本期视频是温德米尔首席经济学家马修·加德纳主持的周一马修系列节目的最新一期。 每个月，他都会分析最新的美国住房数据，让你随时了解房地产市场的动态。  

大家好，欢迎来到四月版的《周一与马修》。 我是温德米尔房地产公司的首席经济学家马修·加德纳

这个月发布了很多丰富的与房地产相关的数据集，让悦博体育开始吧。

首先，我想看看抵押贷款申请。

你可能还记得上个月悦博体育讨论了抵押贷款利率的情况，因为从新年开始，抵押贷款利率开始呈上升趋势。 随着利率的上升，你可以看到抵押贷款申请在2月底回升之前有所放缓，这很有趣，因为当时利率仍在上升。

对于那些感到奇怪的人来说，即使利率上升，申请也会增加，部分原因是买家开始相信利率不会回落，他们想要锁定，因为他们担心利率会继续上升。

现在，这种模式在3月底确实发生了逆转，因为利率上升开始对潜在买家造成影响，负担能力问题开始更多地发挥作用，但随着抵押贷款利率在4月份回落，申请再次回升——尽管幅度不大。

但是当悦博体育看一看每年的数据。  嗯,哇!

申请人数增长了58%以上！ 但还记得去年3月发生的事吗？ 谁能忘记....？

因此，看到这种飙升并不奇怪，但是，我要提醒大家，几乎任何将当前数据与一年前的数据进行比较的数据集-好吧，它们可能描绘了一幅过于乐观的画面，并且与现实脱节。

这是需要注意的。

接下来，悦博体育有几个关于3月份新房市场的数据集，悦博体育将从许可和开工开始。

在2月份许可申请减少之后，建筑商在3月份更加乐观，单户住宅许可比当月增长4.6%，比去年同期增长35.6%——但不要忘记悦博体育刚刚说的同比数据！

Looking at housing starts – well they pulled back in January and February, but also saw a solid 15% monthly increase in March.

有趣的是，中西部地区的房屋开工率大幅上升，环比增长了109%，但实际上西部地区的房屋开工率下降了12%以上。

我还想让你知道，在建房屋的数量比2月份上升了1.6%，考虑到建筑成本仍然很高，这尤其令人高兴。

打击房屋建筑商的不仅仅是材料成本，他们也看到了劳动力成本的巨大压力，原因如下：

这张图表显示了有多少人受雇于单户住宅的建设，从表面上看，它看起来相当不错，自2012年以来一直在增长——当然，忽略了疫情的影响，但....

从更长的时间线来看，它并没有描绘出一幅美好的画面。 在2006年的高峰时期，有近65万人受雇建造房屋，但今天的人数仅为当时的60%。

当然，今天的新屋开工量比那些平静的日子要少，但开工量并没有下降40%，因此就业市场仍然紧张。 事实上，建筑业有超过26万个职位空缺。 当然，并非所有这些数据都是针对独栋建筑市场的，但悦博体育确实知道建筑商的劳动力成本正在上升，而且土地和材料成本的上涨继续影响建筑商将相对负担得起的房屋推向市场的能力，因为成本的增加直接转化为房屋的销售价格，这让我想到了3月份新房上市、销售和价格的数据。

即使新房许可和开工大幅上升，3月底经季节调整后的待售新房估计值仍为30.7万套。 按照目前的销售速度，这相当于3.6个月的供应量。

待售新房的数量比一年前下降了7%，但我确实预计许可和开工量的增加对这个领域来说是个好兆头，我也确实预计随着时间的推移会有更多的房源上线。

如果你看一下右边的图表，你会注意到待售房屋的数量还在继续上升。 This is because builders want some certainty that the home will be sold, and it’s, therefore, easier to sell before you build it.

