Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对华盛顿西部房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释统计数据的含义以及它们如何影响华盛顿西部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

One of the best-known lines in George Orwell’s famous book 动物庄园 was the statement that, “所有 animals are equal, but some animals are more equal than others.” 在谈到经济增长时，这份报告中包含的国家也几乎可以这样说。

除了三个县之外，本报告中考虑的所有地区在2012年都出现了就业增长。 总的来说，这16个县总共增加了45420个新工作岗位，达到了2.1%的健康水平。

按年计算，这些数字看起来相当不错。 第二季度和第三季度之间出现的就业下降趋势已经扭转，市场新增了5,290个就业岗位。

然而，当仔细观察这些数据时，很明显有一些国家正在经历大部分的就业增长，而其他国家虽然仍在扩张，但并没有像我希望的那样好。

Year-over-year, San Juan County (+14.2%) grew at the greatest rate—it is a small county but its service industry appears to be reviving quite nicely. 其次是斯卡吉特县（3.9%）、斯诺霍米什县（+3.3%）、梅森县（+2.7%）和金县（+2.4%）。 失业人数较少，包括基特萨普县（-1.1%）、杰斐逊县（-0.3%）和基蒂塔斯县（-0.2%）。 这三个县的总就业人数仅减少了950人。

不出所料，市场上增加的大部分就业机会出现在普吉特海湾中部地区，包括金县、斯诺霍米什县和皮尔斯县。 他们占了总就业增长的89%。

当悦博体育观察整个地区的失业率时，所有被调查的县的失业率都比一年前下降了。 有几个县的失业率在第三季度和第四季度之间确实有所上升，但这主要是由于劳动力的增加，并不值得担心。

最新的数据是积极的，与第三季度相比有所好转，当时我认为就业增长似乎正在失去一些动力。 As a result, I am going to give the economy a “B+” grade—up from the “B” I gave it in the third quarter.

尽管经济似乎处于稳定的基础上，但仍有一些不利因素。 包括我在内的许多人都曾希望，新总统的任命足以刺激经济，并发出就业增长更快的信号。 然而，不幸的是，财政悬崖、债务上限和自动减支继续作为悦博体育经济潜力的锚。 我仍然希望悦博体育能解决这些问题，但在悦博体育解决这些问题之前，悦博体育的经济活力可能会减弱。

区域房地产

The market registered 40,270 transactions of resale housing units in 2012— an impressive increase of 15.7% over the number of transactions seen in 2011. 在第四季度，完成了近13740笔交易，这也是一个非常令人印象深刻的数字。

由于市场明显乐观，除了一个县以外，其他县2012年的房屋销售都较前一年有所改善。

格雷斯港是唯一一个销售记录较少的县，它仍然是一个特例； 该地区面积不大，销量仅下降了5套。

在销售额较高的15个县中，80%的县报告2012年的交易量与2011年相比有两位数的增长。 涨幅最大的是以动荡著称的圣胡安县（San Juan County），该地区2012年的房屋销量比前一年增加了106套。

该地区第四季度的销售确实有所放缓，但这并不奇怪，因为悦博体育每年的这个时候都会看到季节性放缓。 也就是说，第三季度和第四季度之间总销售额仅萎缩11%，这一点也不坏。

老读者应该知道，整个2012年，我一直在等待待售房屋数量的增加。 不幸的是，我的愿望没有实现。 还有许多人一直在等待一波真正的止赎房屋浪潮涌入市场，而这也没有发生。

我相信，2013年悦博体育将看到更多银行拥有的单位进入市场，但不会达到可能对悦博体育地区的房价产生负面影响的水平。 事实上，我欢迎任何增加现有库存，因为我很清楚，在悦博体育地区买家比卖家多。

As is shown in the chart, 14 counties saw the average sales prices at levels above that seen a year ago—up one from my last report. 总体而言，2012年底所分析的县的房屋平均售价较2011年12月上涨了19%。 我应该注意到，该地区的房屋价值在9月底到今年年底之间下降了1.4%，可能是由于季节性因素以及市场上库存不足。

在房价上涨的县中，涨幅最大的是基蒂塔斯（+56.9%）、圣胡安（+39.7%）、杰斐逊（+ 35.2%）和刘易斯（+23.7%）。 我对此并不感到惊讶，因为它们都是规模相当适中的市场，因此会出现一些剧烈波动。 下降的地区仅限于克拉拉姆县（12.2%）和瑟斯顿县（-2.3%）。 克拉兰姆县房价的大幅下跌也是由于市场规模小。

我仍然高兴地看到，几个县现在的销售价格高于两年前的水平。 正如我在上一篇报道中所讨论的，这一点很重要，因为2010年初夏悦博体育首次购房者税收抵免政策的终结，该政策人为地（但暂时）提高了房价。 While we’re not close to seeing the prices that were achieved during the peak of the market five years ago, it is clear to me that the trend is clearly upward and I anticipate this to continue as we enter 2013.

如前所述，我确实担心待售房屋的短缺。 If we do not see a fairly dramatic increase in inventory, I fear that the market will be forced to give some of its recent gains back— albeit temporarily. Because of this fact, and regardless of the solid price growth that we are witnessing, I am still unable to raise my grade above the “C” that I gave it last quarter.

结论

当我想到美国经济的弹性，以及悦博体育作为一个国家如何从这次衰退中恢复过来时，我仍然感到有些困惑和敬畏，尽管悦博体育受到了重创，但总的来说，还是完好无损的。 由于政府试图（希望是无意中）用各种预算问题等阻碍悦博体育的增长，悦博体育正在尽最大努力适应悦博体育的环境，发展经济。

在这篇文章的开头，我引用了乔治·奥威尔（George Orwell）的一段话，他推断悦博体育的就业复苏，尽管发生在各个地区，但将是不平等的。 我当然预计，容纳悦博体育在该州大多数企业的权力中心将以比那些更偏远的县更快的速度扩张。 话虽如此，整体情况是积极的，我预计2013年将是悦博体育地区经济表现优于全国整体的又一年。

从房地产的角度来看，很明显，悦博体育现在已经远离了房价暴跌的日子。 房屋价值已经稳定，价值正在复苏。 The credit markets have thawed and getting a mortgage is easier now than it has been since the housing “bubble” exploded. 利率仍处于历史低位，尽管我相信利率将在2013年上升，但上升幅度应该不大。

前景越来越明朗。 房价将在2013年升值，但并非所有市场都是平等的，有些市场会比其他市场表现得更好。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生是太平洋房地产研究所（Pacific Real Estate Institute）的成员； 担任华盛顿州房地产研究中心董事会主席； 城市土地学会技术援助小组； 代表建筑大师协会担任内部经济学家。

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.