Windermere Real Estate很荣幸与Gardner Economics合作，对俄勒冈州和华盛顿西南部的房地产市场进行分析。 这份报告旨在对房地产市场的现实情况提供深刻的见解。 数字本身并不总是能准确反映当地的经济状况； 因此，悦博体育的目标是解释这些统计数据的含义，以及它们如何影响俄勒冈州和华盛顿州西南部的住房经济。 悦博体育希望这些信息可以帮助您做出明智的房地产决定。 有关您所在地区房地产市场的更多信息，请联系您的温德米尔代理。

区域经济学

与去年同期相比，本报告所涵盖的俄勒冈县的就业人数增加了0.75个百分点，即大约12,500个工作岗位。 这是好消息。 与去年同期相比，11个县扩大了雇员基数，13个县出现了雇佣合同。

就业率增长最快的是莱恩县（+2.2%）。 其次是华盛顿县（+1.6%）、摩特诺玛县（+1.3%）、克拉克马斯县（+1.2%）和杰克逊县（+1.1%）。 在绝对基础上，摩特诺玛县增加了5900个工作岗位，增幅最大。 紧随其后的是华盛顿县（3800人）和莱恩县，就业岗位增加了3000个。

消极的一面是，总的来说，失业人数相当少，在13个县总共减少了近4200个工作岗位。 德舒特县的失业人数最多，减少了1060个工作岗位。 其次是马里昂县（-893）和林恩县（-640）。 其他县的失业人数也不到400人。

与上一份报告不同的是，2012年第一季度和第二季度之间出现的就业大幅增长完全枯竭，就业基础在第三季度实际上减少了1200个工作岗位。 这是一个令人担忧的问题，我将密切关注第四季度的数据，看看这是一种异常现象还是一种趋势。

延续了今年早些时候开始的趋势，与第二季度和2011年同期相比，整体失业率全面下降。 正如我之前所说，这往往是劳动力参与率下降的一个函数，但有趣的是，悦博体育也看到了所有被调查县的劳动力萎缩。

我给本季度的就业形势打了“C-”，低于上季度的“C”。 就业市场仍然处于不稳定状态，悦博体育在上个季度看到的增长已经消失。 悦博体育还没有进入悦博体育所希望的扩张模式。

区域房地产

2012年第三季度，该地区销售了11,091套二手房，而今年迄今为止的数字为30,485套。 今年以来的数据比2011年同期增长了13%，但销量较第二季度放缓了6%，这可能是由于待售库存有限，这是整个美国的普遍现象。

同比增幅最大的是斯卡马尼亚县（+47%）、胡德河县（+30%）、克拉特索普县和林肯县（均增长25%）。 华盛顿县以20%的增幅跻身前五。 与2011年同期相比，有三个县的销售量下降：沃斯科（-5%）、林恩（-4%）和考利茨（-2%）。

从交易的角度来看，市场在夏季开始起飞，但第一季度和第二季度之间55%的交易量增长并没有持续下去。 市场在第三季度售出了11,000多套房产，比上一季度减少了6%。 由于这令人失望，我将其归因于缺乏待售房屋。 9月份，所有接受调查的县的房源库存要么保持不变，要么出现收缩，许多县的房源库存在整个夏季都没有出现正常的增长。

正如我在之前的报告中所说，“许多市场的选择已经变得有限，如果这种情况得不到改善，可能会导致2012年下半年的交易放缓。” 看来我是对的。

把悦博体育的注意力转向房价，悦博体育分析的市场中有16个市场的价格同比上涨（高于上次报告中的14个），只有7个市场的价格同比下降。 总体而言，受调查市场的价值较2011年同期增长了5.8%。

除了小的克利基塔特县市场71%的大幅增长外，其他14个县自2011年9月以来实现了两位数的增长。 与今年第一季度相比，15个县的房价上涨，8个县的房价下降。

总体而言，我给本季度房地产市场的评级为“C”。 这与上一季度的情况相符。 价格总体呈上升趋势，但低库存水平可能会在整个冬季拖累价格。

结论

俄勒冈州的经济在本季度倒退了一步。 今年夏天明显的就业增长并没有持续下去，这当然令人失望。 市场失业率的收缩并没有带来多少安慰，因为大部分的改善都是悦博体育通过劳动力的减少来实现的。

与全国大部分地区的情况类似，雇主们在考虑扩大员工之前，都在等着看新的一年可能会有哪些税收变化。 我希望这是俄勒冈州的情况，我将非常有兴趣看到第四季度和2013年初非季节性就业是否会增加。

房地产市场肯定比经济更加活跃。 房源稀缺，这对销售数量产生了影响，但尚未对价格产生负面影响。 我确实希望看到房源数量开始增长，但我担心悦博体育要等到明年才能看到任何切实的改善。 我也相信，明年上市的银行物业数量将会增加。 虽然现在判断这将对房价产生何种影响还为时过早，但在这个关键时刻，我认为它不应产生重大影响。 但这将在很大程度上取决于悦博体育是否也看到非不良资产上市的增加。

关于马修·加德纳

Gardner先生是Gardner Economics的土地使用经济学家和负责人，被许多人认为是太平洋西北地区最重要的房地产分析师之一。

除了管理他的咨询业务，Gardner先生是太平洋房地产研究所（Pacific Real Estate Institute）的成员； 担任华盛顿州房地产研究中心董事会主席； the Urban Land Institutes Technical Assistance Panel; 代表建筑大师协会担任内部经济学家。

He has appeared on CNN, NBC and NPR news services to discuss real estate issues, and is regularly cited in the 《华尔街日报》 and all local media.