Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对华盛顿西部房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释统计数据的含义以及它们如何影响华盛顿西部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

越来越明显的是，华盛顿州的经济增长虽然肯定在继续扩大，但也开始表现出成长的烦恼。

就总就业人数而言，这些数字似乎很强劲，在过去的12个月里，市场区域增加了50,670个新职位。 我还应该注意到，上个季度市场增加了46,250套住房，但这并不奇怪，因为县级数据没有经过季节性调整。

在过去的一年里，除了7个县外，所有县的就业总量都出现了增长。 我不太担心市场的萎缩，因为它们一般来说，在同样小的国家，非常小的下降。

不出所料，与去年同期相比，金县（+3.3%）增长最快。 紧随其后的是斯卡吉特（+3.1%），我认为这是由于Semiahmoo度假村即将重新开业，酒店业就业人数大幅增加。 其他表现最好的县还有Whatcom县（上涨2.4%）、皮尔斯县（上涨1.9%）和瑟斯顿县（上涨1.8%）。

如前所述，失业人数总体上是适度的，其中圣胡安县（-5.8%）、考利茨县（-2.8%）、格雷斯港县（-2.4%）和克拉拉姆县（-2.0%）的失业率最高。 总的来说，就业减少的地区总共失去了2460个工作岗位。 然而，悦博体育要指出的是，在今年第一季度末至第二季度末之间，没有一个国家出现亏损。

就绝对数量而言，看到普吉特海湾主要中心地区在总增长方面处于领先地位并不奇怪。 过去12个月，三县市场增加了4.75万个就业岗位，其中第二季度增加了3.67万个，增长率分别为2.75%和2.11%。

我刚才确实提到，我看到悦博体育地区出现了一些成长的烦恼，这在失业率上得到了明显的反映。 从2012年第二季度末到本季度末，有五个县的失业率上升。

其原因是，随着经济的持续增长，更多的人将开始寻找工作，失业率是根据积极寻找工作的人数来计算的。 考虑到这一点，看到失业率的改善开始放缓——特别是在更多的城市县，不要感到惊讶。 6月份，又有14900人开始找工作，超过23000人正在寻找一年前没有的工作。 这肯定会对今年夏天的失业率产生影响。

悦博体育的经济继续以合理的速度增长，市场总增长率为2.3%，与全州持平，高于美国1.7%的增长率。 因此，我将把本季度的成绩从“B”提高到“B+”。

区域房地产

几年来，悦博体育一直在寻找房地产市场的平衡。 在崩盘期间，卖家显然远远多于买家，但当悦博体育发现市场触底，价格开始上涨时，情况发生了逆转，买家明显多于卖家。 尽管悦博体育离真正找到悦博体育一直在等待的市场均衡还有很长的路要走，但我很高兴地宣布，悦博体育离这个目标越来越近了。

本报告所述区域2013年上半年销量为19,158辆，较2012年同期增长16%，较2013年第一季度增长51%。

与2012年上半年相比，除了两个县以外，其他县上半年的销量都有所上升，只有圣胡安县和格雷斯港县的销量略有下降。 在比较今年第一季度和第二季度的销售量时，不仅圣胡安以外的每个县的交易数量都有所增加，而且还有一些显著的飙升。

例如，在基蒂塔斯县，第一和第二季度的销售额增长了82%。 所有被分析的县都经历了两位数的销售增长，除了不稳定的圣胡安县，其销售额下降了2%。

这是非常积极的，但并没有解决供应问题。

我很高兴看到期待已久的库存水平有所改善。 在本分析所涵盖的区域内，目前的房源数量为19,185套。 与2012年同期相比，这个数字仍然下降了11.6%，但与第一季度末相比，这个数字上升了29%以上，与5月份的总房源相比，上升了8.4%。

基蒂塔斯县（Kittitas County）的待售房屋数量增长最快，挂牌库存比第一季度末增加了50%。 紧随其后的是杰弗逊县（+47%）、克拉拉姆县（+42%）、金县和斯诺霍米什县，它们的挂牌房源数量都增加了41%。 与2013年5月相比，房源数量增长最多的是斯诺霍米什县（+15%），其次是克拉拉姆县（+14%）、金县（+11%）和杰斐逊县（+10%）。

