本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。 

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你好!  我是温德米尔房地产公司的首席经济学家马修·加德纳，欢迎收看最新一期的马修周一节目。

This month, we are going to take another look at forbearance activity across the U.S.  Now I know that we have talked about this subject several times over the past year, but it is worthwhile to look at it again if only for the fact that the program stopped taking new applications for forbearance at the end of June.

So, let’s take a look at where we were when the forbearance program started and where we are today.

正如你从第一张图表中看到的，与去年5月相比，今天的情况有了很大的改善，当时有超过476万户家庭参与了这个项目。 作为背景，这悦博体育去年5月超过9%的有抵押贷款的家庭参与了该计划——这是一个巨大的数字。

但黑骑士金融（Black Knight Financial）的最新数据显示，到今年7月中旬，这一数字已降至略高于186万套，约占有抵押贷款房屋的3.5%。

这当然是一个相当令人印象深刻的复苏，因为这悦博体育290万房主在2020年5月至2021年7月中旬期间退出了该计划。

And when we look at the makeup of mortgages in forbearance, the largest share came from loans backed by Fannie Mae and Freddie Mac – not surprising given the size of their mortgage portfolio – with, at the peak, just shy of two million homes in the program – roughly 7.2% of their total portfolio.

但这一数字现在已降至58.2万，仅占未偿贷款的2.1%。

由联邦住房管理局或退伍军人管理局支持的贷款也在去年5月达到峰值，约为153万美元，占其投资组合的12.6%。

但如今，这一数字已降至75.5万，占他们所持抵押贷款的6.2%。

And finally, loans showed here as “other” represent private label securities or portfolio loans, and it’s interesting to see that their numbers didn’t peak until late June when just short of 1.25 million homes – or 9.6% of their portfolio – were in the program.

然而，今天这一数字已降至52.4万，占这些实体支持的抵押贷款的4%。

我从幻灯片上看到的是主动减息计划的数量继续下降； 然而，在上个季度左右，下降的速度显然已经放缓。

After seeing a monthly drop of 12% in April – as a large volume all plans hit their 12-month review date – the pace of improvement has since slowed to just 5% over the past 30 days.

尽管暂缓还款的房屋数量仍然高于我希望看到的，但所有抵押贷款中只有不到4%在该计划中，自2020年4月疫情开始以来，悦博体育从未见过这一水平。

在悦博体育展望未来的时候，你可以看到，目前有近60万套住房处于暂缓偿还状态，即将接受审查，因此，该计划中住房总数有更大改善的潜力当然是可能的，但不能保证。

不出所料，首次加入该计划的房屋数量以及重复计划的房屋开工数量低于去年夏天，但改善的步伐再次放缓。 也就是说，当月整体开工率下降了3%，如果悦博体育把新开工率和重复开工率结合起来，这个数字会下降3%到4%。

在6月的前两周，大约有46万户家庭接受了延期或退出该计划的审查，其中33%的人退出了该计划，67%的人延长了期限。  这比悦博体育在4月或5月的前两周看到的移除率要低，但我预计会有更多的房主退出该计划，但前提是该国继续重新开放，鉴于COVID-19病毒的Delta和Lambda变体的增加，这是不确定的。

我发现这个图表非常有趣。 在200多万个有效的延期计划中，大约有一半计划在今年9月和10月达到18个月的到期日期。

如果悦博体育采用这些数据，然后预测每月有3%的房主退出暂缓还贷计划，这悦博体育今年第三和第四季度将有超过90万套房屋退出该计划。

And with 575,000 thousand plans scheduled to expire in September and October alone – that means that mortgage services will be faced with the daunting task of having to process nearly 15,000 plans per business day during that time. It’s going to be a lot of work!

在疫情期间，约有725万借款人曾使用过延期偿还计划，约占美国所有房主的14%。

在这725万人中，图表显示72%的人退出了该计划，28%的人仍然处于积极的延期状态，但你也可以看到，在退出该计划的房主中，贷款表现仍然相当强劲，其中46%的人与贷款机构就未付款的问题达成了协议，18%的人已经全额还清了贷款——可能是悦博体育通过出售或与其他贷款机构进行再融资。

你还会看到，延期后损失缓解的借款人数量下降了一点，降至33.3万人，而那些已经离开延期但仍未违约且未进行损失缓解的借款人约占该计划总贷款的3%，即19.5万人。

因此，在我看来，尽管退出该计划的房屋数量确实有所放缓，坦率地说，这并不让我感到惊讶，但我仍然预计，随着今年的过去，情况会进一步改善，这不仅是因为经济继续复苏，人们开始重新就业，还因为悦博体育不会看到任何新的房主加入该计划。

最后，我想向你们展示这个国家的哪些地区有很高比例的家庭处于忍让状态。

I must tell you first off, that this data isn’t that timely – in fact these numbers are from March as the data I get at the State and County grain is subject to a three month lag.

无论如何，正如你从这张地图上看到的，并不是所有的州都是平等的，路易斯安那州、德克萨斯州和纽约州的住房比例仍然很高，但程度较低。

在西部，内华达州的比率仍然很高，加州和新墨西哥州的比率都比我希望看到的要高一些，但是，正如我刚才所说，这个数据有点老了，我相信内华达州和加利福尼亚州的房屋比例今天比你看到的要低。

Given everything that we’ve looked at today, there are a couple of conclusions that can be drawn.

首先，也是最明显的一点是，任何相信会有大量房屋在今年年底或2022年被取消赎回权的人，可能会失望。 即使所有仍在该计划中的房屋都被取消抵押品赎回权（顺便说一下，这基本上是不可能的），与十多年前金融危机后的影响相比，被取消抵押品赎回权的房屋数量将是最小的。

And when I say that it’s virtually impossible to expect to see all homes will be foreclosed on, it’s mainly because of the remarkable run up in home values that the country has seen since 2012.

The buildup of equity that all homeowners have seen whether they bought before 2012, or even as recently as the past 2 or 3 years, suggests that if, for whatever circumstance, owners in forbearance can’t get their heads back above water, they will choose to sell their home – in order to keep the equity that they have accumulated.

一个典型的房屋所有者在他们的房屋中拥有相当大的资产，在该计划中，房主的资产中位数略高于10万美元。 他们的房子里有这么多现金，可以让他们偿还银行拖欠的任何款项，卖掉房子，还能带走相当数量的股权。

底线是，忍耐计划是必要的，可以说，到目前为止，由于疫情的显著影响，它在避免房屋丧失抵押品赎回权方面取得了成功。

Although it would be naïve to suggest that foreclosure rates won’t rise at all, as the forbearance program winds down, I do see them ticking higher but, given all the data that I’ve been looking at, I would be very surprised to see overall foreclosure rates rise to a level significantly above the long-term average.

好吧，我希望你觉得这个月的讨论很有趣。 一如既往，如果你对这个话题有任何问题或评论，请联系我，但与此同时，请注意安全，我期待着下个月再次与大家见面。

现在再见。