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本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。 

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抵押贷款利率上升的影响

你好。 我’m Windermere Real Estate’s Chief Economist Matthew Gardner. 欢迎收看马修周一的最新一期节目。

在过去的几周里，我收到了很多来自你们的信息，希望我讨论美联储发表评论后抵押贷款利率的飙升，但也问我俄罗斯入侵乌克兰后是否会对房地产市场产生任何影响。 现在这显然是一个热门话题，所以今天悦博体育要看看这些事件是如何影响抵押贷款利率的，同时也要看看这可能会如何改变我对2022年抵押贷款利率的展望。 让悦博体育开始吧。

每周按揭利率

这张图表显示了房地美30年期抵押贷款的平均周利率在过去两年左右的变动情况。 Y你会看到利率在2020年初下降，但当2019冠状病毒病被宣布为大流行时，利率飙升，但美联储几乎立即宣布了对经济的支持，采取了一系列广泛的行动，以保持信贷流动，限制疫情可能造成的经济损害。 这种支持的一部分包括大量购买美国政府和抵押贷款支持证券。 W由于美联储是抵押贷款证券的主要买家，到2020年底，利率下降到30年期抵押贷款出现的50多年来从未见过的水平。

2021年初，随着该国对疫情得到控制的信心增强，发病率开始再次上升，但随着COV我D-19的德尔塔变体的上升，这一切都发生了变化，在整个仲夏期间，发病率一直在下降。 随着悦博体育再次开始相信COV我D已得到控制，并且有了加强疫苗，你会看到8月份的利率恢复上升趋势。

今天所有人都担心的是去年年底真正开始的飙升。 可以理解的是，在短短八周内，房价几乎上涨了整整一个百分点，这让许多经纪人、买家和卖家担心，这可能会对一直非常活跃的房地产市场产生什么影响。 利率如此迅速地上升是不寻常的，但并非史无前例。 如果你真的想被吓到，我可以给你讲讲1980年的故事，当时抵押贷款利率在不到8周的时间里飙升了3.5%以上。

无论如何，在悦博体育真正深入研究这个话题之前，你们中的一些人可能会想，我的数字肯定是错的，因为它们与你们所看到的比率不同。 这是由于房地美调查的方法不同于其他利率调查，但即使他们的利率可能与你从其他数据提供商那里看到的不匹配，趋势仍然是一致的。

So, let’s chat for a bit about what caused the spike in rates. 你知道，在任何故事中都有一个反派总是好的，而且利率飙升的主要罪魁祸首——你猜对了——当然不是唯一的罪魁祸首——美联储。

As 我 mentioned earlier, the Fed was the biggest buyer of pools of home loans (otherwise known as mortgage-backed securities) as we moved through the pandemic, but last December they announced an end to what had been an era of easy money by winding down these purchases in order to lay the groundwork for shrinking their 2.7 trillion—yes 我 said “trillion”—dollar stockpile of MBS paper they had built up. T他如此迅速地从“量化宽松”转向“量化紧缩”的决定，几乎立即对抵押贷款利率产生了影响，因为市场将失去其最大的抵押贷款债券买家。

在美联储宣布这一消息之后，债券卖家立即提高了债券发行利率，试图找到美联储以外的买家，因此贷款机构提高了这些债券发行中抵押贷款的利率。 最后，抵押贷款经纪人迅速提高了他们向公众报价的利率。 这一切的结果是利率大幅上升。 虽然悦博体育知道利率上升的主要原因是美联储，但也有其他参与者，我在这里说的是通货膨胀——你肯定知道——它也在今年年初开始飙升，现在达到了1982年以来的最高水平。 如果你想知道为什么通货膨胀很重要。 高通胀对债券买家来说是一种抑制因素，因为如果抵押债券的回报率或利息低于通胀，投资者很快就会失去兴趣。

所以，悦博体育可以责怪美联储，悦博体育可以责怪通货膨胀，但俄罗斯呢？ 嗯，他们在2月24日入侵乌克兰确实影响了抵押贷款利率，但可能不是以你想象的方式。 我一般来说，当出现任何全球性或全国性的地缘政治事件时，投资者倾向于转向安全资产，这总是悦博体育从股票转向债券。

所以，从表面上看，俄罗斯实际上要为入侵后利率的小幅下降负责，而且上周市场利率出现了10多年来最大的两天跌幅，这是对的。 但在你开始认为利率将回到一年前的水平之前，我有一些坏消息要告诉你。 这种情况几乎肯定不会发生。

鉴于悦博体育今天所知道的情况，东欧可怕的冲突不太可能将利率推低到今年年初的水平，但至少在目前，它们将作为一股逆风，阻止利率以悦博体育最近几周看到的速度继续走高。 这种情况将持续到冲突有望和平结束为止。 尽管乌克兰局势不太可能对抵押贷款利率产生重大影响，但仍有一些间接影响可能对房地产市场产生负面影响。 现在我说的是石油。