尽管如此，我还是要指出，上市活动总量比2008年6月下降了49%。 尽管我怀疑在可预见的未来悦博体育是否会看到这种类型的活动，但悦博体育正在回到过去十年早期的库存水平。

如右图所示，14个县的平均销售价格与一年前相比有所上涨，只有两个县的价格低于2012年6月的价格。 总的来说，在2013年第二季度末，这些县的房价比去年同期上涨了10.2%。

在房价上涨的县中，涨幅最大的是考利茨县（Cowlitz County），其房价上涨了24.4%。 岛屿县（+17%）、皮尔斯县（+16.6%）、圣胡安县（+16.1%）、基蒂塔斯县（+15.2%）和斯卡吉特县（+15%）的收益显著增加。 跌幅仅限于基特萨普县（-3.7%）和瑟斯顿县（-0.9%）。

纵观整个第二季度，该地区的平均销售价格上涨了11.4%。 梅森县（Mason County）的季度涨幅最大，上涨了28%。 总共有11个县在本季度的销售价格上涨，5个县出现下跌。

当悦博体育观察更广泛的时间线时，悦博体育注意到，除了三个县之外，所有县6月份的销售价格都高于两年前的水平。 显然，这是令人鼓舞的。 目前的房价仍低于2008年6月的水平，但我相信，在不久的将来，悦博体育可能会看到一些国家的房价超过五年前的水平。

6月份，在美联储（Federal Reserve）主席暗示经济正在改善、委员会正在考虑缩减购买国债和抵押贷款支持证券（mbs）的规模后，利率飙升。 这让市场有些意外，导致利率迅速上升。

这一举措的效果尚不清楚，此后利率已小幅回落

最高峰出现在7月初。 然而，有一点是明确的，这一举措促使许多想要进入市场的潜在买家走出围栏，开始寻找！ 这使得市场上的需求不断增加，我相信，任何想要挂牌出售房屋的人都应该认真考虑尽早进行营销。 利率不太可能下降，如果利率上升得更快，最终购买力将下降。

我将把房地产市场的评级从“C”提高到“C+”。 悦博体育的市场仍然需要更多的上市公司，但总的来说，悦博体育正朝着正确的方向前进。

结论

悦博体育的经济继续以超过美国和全国四分之三地区的速度增长。

如果说有什么不太乐观的消息的话，那就是悦博体育看到薪资并不特别高的工业部门的就业机会有所增加。 这可能会对消费者支出产生负面影响，并减缓悦博体育的整体增长。

也就是说，收获就是收获！ 失业率的上升没有什么好担心的。 事实上，在某种程度上，它应该受到赞扬。 越来越多的人决定找工作，这无疑表明商业环境正在改善。

就房地产市场而言，改善是稳定的，但冒着破纪录的风险，悦博体育需要更多的库存。 我也坚持我之前的说法，即那些考虑出售房屋的人最好趁早出手。 在利率不断上升的环境下，等待价格进一步上涨可能是愚蠢的。 It is also interesting to note that 利率每增加一个百分点，购买力就会下降 功率降低10%. 发人深思！

总之，我对悦博体育迄今取得的进展感到满意。 回顾这份报告存在的过去五年，我想起了那些很难找到任何积极新闻报道的时代。 时代确实变了，我仍然乐观地认为，在悦博体育前进的过程中，我将继续能够讨论积极的消息。

马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生担任the Washington Center for Real Estate Research at the University of Washington的董事会主席； 城市土地学会技术援助小组成员； 他是华盛顿大学Runstad房地产研究中心的顾问委员会成员； 他是华盛顿州立大学中央普吉特海湾房地产研究报告的编辑。

他也是国王和斯诺霍米什县建筑大师协会的聘请经济学家。 他在英国和美国有25年的专业经验

He has appeared on CNN , NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.