Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对华盛顿西部房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释统计数据的含义以及它们如何影响华盛顿西部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

2014年对于这份报告涵盖的15个县来说是相当不错的一年。 2014年，华盛顿州西部总共增加了65710个工作岗位，高于第三季度62520个的年增长率，增长率为2.9%。 相比之下，全国经济增长2.7%，全国就业增长1.9%。

从季度环比来看，第四季度新增就业岗位22,410个，大大高于第三季度的3,100个。

金县、斯诺霍米什县和皮尔斯县的三县地区在总就业岗位和总增长率方面继续占据主导地位，与去年同期相比增加了53,400个就业岗位，第四季度增加了14,000个就业岗位。

金县在2014年继续领先，增加了43300个工作岗位。 紧随其后的是皮尔斯县，增加了7900个工作岗位，瑟斯顿县以3600个工作岗位排名第三。 有趣的是，2014年没有一个市场的总就业水平出现下降。

从百分比增长率来看，小圣胡安县地区的就业增长了10.8%。 紧随其后的是考利茨县（+4.1%）和斯卡吉特县（+3.7%）。

当悦博体育观察该地区的失业率时，悦博体育注意到最近整个地区失业率下降的趋势发生了变化。 2014年底，在接受调查的15个县中，有8个县的失业率下降。 两个县的比率保持不变，五个县的比率上升。

这并不罕见，原因如下。 首先，随着市场的改善，越来越多的人开始找工作，然后他们就被算作失业。 其次，悦博体育开始看到总劳动力的增长，这可能对失业率产生负面影响。 我并不担心这一点，因为总体趋势是失业率呈下降趋势，我预计这种趋势将在2015年继续下去。

与2013年12月相比，格雷斯港县的失业率下降幅度最大，下降了1.1%。 紧随其后的是斯诺霍米什县，下降了0.9%，金和梅森县的犯罪率下降了0.6%。

从就业增长的角度来看，华盛顿州和本报告中包含的县的整体表现继续优于全国。 较小的市场总是会受到（潜在的）剧烈波动的影响，但过去几年的总体趋势是积极的。 此外，我没有看到任何明显的障碍，表明悦博体育可能很快就会看到经济放缓。

也就是说，我将维持一年多来给经济的“B+”评级。 悦博体育的经济继续上升，但尚未充分发挥潜力。

区域房地产

2014年底待售房屋的数量比2013年底下降了9.7%，这有点令人失望，因为它延续了第三季度末的趋势。 该报告涵盖的县的待售房屋总数为14,219套，而一年前为15,743套。 作为参考，2009年12月，有26,711套待售房屋。 毫无疑问，待售房屋的持续短缺让许多人感到沮丧。

有趣的是，虽然库存水平持续下降，但2014年的房屋销售实际上是上升的。 当悦博体育观察销售活动时，2014年售出了65,457套房屋，比2013年增长了3.2%。 不过，第四季房屋销售较第三季下滑18.6%。 悦博体育当然可以将这部分归因于季节性因素，但这并不是我希望看到的年终。

与去年同期相比，圣胡安县的房屋销售增长最快（+38.3%），其次是梅森县（+26.1%）和格雷斯港县（+17.5%）。 只有两个县的年房屋销售下降：金县（-0.6%）和克莱拉姆县（-5.4%）。

华盛顿西部第四季度的加权平均房屋销售价格为350,667美元，比2013年上涨了6.5%。 如右图所示，除了两个国家外，其他国家的平均价格都在上涨。 价格增长继续有所放缓——这不是坏事——但总体上仍高于美国。

去年第四季度同比涨幅最大的是刘易斯县，价格上涨了18.1%。 基蒂塔斯县（+15.7%）、格雷斯港县（+12.3%）、皮尔斯县（+12.2%）和瑟斯顿县（+10.2%）也有显著增长。 至于价格下跌，斯卡吉特县和梅森县分别下跌了6.5%和5.7%。

利率仍处于接近历史低位的水平，经济也在持续增长，但悦博体育需要更多待售房屋。 因此，我维持我在第三季度给市场的“B+”评级。

结论

悦博体育的市场继续增加就业机会，悦博体育的人口继续增长（2014年增加了63,000人），这两个都是非常积极的。 然而，悦博体育的房地产市场仍然缺乏待售房屋。

2015年悦博体育会看到房源增加吗？ 这是一个非常重要的问题。 如果不是这样，那么悦博体育可能会看到建筑商为了解决被压抑的需求而开足马力。

利率将在2014年上升，但速度不会太快。 到2015年底，我仍然预计30年期固定利率将低于5%，但比现在更接近这个水平。

我预计房价将在2015年继续上涨，但从长远来看，会以较慢的速度持续上涨。 然而，如果进入市场的房屋中有更高比例是高端住宅，即使悦博体育看到待售房屋数量增加，价格增长可能会继续以比预期更快的速度升级。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； 他是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.