俄罗斯是世界第三大能源生产国，在宣布对俄罗斯实施金融制裁后，已经紧张的全球石油供应可能会变得更加紧张。 自占领开始以来，每桶石油价格上涨了近20美元，达到每桶109美元。如果占领持续下去，俄罗斯面临更严厉的制裁，我不会对汽油价格每加仑上涨20到40美分感到惊讶。 这一点，再加上已经很高的通货膨胀，将直接打击消费者的钱包，这本身肯定会影响抵押贷款。 因此，悦博体育可以责怪美联储，悦博体育可以责怪通货膨胀，悦博体育可以责怪俄罗斯导致利率飙升，但你今天看到的利率真的让人失眠吗？ 我 actually don’t think so. 至少现在还没有。

即使抵押贷款利率处于今天的水平，我看着它们，心里想，以历史标准衡量，它们仍然非常低，真的没有必要恐慌。 但让我向你解释一下我的想法。 T为了做到这一点，悦博体育将看看抵押贷款利率上升的影响，不是因为它与买家的购房融资能力有关，而是它如何影响他们的月供。

假设购房

在这个例子中，悦博体育将使用美国单户住宅的最高销售价格，去年6月的价格刚刚超过37万美元。 为了融资购买，买家很幸运地锁定了当月最低的抵押贷款利率2.96%。 假设他们付了20%的首付，并支付了美国平均水平的房主保险费和平均房产税，那么去年6月购买该房屋的买家每月要支付1,682美元。

现在，如果一个买家在今年2月买了一模一样的房子呢？ 嗯，2月份第三周的平均利率是4.06%，比去年6月大幅上升，更高的抵押贷款利率将使他们的还款增加到1,864美元。 这一切悦博体育什么？ 好吧，一个百分点以上的跳跃悦博体育每月还款额增加了，但只有相对适度的182美元。 因此，尽管利率上升了近一个百分点，但我想你会同意，支付的增加相对来说是微不足道的。

但是如果利率上升到5%呢？ 嗯，这将是一个非常不同的画面，支付增加了348美元，这要显著得多。 当然，这是一种非常简单的看待它的方式，因为我没有包括买家可能拥有的任何其他债务支付，但我希望它确实表明，尽管抵押贷款利率肯定比去年夏天高得多，因为悦博体育从这么低的基础开始，月供已经看到了相对温和的增长。 最重要的是，利率永远不会保持在悦博体育所看到的历史低点，悦博体育需要接受这样一个事实，即随着悦博体育进入今年，利率将继续呈上升趋势，但目前的水平表明房地产市场即将面临厄运。 那么，我认为今年年底的利率会是多少呢？ 这是我对今年剩余时间的最新预测。

按揭利率预测

考虑到悦博体育对美联储和乌克兰目前局势的了解，我的模型显示，第一季度将出现大幅增长，但随后增长速度将显著放缓，今年年底的增长率将比我在年初提供的预测高出近半个百分点。

不同分析师的预测

当然，这只是一个经济学家的观点，所以我想让你们看看其他人的想法会很有用。 And amazingly enough, most of us—at least for now—are still in a pretty tight range regarding our expectations for the average rate in the 4^th quarter of 2022 with Fannie Mae at the low end of the spectrum and the Mortgage Bankers Association at the high end.

我真诚地相信，在所有条件相同的情况下，抵押贷款利率上升的影响今年不太可能对美国市场产生重大影响，即使利率上升，市场供应仍将紧张，并将继续有利于房屋卖家。 也就是说，一旦悦博体育突破4.5%，我预计融资成本的增加不仅会对需求产生更大的影响，也会对价格增长产生更大的影响。

如果你想知道为什么我对这一点如此肯定，这仅仅是因为悦博体育在2018年看到了完全相同的情况，当时利率上升到4.9%，悦博体育看到了明显的销售回落； 年销售量从540万套下降到500万套，价格增长率从5.9%下降到3.3%。 现在，我认为利率在相当长一段时间内不会接近5%，因此，我仍然预计需求将保持强劲——远离悦博体育所看到的历史高点——但考虑到人口驱动的需求，以及在利率进一步上升之前试图找到新房的买家需求的增加，需求仍然稳固。

当然，并非所有市场都能平等地感受到加息的影响。 许多地区，尤其是沿海各州，房价飙升至远高于全国平均水平。 尽管这些市场的收入普遍较高，但在房价较高的地区，买家将感受到更高的融资成本带来的更大痛苦。

结果出来了。 我希望今天的谈话不仅给了你们一些在日常业务中使用的额外工具，而且给了你们足够的信息，希望能减轻你们许多人现在感到的一些担忧。 一如既往，如果你对这个特定的话题有任何问题或评论，请联系我，但与此同时，请注意安全，我期待着下个月再次与大家见面。

现在再见。