当悦博体育看一下销售量时，3月份销售量增长了20.7%，年增长率超过100万辆，与上个月相比明显反弹，当时悦博体育看到严重的冬季风暴肆虐了全国大部分地区，销售量大幅下降。

有趣的是，你会发现很多尚未开工的房屋和在建的房屋一样多。 显然，需求强劲到买家愿意承诺购买尚未建成的房屋的程度。

新房销售价格中位数为330,800美元，较上月下降4.4%，但较去年同期上涨0.8%。

好了，现在悦博体育已经介绍了新房市场，让悦博体育来看看3月份转售市场的表现。

待售房屋的数量几乎保持在历史最低水平，市场上的房屋数量略高于100万套。 现在可能有人会说这是不准确的，因为NAR报告了107万套待售房屋，你是绝对正确的。  但我根据季节性因素对数据进行了调整，因此数据略有不同。

无论如何，在全国范围内选择如此有限的情况下，看到销售下滑并不奇怪，关闭的总数量以每年600万套的速度运行-环比下降3.7%，与2020年3月相比下降了12.3%。

我担心这个吗？ 不，我不是。 为什么? 嗯，正如我刚才提到的，看看库存数字。  在别无选择的情况下，看到销售下降一点也不奇怪，但我想补充的是，市场仍然达到了600万笔交易，这是在悦博体育上个月看到的抵押贷款利率上升的情况下，所以，说实话，看到这个数字保持在600万以上的水平，我实际上有点惊讶。

不过，尽管销量略有回落，但房价却没有下降，房价中位数创下了历史新高，同比涨幅超过17%，创下了又一项纪录。

如果你需要进一步的证据来证明在销售下滑方面没有什么可担心的，你只需要看看这些图表。  供应虽少，但需求仍非常强劲，数月的供应水平表明市场高度不平衡。 在全国范围内，我希望看到4到6个月的供应量，而不是2.1个月……

但是看看右边。 3月份每接受一个报价，就会有3.8个额外的报价，我还要告诉你，3月份出售房屋的平均时间仅为18天，比2月份减少了一天，但与一年前相比减少了11天。

当然，如果需求减弱，报价的数量不就会减少，上市天数不就会增加吗？

当悦博体育把单户住宅市场分开来看时，你可以看到挂牌数量略高，上升了1.2%，但仍接近历史最低点，挂牌数量同比下降了31%以上。

就销售而言，他们也有所回落，与2月份相比下降了1.3%，但比去年同期增长了14%。

正如悦博体育之前讨论的那样，即使销售活动减少，销售价格仍在以非常快的速度上涨，现在比一年前高出18%以上，比2月份高出6.2%。

房价中位数也首次突破33万美元。

接下来是公寓市场，随着疫情的蔓延，悦博体育看到房源增加，当时有人担心，由于人们担心COVID-19而逃离城市，以及远程工作的能力，悦博体育正处于房源系统性增加的开始，但这种增长很快就消失了，即使3月份与2月份相比增长了9%，但房源比一年前减少了5.1%。

但在销售方面，随着房源的增加，悦博体育看到对这些房屋的需求比2月份增长了5%，比2020年3月增长了36.4%。

与单户住宅价格类似，共管公寓的销售价格在3月份出现飙升，较2月份上涨4.9%，较去年同期上涨近10%。

尽管你会看到，由于新冠肺炎疫情，去年5月的年度销售价格增长确实出现了负增长，但实际上这种情况很少见。 悦博体育确实在2018年看到了小幅下降，但你可能会记得，当时抵押贷款利率正在上升，敲响了5%的大门。

无论如何，自去年5月以来，销售价格回升得非常好，对共管公寓价格大幅下跌的担忧似乎被夸大了。

就购房市场而言，我更担心的是没有足够的待售房屋来满足需求，而不是抵押贷款利率一直在上升。

悦博体育已经看到了新建筑领域的一些增长——这只给转售领域带来了一点点热度——但需求继续超过供应，这推动了价格的上涨，负担能力问题已经开始在全国几个市场出现。

在某种程度上，悦博体育将看到价格增长放缓，但我认为这将更多地与负担能力限制有关，而不是抵押贷款利率上升。

所以，你得到了它。 我对3月份房地产市场的看法。

和往常一样，如果你对悦博体育今天看到的数字有任何问题或评论，请随时联系悦博体育。 我很想听到你的消息。

同时，感谢大家的收看，请注意安全，我期待下个月再次与大家见面。

现在再见。