历史低点时购买的，要么是在利率下降时对现有房屋进行了再融资。

这可能是市场面临的最大问题。 Even if rates don’t rise at all from current levels, I question how many owners would think about selling if they were to lose the historically low mortgage rates that they have locked into. 很有可能，由于这一个原因，悦博体育可能会经历几年的住房市场紧张。

一如既往，如果你对这个特定的话题有任何问题或评论，请联系我，但与此同时，请注意安全，我期待着下个月再次与大家见面。

现在再见。